Buenos Aires, 3 de noviembre de 2005

Y VISTAS:

Las presentes actuaciones, que llevan el Número de Identificación del Expediente 5064970 y el Código de Trámite número 616809, correspondiente a la sociedad extranjera denominada “CIA APARVILLE SOCIEDAD ANONIMA”, de cuyas constancias surge:

1. Según informe dirigido a esta Inspección General de Justicia por el Registro de la Propiedad Inmueble, de fecha 1 de Septiembre de 2004, por escritura 110 del 28 de Junio de 2004, del protocolo de la escribana Nancy Edit Barrez, titular del Registro Notarial número 1711 de la Capital Federal, se instrumentó la compraventa del inmueble sito en la calle Martínez Rosas 1075 de la Ciudad de Buenos Aires, siendo adquirente del mismo la sociedad extranjera denominada “CIA APARVILE S.A”, inscripta en la República Oriental del Uruguay el 18 de junio de 2003, con domicilio en la calle 33 N° 1374, piso 10, oficina 307 de la Ciudad - de Montevideo, Uruguay representada por el Sr. Sebastian Tarlowski, argentino, en su carácter de presidente de dicha sociedad, siendo vendedores de la referida propiedad los Sres. Clara Blachman, Mario Blachman, Osvaldo Ruben Jusid, Jorge Roberto Coronel, Samuel Coronel y Ricardo Ernesto Coronel. Dicha operación se realizó por la suma de U$S 40.000, manifestando la sociedad adquirente en la aludida escritura que se trataba de un acto aislado en los términos del artículo 118 de la ley 19550.

2. Con fecha 6 de Junio de 2005 (fs. 3 ), y en uso de las atribuciones conferidas por los artículos 6º y 8º de la ley 22.315, y al artículo 3° de la Resolución General IGJ n° 8/2003, se dispuso la realización de las siguientes medidas de investigación:
a) Practicar una visita de inspección al inmueble sito en la calle Martínez Rosas 1075 de esta Ciudad de Buenos Aires, a los fines de constatar quien lo ocupa y que actividades se llevan a cabo en la misma.
b) Intimar a la escribana Nancy Edith Barre, titular del Registro Notarial numero 1711 de la Ciudad de Buenos Aires, a los fines de acompañar a este Organismo, dentro de los cinco días de notificada, copia certificada de la escritura 110 de su registro, de fecha 28 de junio de 2004.

3. En fecha 26 de julio de 2005, la escribana Nancy Edith Barre, titular del Registro 1711 de la Ciudad de Buenos Aires, acompañó copia certificada de la escritura numero 110 de su registro de fecha 28 de junio de 2005, en respuesta a la intimación de fecha 6 de junio del presente año.

4. A fs. 17 obra informe del Inspector de la Oficina de Sociedades Extranjeras y Asuntos Especiales, Dr. Néstor Cotignola, de donde surge que se constituyó en fecha 26 de septiembre de 2005 en el inmueble sito en la calle Martínez Rosas 1075, siendo atendido por una persona, quien sin identificarse, manifestó que el Sr. Sebastián Tarlowski se encontraba de viaje. Acto seguido, le informó, luego de efectuar una llamada, que en dicho inmueble funcionaba la sede de la sociedad “CIA APARVILLE S.A.”.

5. En fecha 27 de septiembre de 2005 se dispuso la realización de nuevas medidas de investigación:

a) Librar oficio al Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad de Buenos Aires a efectos de que informe todos aquellos inmuebles cuya titularidad dominial corresponda a la sociedad “CIA APARVILLE S.A.”.
b) Citar a brindar explicaciones al Sr. Sebastián Tarlowsky, en torno a la compraventa del inmueble sito en la calle Martínez Rosas 1075 de la Ciudad de Buenos Aires efectuada por escritura numero110 de fecha 18 de junio de 2004.
6. A fs. 21 de las presentes actuaciones, compareció a dar explicaciones el Sr. Sebastián Tarlowsky, en su carácter de presidente de la sociedad extranjera “CIA APARVILLE S.A.”. Ante las preguntas formuladas por el Inspector actuante, manifestó que aceptó el cargo de representante de la referida sociedad “a pedido de un contador (Pittaluga Ignacio) que asesora a los socios en Uruguay” ; que el motivo de la compra fue realizar una inversión para efectuar una reventa cuando suba el valor de la propiedad señalando que es la única operación que realizó la sociedad en el país. Asimismo, declaró no recodar como recibió la suma de U$S 40.000 para abonar la operación.
Por ultimo, señaló que tenía conocimiento de la existencia de un problema judicial con referencia a la escritura ya que uno de los vendedores (Mario Blachman) se encontraba inhabilitado para realizar esta operación.

