“ ... porque si bien es cierto que para usucapir no es imprescindible habitar el inmueble cuya adquisición se persigue, no lo es menos que la mera circunstancia de domiciliarse en él, tampoco basta para tener por demostrado el ejercicio de la posesión...».

“Es que, en definitiva, no se trata de un acto material sino jurídico, que por sí solo no es revelador del contacto con la cosa, sino que únicamente constituye una exteriorización del “animus rem sibi habendi” o bien una prueba complementaria de su existencia, que debe estar acompañada por otras para la prueba de la posesión...”


En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los días del mes de mayo del año dos mil siete, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Sala “A” de la Excma. Cámara Nacional en lo Civil, para conocer en el recurso de apelación interpuesto en los autos caratulados: “MUÑOZ, Juan Carlos c/ CAFRUNI, Julio s/ prescripción adquisitiva”, respecto de la sentencia de fs. 345/347, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: Señores Jueces de Cámara Doctores HUGO MOLTENI - JORGE ESCUTI PIZARRO - RICARDO LI ROSI.-

A la cuestión propuesta el Dr. HUGO MOLTENI dijo:

1°.- El pronunciamiento dictado a fs. 345/347 rechazó la demanda incoada por Juan Carlos Muñoz contra Julio Cafruni, dirigida a adquirir el dominio del inmueble sito en la calle Navarro 5013 de esta ciudad, en los términos del artículo 4015 del Código Civil, imponiendo las costas al actor, con excepción de aquéllas devengadas por la intervención del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, que fueron distribuidas en el orden causado.

A fin de arribar a esa desestimatoria conclusión, la Sra. Juez de grado ponderó especialmente la contradicción en que incurrieran los testigos ofrecidos por el propio demandante, respecto al carácter de la ocupación invocada, la circunstancia de que éste no habitara la finca cuya adquisición pretende y el hecho de que ni siquiera alegara haber realizado construcciones, mejoras o refacciones en el lote en cuestión. Concluyó, entonces, que los comprobantes de pago de impuestos agregados en autos y las pruebas producidas en el anterior pleito -que también culminó con el rechazo de la demanda intentada-, resultaban insuficientes para acreditar la realización de los actos posesorios enumerados en el artículo 2384 del Código Civil, u otros equivalentes, por cuanto aquéllas constancias de abono únicamente exteriorizaban el “animus domini”, mas no el elemento material de la posesión.

Disconforme con tal decisorio, interpone recurso de apelación el accionante vencido, cuya expresión de agravios de fs. 367/370 procura se revoque la sentencia de grado y se admita la acción impetrada, en el entendimiento que se ha formulado una incorrecta valoración de las probanzas arrimadas al pleito, suficientes -en su opinión- para acoger la pretensión deducida. Dicho memorial no fue objeto de réplica.

2°.- Toda vez que el actor fundó la demanda en el artículo 4015 del Código Civil, debió acreditar de manera fehaciente la posesión continua del inmueble de marras durante veinte años, con ánimo de tener la cosa para sí, vale decir, que al menos durante ese lapso, tuvo la cosa bajo su poder con ánimo de dueño (art. 2351), ejerciendo sobre ella actos posesorios idóneos (art. 2384) para adquirir el dominio por ese excepcional modo.
Es sabido que los actos de posesión, para ser útiles a la prescripción adquisitiva, deben caracterizarse como el ejercicio directo del derecho de propiedad sobre el inmueble al cual se aplican y quien invoca la posesión como base de la prescripción, debe probarla, como así también, demostrar que ella reúne todos los caracteres que la ley exige. El concepto de acto posesorio se refiere a toda disposición material que se ejerce sobre una cosa “animus domini” y ha de tratarse siempre de algún acto material que importe una relación de hecho entre la persona y la cosa, que revele la dependencia física de ésta respecto de aquélla (conf. Salvat, R. M. “Tratado de Derecho Civil Argentino”, VIII, “Derechos Reales”, 3era. ed., t. 1, págs. 519 y 522, núms. 929 y 935; Salas-Trigo Represas, “Código Civil anotado”, t. 2, pág. 607, núm. 1; C.N.Civ., Sala “A”, voto del Dr. Llambías en libre n° 47.129 del 12-09-1958, public. en L.L. 93-319).

Por lo demás, respecto al elemento físico o material de la posesión, corresponde al interesado acreditar el “corpus”, valiéndose a tal fin de los actos que lo caracterizan y que resultan del artículo 2384 del Código Civil. De este modo, quien hubiere cercado o construido, dado el inmueble en arrendamiento, o cumplido allí cualquier explotación o cultivo, al demostrar uno de esos hechos, se coloca en condiciones para hacer correr desde ese momento el plazo de prescripción exigido por la ley (conf. Lafaille, H. “Derecho Civil”, t. III, “Tratado de los Derechos Reales”, vol. 1, pág. 605 y sgte., núm. 798).

