Buenos Aires, 16 de Junio de 2006

VISTO el expediente Nº 5068616/661164, del registro de esta INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA, correspondiente a la sociedad «KORBIS S.A»., y

CONSIDERANDO:

Que las presentes actuaciones son instruidas en el marco del capitulo III del Titulo III, Libro III de la Resolución General 7/05 (NORMAS DE LA INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA), a fin de analizar los alcances de la operación de compra de un inmueble sito en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en la cual ha intervenido como adquirente una sociedad constituida en el extranjero -KORBIS S.A.-, quien invocó haber celebrado la operación en calidad de acto aislado; ello con el objeto de realizar el encuadramiento legal de la mencionada sociedad en orden a las disposiciones pertinentes de la Ley Nº 19.550.

Que según el informe dirigido a esta Inspección General de Justicia por el Registro de la Propiedad Inmueble, se instrumentó por escritura numero 318 otorgada el 7 de agosto de 1990, por la escribana Marta Cervone, titular del Registro Notarial número 557 de esta Ciudad de Buenos Aires, la compraventa de la unidad funcional Nº 130 sita en el piso 190 y de las unidades complementarias n° 68 del primer subsuelo y n° 102 del vigésimo primer piso, todas ubicadas en el inmueble de la Avda. De Los Incas 3419/25 de esta Ciudad- objeto de análisis-, resultando adquirente del mismo la sociedad constituida en R.O.U. denominada «KORBIS S.A.», representada en ese acto por el Sr. Miguel Azriel, en su carácter de representante legal de la mencionada sociedad. Dicha operación se realizó por la suma de U$S 180.000 que la parte compradora entregó en efectivo en ese acto.
Por escritura n° 54 otorgada el 4 de abril de 2005 por la escribana Marta Cervone, titular del Registro Notarial número 557 de esta Ciudad de Buenos Aires, compareció el Sr. Miguel Azriel, en su carácter de representante legal de la sociedad extranjera «KORBIS S.A.» con el fin de subsanar la observación producida por el Registro de la Propiedad Inmueble, manifestando en la aludida escritura que la operación instrumentada en la escritura n° 318 otorgada el 7 de agosto de 1990, por la escribana Marta Cervone se trataba de un acto aislado de la sociedad compradora, en los términos del artículo 118 de la ley 19550.

Que en uso de atribuciones legales y reglamentarias (artículos 80, Ley Nº 22315 y 230 de la Res. Gral. IGJ 7/05), fueron dispuestas diversas medidas de investigación consistentes en la realización de visita de inspección al inmueble de marras para constatar su estado de ocupación y el título invocado por el ocupante, la citación al representante de la sociedad que intervino en la operación, para que brindara explicaciones sobre la compra efectuada y acompañara el poder referenciado en la escritura pública a fin de acreditar el carácter invocado. Asimismo se le requirió que adjunte una copia del estatuto de la sociedad o de cualquier otra documentación relativa a la misma (fs. 10).

Que a fs. 14 obra la diligencia de visita de inspección ordenada, practicada el 6 de diciembre de 2005, de la cual surge que e! inspector interviniente se apersonó en el inmueble de la Avda. Los Incas 3419, esquina Superí 1504 de la Ciudad de Buenos Aires, y fue atendido por el encargado del edificio quien manifestó que la sociedad «KORBIS S.A.» era propietaria de la unidad funcional n° 130 ubicada en el piso 19. Requerido el encargado del edificio en cuanto a quién administra el consorcio respondió que el inmueble es administrado por ONETO S.R.L. de la calle Riobamba 178 piso 2° A de esta Ciudad.
Asimismo surge del informe de fs. 14 que el inspector interviniente fue atendido por el Sr. Lucas Sánchez quien manifestó ser el ocupante junto con su abuela del inmueble objeto de las presentes investigaciones, y que el propietario de dicho inmueble es su abuelo, el Sr. Miguel Azriel, quien se lo presta.

Que habiéndosele requerido al Registro de la Propiedad Inmueble de esta Ciudad Autónoma de Buenos Aires información sobre si la sociedad KORBIS S.A. resulta ser titular de dominio de otros inmuebles (fs. 22/24), el citado organismo informó que dicha sociedad sólo resultaba ser titular de la unidad funcional Nº 130 sita en el piso 19 y de las unidades complementarias n° 68 del primer subsuelo y n° 102 del vigésimo primer piso del inmueble ubicado en la calle Superí 1502/04/06 Esquina Avda. De Los Incas 3419/21/23/25 de esta Ciudad.