7. En fecha 18 de octubre, previo a resolver se corrió vista de las actuaciones al presidente de la sociedad “CIA APARVILLE SOCIEDAD ANÓNIMA” Sr. Sebastián Tarlowsky, compareciendo el mismo, el 21 de octubre de 2005 a fin de tomar vistas de las actuaciones y ratificar todo el contenido de las mismas.
Adjuntó en dicha oportunidad, copias del estatuto de la sociedad “CIA APARVILLE SOCIEDAD ANÓNIMA” y del acta de asamblea por la cual resulta electo presidente de la misma.

8. A fs. 35/39 obra informe del Registro de la Propiedad Inmueble, en respuesta al requerimiento de fecha 3 de septiembre, de donde surge que la sociedad foránea es titular de un inmueble sito en la calle Martínez Rosas 1075 de la Ciudad de Buenos Aires. Por nota en el respectivo asiento surge la “nulidad de la venta por tracto” en relación a la parte correspondiente al heredero Mario Blachman, atento los autos “Blachman Mario s/ Quiebra” en tramite por ante el juzgado 18 secretaria 35.
En tales condiciones, el presente expediente es elevado a la consideración del suscripto.

Y CONSIDERANDO:

9. Que el presente expediente ha sido formado en cumplimiento de lo dispuesto por el artículo 3º de la Resolución General n° 8/2003 a los fines de analizar, por parte de la INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA, los instrumentos remitidos a este Organismo por el REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE en los cuales ha intervenido una sociedad extranjera invocando la celebración de un acto aislado en la República Argentina y con el objeto de encuadrar, legalmente, la actuación de dicho ente en nuestro país.

10. Que conforme a las constancias de autos, la actividad realizada por la sociedad extranjera “CIA APARVILLE SOCIEDAD ANONIMA”, constituida en la ciudad de Montevideo, República Oriental del Uruguay, lo ha sido la adquisición del inmueble sito en la calle Martínez Rosas 1075 de esta Ciudad de Buenos Aires, conforme surge de la escritura número 110 del protocolo de la escribana Nancy Edith Barrez, de fecha 28 de junio de 2004.

11. La cuestión radica entonces en determinar si la compra de un inmueble por parte de una sociedad extranjera puede ser considerada como un acto aislado, en los términos del segundo párrafo del artículo 118 de la ley 19550, como parece entenderlo la aludida sociedad extranjera y su presidente, o si, por el contrario, se trata de una actuación que impone la inscripción de dicha entidad en los registros mercantiles locales, en los términos del artículo 118 in fine de nuestro ordenamiento societario.

12. Si bien es cierto que, atento la parquedad que ofrece la ley 19550 sobre el tema, resultaría imposible establecer un criterio uniforme, aplicable a todos los casos en que una sociedad extranjera adquiere un inmueble en el país ( POLAK Federico, “La Empresa Extranjera”, Ed. Ábaco de Rodolfo Depalma, Buenos Aires, 2003, páginas 117/119), no lo es menos que, como principio general, tal actuación impone la registración de dicha entidad en el Registro Público de Comercio en los términos y con los efectos previstos por el artículo 118 de la ley 19550, máxime cuando, como sucede en el presente caso, la adquisición del inmueble de la calle Martínez Rosas 1075 de la Ciudad de Buenos Aires, por parte de la sociedad extranjera “CIA APARVILLE SOCIEDAD ANÓNIMA”, no lo ha sido para una reventa inmediata, sino para ser destinado a la vivienda del presidente de la sociedad, lo cual constituye elemento de juicio suficiente para descartar a dicha operación como una mera inversión transitoria por parte de la sociedad extranjera. Se han producido, precisamente por el mero transcurso del tiempo, una serie de relaciones jurídicas que involucran a dicho ente y que trascienden a la operación de compraventa celebrada por aquella, como por ejemplo, los gastos que demanda su conservación y los impuestos que gravan el mismo.