Ahora bien, en la especie, aunque se dio cumplimiento con lo dispuesto por el artículo 24, inciso b) de la ley 14.159 (texto según decreto-ley 5756/58), es indiscutible que el plano de mensura acompañado a fs. 155 del expediente n° 128.658/92, no resulta por sí solo apto para demostrar la efectiva posesión de la finca por parte del demandante, pues si bien constituye un elemento formal necesario para deslindar con precisión el inmueble, e incluso por su antigüedad puede contribuir para acreditar el “animus domini”, en modo alguno resulta indicativo del concreto ejercicio de actos materiales por quien se pretende poseedor.

Por otra parte, aún cuando se soslaye que los testigos Meschi, Perrone y Dumoulie difieren con relación al carácter de la ocupación que el actor dijo detentar -como inquilino según el primero y como dueño para los dos restantes deponentes (ver fs. 440/vta. y 444 del expediente n° 128.658/92)-, lo que ciertamente impediría tener por configurado el ánimo de poseer para sí, tampoco podría acreditarse el elemento material de la posesión a través de sus testimonios, pues si el demandante realmente habitaba el inmueble e incluso guardaba allí un vehículo de su propiedad, como dijeron esos declarantes, no se alcanza a comprender por qué denunció un domicilio real distinto al promover el anterior juicio de usucapión.
Las ulteriores aclaraciones, referidas a un error mecanográfico, que difícilmente pudiera repetirse en el plano de mensura y en aquel escrito inicial (cfr. fs. 155 y 310 del expediente n° 128.658/92), resultan igualmente ineficaces para explicar los motivos por los que el accionante informó un segundo domicilio diferente, esta vez en la Provincia de Buenos Aires, cuando otorgó poder general judicial en favor del letrado que lo representa en autos. Es que tratándose de una escritura otorgada en la Ciudad de Buenos Aires y habiendo manifestado el Sr. Muñoz encontrarse de tránsito en esa ciudad (ver fs. 2 de estos obrados), no se advierten las razones “formales” por las que supuestamente habría denunciado el domicilio de sus padres, como se aduce en los agravios, para intentar justificar la contradicción que existe entre su propia conducta y los dichos de los deponentes.

De todos modos, aunque se omitiera ponderar tal relevante desacuerdo y por hipótesis se admitiera que las declaraciones en cuestión tienen virtualidad para acreditar la efectiva ocupación de la finca como vivienda por parte del actor, tales testimonios resultarían igualmente insuficientes para concluir en la admisibilidad de la demanda impetrada, porque si bien es cierto que para usucapir no es imprescindible habitar el inmueble cuya adquisición se persigue, no lo es menos que la mera circunstancia de domiciliarse en él, tampoco basta para tener por demostrado el ejercicio de la posesión (conf. Areán, B. “Juicio de usucapión”, pág. 307 y sgte., núm. 339; C.N.Civ., Sala “H”, libre n° 465.745 del 21-02-2007, public. en L.L. del 7 de mayo de 2007, pág. 6).

3°.- Resulta innegable que en el caso de bienes inmuebles, la ocupación, siquiera incompleta, revela que se ha constituido el “corpus” (conf. Lafaille, H. op. y loc. cit., pág. 119, núm. 139; Peña Guzmán, L. A. “Derechos Reales”, t. I, pág. 204), sin embargo, este aspecto de la posesión no podría tenerse por configurado en autos únicamente a partir de los acotados testimonios antes citados, atento la expresa prohibición consagrada en el artículo 24, inciso c) de la ley 14.159 (texto según decreto-ley 5756/58), que tras admitir toda clase de prueba en este tipo de juicios, impide que el fallo se base exclusivamente en la testimonial.
Es que, al margen de las referidas declaraciones, cuyo escaso valor convictivo en orden al efectivo ejercicio de la posesión, no sólo fue ponderado en la sentencia apelada, sino también en el pronunciamiento de grado dictado en el anterior juicio (ver fs. 463/465 del expediente n° 128.658/92), ningún elemento probatorio arrimó el interesado en las presentes actuaciones que permita siquiera inferir la concreta realización de actos posesorios respecto de la finca cuyo dominio pretende adquirido por usucapión.-
Téngase en cuenta que, contrariamente a lo sostenido por el accionante en aquella primigenia demanda (cfr. fs. 310 vta.), la precaria construcción de madera y zinc a que parece referirse, no fue precisamente edificada por él, sino que su emplazamiento en el lugar se remonta al año 1941, es decir, cuanto menos treinta años antes de la fecha que éste invocara como comienzo de su posesión, tal como se desprende de la ficha catastral agregada a fs. 234 de autos y fs. 395/400 del expediente n° 128.658/92.