Que a fs. 35 compareció ante este Organismo a brindar declaración el Sr. Miguel Azriel, en su carácter de representante pie la sociedad extranjera «KORBIS S.A.» quien manifestó que continua siendo representante, acreditando tal carácter con fotocopia del poder especial que acompañó a fs.28/34.
Aclaró que el inmueble de la Avda. De Los Incas 3419/25 de esta Ciudad es la única propiedad que posee la sociedad, que la misma es utilizada como vivienda familiar y que la operación se abono con un giro bancario.
A su vez, agregó que la operación se efectuó en el año 1990 y en el año 2005, habida cuenta que no se había inscripto la compraventa en el Registro de la Propiedad Inmueble, la escribana subsano el error, declarando que la operación se trataba de un acto aislado de la sociedad compradora.
Señaló, por ultimo, que el objeto de la sociedad en el país de origen consiste en inversión inmobiliaria.
Que previo a resolver se corrió vista de las actuaciones al representante de la sociedad «KORBIS S.A.» a los fines de expedirse sobre la totalidad de las constancias de autos, encontrándose a la fecha vencido el plazo de 10 días sin que haya contestado el representante legal de la sociedad foránea.
Que con las medidas y diligencias relacionadas, llegan las actuaciones a consideración del suscripto, hallándose en estado de resolver.

Que conforme a las constancias colectadas, se puede determinar que la actuación en nuestro país de la sociedad constituida en la Republica Oriental del Uruguay, KORBIS S.A. consiste en haber adquirido el inmueble individualizado en los párrafos anteriores sito en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Que corresponde entonces determinar si una operación de tales características efectuada por una sociedad constituida en el extranjero puede ser considerada como un acto aislado en los términos del segundo párrafo del artículo 118 de la Ley N° 19550, o si, por el contrario, se trata de una actuación que impone la inscripción de dicha entidad en los registros mercantiles locales, en los términos del tercer párrafo del precepto mencionado.

Que si bien, como se ha señalado en doctrina, la parquedad de la ley de sociedades sobre la cuestión no permite fijar un criterio uniforme para todos los casos de adquisición de inmuebles por sociedades del exterior (cfr. POLAK, Federico, La empresa extranjera, Ed. Ábaco de Rodolfo Depalma, Buenos Aires, 2003, pp. 117/119), tal modo de actuación supone condiciones de permanencia en aquellos casos en los cuales -como se verifica en el presente, en que el inmueble aparece comprado el 7 de agosto de 1990 y desde entonces se mantiene en el patrimonio social-, la adquisición no ha sido efectuada con el objeto de una reventa más o menos próxima como modo de liquidar una inversión esporádica favorecida eventualmente por diversas circunstancias.

Que cuando el bien es utilizado en condiciones que desvirtúan el fin de lucro de una sociedad, tal circunstancia no puede ser válidamente invocada para pretender sustraer a ésta del ordenamiento legal que le sea aplicable y por otra parte, aun en la hipótesis de que el acto pudiera ser inicialmente concebido como de carácter aislado, el posterior devenir, la posterior continuidad dominial y el haz de relaciones jurídicas con terceros que a ello viene asociada (tasas territoriales, consorcio de copropietarios, relaciones de vecindad, etc..) importan algún grado de giro económico que si bien es menor en cuanto relacionado principalmente con el mantenimiento del bien en el patrimonio social, de todos modos asume permanencia suficiente para considerarlo incompatible con la subsistencia de la noción de acto aislado a su respecto como resguardo contra la obligación de registro impuesta por el tercer párrafo del artículo 118 de la ley de sociedades comerciales.
Que consecuentemente cabe una interpretación extensiva del régimen legal, favorable a una mayor publicidad frente a terceros, cuando se trate de operaciones signadas por la permanencia e importancia económica, como lo son habitualmente las que tienen por objeto bienes inmuebles, y siempre que tal permanencia se verifique en el caso concreto, lo que también favorece la seguridad jurídica no sólo de las transacciones sino de la posterior posición jurídica de terceros cuyos derechos se relacionen o puedan relacionarse con el bien. Resultaría suficiente que el representante de una sociedad extranjera invocara el carácter de aislado del acto y que -a diferencia de lo que aconteció en la especie- no poseyera domicilio real en el país ni constituyera uno especial a los efectos de dicho acto, para tornar virtualmente ilusorio el emplazamiento de la sociedad representada y con ello la efectividad del ordenamiento jurídico, ya que son conocidas las dificultades concretas que existen para citar a juicio a una sociedad del exterior en el país de su domicilio (cfr. CABANELLAS DE LAS CUEVAS, Guillermo, Derecho Societario, Parte General, Sociedades Extranjeras y Multinacionales, Ed. Heliasta, Bs. As., 2005, vol. 9, pp. 429/430; O ‘ FARRELL, Ernesto y GARCIA MORILLO, Pablo, El emplazamiento en juicio de sociedades extranjeras, La Ley, 1997-E, p. 1317); y ello no sólo respecto del emplazamiento específico a que se refiere el artículo 122, inciso a), de la Ley Nº 19.550, sino de todo otro que pudieran suscitar las múltiples situaciones y vinculaciones a que puede dar lugar la titularidad de un inmueble (cobros de expensas comunes, servicios, impuestos o tasas, servicios vinculados o necesarios para la conservación del bien, responsabilidades derivadas de relaciones de vecindad, etc.).