14. Coincido con la doctrina que predica que la calificación de un acto jurídico celebrado por una sociedad extranjera como “acto aislado” no puede medirse exclusivamente desde un criterio cuantitativo ( VITOLO Daniel Roque, “Sociedades extranjeras y off shore”, Ed. Ad-Hoc, Buenos Aires, 2203, página 49), pero habida cuenta el fundamento que inspira la obligación de las sociedades extranjeras de inscribirse en los registros mercantiles locales, basada en principios de soberanía y control, que exceden el ámbito de interés económico de aquellas que se vinculan con aquellas ( CNCivil, Sala F, Junio 5 de 2003, en autos “Rolyfar SA contra Confecciones Poza SACIFI sobre ejecución hipotecaria ), considero que es de toda evidencia que la apreciación de una actuación aislada de un ente societario foráneo en nuestro país debe ser necesariamente restrictiva ( ROVIRA Alfredo, “Sociedades Extranjeras”, Ed. Abeledo Perrot, 1985, página 56; ídem, ZALDIVAR Enrique, “Régimen de las Empresas Extranjeras en la República”, Buenos Aires, Edifor, 1972, página 84; PERCIAVALLE Marcelo L. “Actos aislados cumplidos en el país por una sociedad constituida en el extranjero”, publicado en la Revista ‘Profesional & Empresaria”, Ed. Errepar, Julio 2004, páginas 692 y siguientes, etc.). En tal sentido, entiendo que no corresponde calificar como “acto aislado”, la actuación de una sociedad extranjera que implique un determinado grado de permanencia en nuestro país, como lo es, al menos como principio general, la adquisición de inmuebles.

15. Repárese al respecto que la doctrina mayoritaria de nuestro país considera aún vigente el fallo plenario dictado por la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil del 30 de Octubre de 1920, que negó la posibilidad adquirir inmuebles como si se tratara de actos aislados ( ROVIRA Alfredo, ob.cit. Pág. 56 y 57; PERCIAVALLE Marcelo, “Sociedades Extranjeras”, Ed. Errepar, 1998, página 10; VERON, Alberto Víctor, “Sociedades Comerciales. Ley 19550, Comentada, anotada y concordada”, Ed. Astrea, Buenos Aires, 1983, Pág. 501 etc. ), receptando idéntico criterio el Anteproyecto de Reformas a la Ley de Sociedades Comerciales que se encuentra en pleno debate en nuestro medio, cuyo artículo 123 expresamente dispone que la compra de inmuebles en el país obliga a la sociedad extranjera adquirente a inscribirse en el Registro Público de Comercio, sin formular salvedades o excepciones a esa previsión.

16. Por todo ello, y en el entendimiento que, atento las características que ofrece la adquisición del inmueble de la calle Martínez Rosas 1075 de esta Ciudad por parte de la sociedad extranjera CIA APARVILLE SOCIEDAD ANÓNIMA”, excede el concepto de “acto aislado” previsto por el artículo 118 de la ley 19550, corresponde intimar a dicha sociedad, en la persona de su representante en la Argentina, a los fines de que proceda, dentro de los treinta días de notificada la presente, a cumplir con lo dispuesto por el articulo 8º de la Resolución General nº 2/05, conforme el cual “- Las sociedades provenientes de jurisdicciones “off shore” que hayan realizado actos bajo la calificación, atribuida unilateral o convencionalmente, de actos aislados, accidentales, circunstanciales, esporádicos o similar y cuya investigación se haya realizado conforme a la Resolución General I. G.J. N° 8/03, serán emplazadas, cuando corresponda por aplicación del articulo 4° de dicha resolucíón, únicamente a los fines de su adecuación al derecho argentino en los términos de la Resolución General I.G.J. N° 12/03... “

17. En consecuencia, y atento lo dispuesto por los artículos 118 de la ley 19550, el artículo 8º de la ley 22.315, el articulo 8 de la Resolución General 2/05, doctrina y jurisprudencia citada a lo largo del presente,

EL INSPECTOR GENERAL DE JUSTICIA
RESUELVE:

Artículo 1º: Intimar a la sociedad “CIA APARVILLE SOCIEDAD ANÓNIMA”, en la persona de su presidente, Sr. Sebastián Tarlowsky, domiciliado en la calle Martínez Rosas 1075 de la Ciudad de Buenos Aires, a los efectos de que, dentro de los treinta días de notificada la presente, proceda a cumplir con lo dispuesto por el articulo 8° de la Resolución General 2/05 y por la Resolución General 12/03, dictadas ambas por esta INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA.

Artículo 2º: Regístrese y firme la misma, oportunamente archívese. Dr. RICARDO AUGUSTO NISSEN – INSPECTOR GENERAL DE JUSTICIA.