Frente a esa contundente prueba que impide atribuir al actor la construcción de aquella rústica edificación, de la que éste tenía acabado conocimiento, al haber sido expresamente valorada en el anterior juicio para fundar el rechazo de la demanda; aunque no podría exigirse al interesado acreditar la construcción de cercos o el cultivo del inmueble, por tratarse de un predio urbano, sí era menester que demostrara -a través de las pruebas idóneas- la efectiva realización de obras de mantenimiento o de refacción de la finca para las cuales no era necesaria autorización municipal alguna, no obstante que las eventuales mejoras o nuevas construcciones que sí pudieran requerir esa previa aprobación, más allá de la contravención de normas administrativas o de orden fiscal que pudieran irrogar, también hubieran coadyuvado a la cabal demostración del ejercicio de actos típicos de posesión.

Para finalizar, tampoco es exacto que el pago regular de los impuestos municipales y la tasa de aguas, que en la especie se verifica desde el año 1981, constituya “por imperio legal” un “acto posesorio por excelencia”, como erróneamente se pretende en el memorial del perdidoso, porque al margen que tal conducta no figura dentro de los actos posesorios que enuncia el artículo 2384 del Código Civil, tanto la doctrina como la jurisprudencia han sido contestes en negarle ese carácter, tal como se desprende de los precedentes que cita el propio recurrente y que dan cuenta que el abono de esos gravámenes exterioriza tan sólo la convicción de comportarse como dueño de la cosa, pero no el “corpus” posesorio.

A pesar que la enumeración del citado artículo no es taxativa, el pago de los impuestos únicamente tiene virtualidad como elemento demostrativo del ánimo de poseer por sí; pero no es en sí mismo un acto posesorio, a punto tal que el abono hecho por el verdadero titular del dominio ni siquiera tiene efecto interruptivo de la prescripción adquisitiva. Es que, en definitiva, no se trata de un acto material sino jurídico, que por sí solo no es revelador del contacto con la cosa, sino que únicamente constituye una exteriorización del “animus rem sibi habendi” o bien una prueba complementaria de su existencia, que debe estar acompañada por otras para la prueba de la posesión (conf. Borda, G. A. “Tratado de Derecho Civil-Derechos Reales”, t. I, pág. 330, núm. 392; Llambías-Alterini, “Código Civil anotado”, t. IV-A, pág. 125, ap. II, núm. 12; Peña Guzmán, L. A. op. cit., t. I, pág. 308; Papaño-Kiper-Dillon-Causse, “Derechos Reales”, t. I, pág. 51, ap. A); Areán, B. op. cit., pág. 315 y sgte., núm. 349; Kiper en Zannoni-Kemelmajer de Carlucci, “Código Civil comentado, anotado y concordado”, t. 10, pág. 289 y sgtes., núm. 2; C.N.Civ., Sala “B”, del 05-03-1963, L.L. 110-691; id., Sala “F”, del 15-02-1968, L.L. 130-645; id., Sala “C”, del 06-11-1973, L.L. 154-76; id., Sala “H”, del 06-02-2001, L.L. 2001-E-179).
En definitiva, como el actor no acreditó la ostensible realización de actos materiales que tuvieran virtualidad de generar una posesión eficiente para consolidar el dominio a través de la prescripción adquisitiva, entiendo que por los fundamentos anteriormente expuestos y aquéllos propios de la enjundiosa sentencia de la anterior instancia, debería mantenerse el temperamento desestimatorio allí adoptado.-

4°.- Voto, pues, por la afirmativa y en consecuencia propongo que el pronunciamiento de grado sea confirmado en todo aquello que decide y ha sido materia de recurso, sin costas de alzada por no haber mediado réplica (artículo 68 del Código Procesal).-
Los Dres. Jorge Escuti Pizarro y Ricardo Li Rosi, votaron en el mismo sentido por razones análogas a las expresadas en su voto por el Dr. Hugo Molteni.-
Con lo que terminó el acto.

Es copia fiel de su original que obra a fs. del Libro de Acuerdos de la Sala “A” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil.-

Buenos Aires, mayo de 2007.
Y VISTOS:
Por lo que resulta del acuerdo que informa el acta precedente, se confirma la sentencia apelada en todo cuanto decide y fuera objeto de agravios, sin costas de alzada, difiriéndose la regulación de los honorarios para cuando sean fijados los de la instancia de grado.
Notifíquese y devuélvase.
HUGO MOLTENI
JORGE ESCUTI PIZARRO
RICARDO LI ROSI