Que si bien la calificación de un acto jurídico celebrado por una sociedad del exterior como acto aislado no puede ser considerada sólo con pautas cuantitativas (cfr. VITOLO, Daniel R., Sociedades extranjeras y off shore, Ed. Ad-Hoc, Bs. As., 2003, p. 49), ello no conlleva prescindir de un criterio restrictivo en la apreciación de la actuación pretendidamente aislada de la sociedad, que la doctrina ha postulado (ROVIRA Alfredo L., Sociedades extranjeras, Ed. Abeledo Perrot, Bs. As., 1985, p. 56; ZALDIVAR, Enrique, Régimen de las empresas extranjeras en la República, Bs. As., 1972, p. 84; PERCIAVALLE, Marcelo L., Actos aislados cumplidos en el país por una sociedad constituida en el extranjero, Rev. Profesional & Empresaria, Ed. Errepar, Julio de 2004, pp. 692 y siguientes, etc.), habida cuenta de la importancia del tráfico inmobiliario como actividad económica cuando se la lleva a cabo bajo alguna de las formas jurídicas de la empresa, y del fundamento, inspirado en principios de soberanía y control, de la obligación de las sociedades extranjeras de inscribirse en los registros de comercio del país, basada en principios de soberanía y control, que exceden el ámbito de interés económico de las partes (CNCiv., Sala F, 5-6-03, en autos Rolyfar S.A. c. Confecciones Poza S.A.C.I.F.I. s. ejec. hipotecaria). Similar orientación puede deducirse de la posición de la doctrina para la cual mantiene vigencia el fallo plenario del 30 de octubre de 1920 de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de esta Capital, que negó la posibilidad de adquirir inmuebles como si se tratara de actos aislados ( ROVIRA, Alfredo, ob.cit., pp. 56/57; VERON, Alberto V., Sociedades Comerciales. Ley 19550, Comentada, anotada y concordada», Ed. Astrea, Bs. As., 1983, p. 501; PERCIAVALLE, Marcelo, Sociedades extranjeras, Ed. Errepar, Bs. As., 1998, p. 10; etc.) y del Proyecto de Reformas a la Ley de Sociedades Comerciales elaborado por la comisión designada por la Resolución Nº 112/02 del MINISTERIO DE JUSTICIA Y DERECHOS HUMANOS, que en la modificación al artículo 123 de la ley vigente propicia incluir, sin salvedades o excepciones, la exigencia de inscribirse en el Registro Público de Comercio para las sociedades extranjeras que adquieran inmuebles, lo cual, si bien prescinde dicho proyecto de la categoría del acto aislado en la consideración del régimen legal de actuación en el país de las sociedades constituidas en el extranjero, puede auspiciar mientras tanto, bajo las normas vigentes, la razonabilidad de la extensión interpretativa de esta categoría, con consideración a las circunstancias de cada caso.
Que en el presente caso las circunstancias de la adquisición y el mantenimiento del bien el patrimonio social, sumado a la propia manifestación de fs. 35 del representante de la sociedad que contradice la calificación otorgada en su momento al acto, resultan suficientes para descartar el carácter de aislado con que éste aparece en la escritura traslativa de dominio.

Que por todo ello, y el entendimiento que, atento las características que ofrece la adquisición de la unidad funcional nº 130 sita en el piso 19, unidad complementaria n° 68 del primer subsuelo y n° 102 del vigésimo primer piso del inmueble ubicado en la calle Superi 1502/04/06 esquina Avda. De Los Incas 3419/21/23/25 de esta Ciudad, excede el concepto de «acto aislado» previsto por el artículo 118 de la ley 19550, corresponde intimar a dicha sociedad, en los términos del articulo 233 del ANEXO «A» de la Resolución General IGJ n° 7/05 (NORMAS DE LA INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA) en la persona de su representante en la Argentina a los fines de que proceda, dentro de los noventa días de notificada la presente resolución, a cumplir con lo dispuesto por dicho articulo del ANEXO «A» de la Resolución General IGJ N° 7/05 (NORMAS DE LA INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA), implicando la adecuación de la sociedad a la ley n° 19.550, de conformidad con las disposiciones del capitulo IV del Titulo III, Libro III de las citadas Normas.

Por lo expuesto, lo dictaminado a fs. 39/48 por la Oficina de Sociedades Extranjeras y Asuntos Especiales y en mérito a lo dispuesto en los artículos 50 y 124 de la Ley N° 19.550, 233 y 237 y siguientes del ANEXO «A» de la Resolución General 7/05 (NORMAS DE LA INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA) y disposiciones concordantes,
LA DIRECTORA DE LA OFICINA JUDICIAL
A CARGO DE LA INSPECCIÓN
GENERAL DE JUSTICIA
RESUELVE:
Artículo 1° - Intimar a la sociedad KORBIS S.A., en la persona de su representante, Miguel Azriel, con domicilio constituido en la calle Super¡ 1502 piso 19 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, para que dentro de los NOVENTA (90) días de notificada inicie los trámites y procedimientos necesarios para la regularización y adecuación de la sociedad a la ley Argentina, de conformidad con las disposiciones del Capitulo IV del Titulo III, Libro III de la Resolución General 7/05 (NORMAS DE LA INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA).

Artículo 2º - Regístrese, notifíquese y vuelva a Oficina d S Sociedades Extranjeras y Asuntos Especiales. Dra. GRACIEL JUNQUEIRA – DIRECTORA OFICINA JUDICIAL A/C INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA.