Buenos Aires, 3 de noviembre de 2005.

Y VISTAS:

Las presentes, que llevan el número de identificación de expediente 5066604 y Código de trámite n° 637185, perteneciente a la sociedad «DEPLANEK SOCIEDAD ANONIMA», de cuyas constancias surge:

1. Por Escritura Pública Nº 172 del 5 de Diciembre de 2003 del protocolo del escribano Ismael Carlos Moreno, Titular del Registro Notarial N° 22 de la Ciudad de San Miguel, comparecieron el Sr. Héctor Luis Castillos, de nacionalidad argentina y el Sr. Jorge Marcelo Acosta, argentino, con domicilio en la calle Presidente Perón 154, piso segundo «A» de la localidad de Muñiz, Partido de San Miguel, Provincia de Buenos Aires, quien lo hizo en nombre y representación de la sociedad «DEPLANEK SOCIEDAD ANÓNIMA», con sede en la calle Sarandi 560, escritorio «204», de la ciudad de Montevideo de la Republica Oriental del Uruguay, e Italia 1143, oficina 5 de la Ciudad y Partido de San Miguel de la Provincia de Buenos Aires, invocando un Poder Especial otorgado en el extranjero con fecha 26 de agosto de 2003, ante la Notaria de la ciudad de Montevideo de la Republica Oriental del Uruguay, Claudia Beatriz Mazaguez Napoli. Ambas partes se presentaron a los efectos de instrumentar una operación por medio de la cual el Sr. Héctor Luis Castillos vendió a la sociedad «DEPLANEK SOCIEDAD ANÓNIMA» la unidad funcional número 7°, ubicada en el primer piso de la finca sita en la calle Rodríguez Peña 2048/2050, de 31,18 metros cuadrados, por un precio total de U$S 7.000, abonada en dinero efectivo, aclarándose en la respectiva escritura que la compradora adquiere el inmueble para locarlo como vivienda.

2. En fecha 1 de Junio de 2005 y en uso de las atribuciones conferidas por el articulo 8° de la ley 22.315 y el articulo 3° de la Res. General n° 8/03, se dispusieron las siguientes medidas de investigación:

a) Efectuar una visita de inspección al inmueble sito en la calle Rodríguez Peña 2048/2050 unidad funcional número 7 de esta Ciudad a los efectos de constatar el estado de ocupación del mismo y el titulo que invoca quien se encuentra ocupándolo.

b) Intimar al escribano Ismael Carlos Moreno a cargo del Registro Notarial n° 22 del Partido de San Miguel a los fines de que dentro del término de cinco días de recibida la presente, acompañe copia certificada de la escritura nº 172 de fecha 5 de diciembre de 2003.

c) Citar a dar explicaciones al Sr. Jorge Marcelo Acosta, domiciliado en Presidente Perón 154 segundo «A», escalera C 2 de la localidad de Muñiz, partido de San Miguel, Provincia de Buenos Aires, en su carácter de representante de la sociedad DEPLANEK SOCIEDAD ANONINA

d) Corroborar por la Oficina de Sociedades Extranjeras en el Registro de actos aislados la existencia de otras operaciones registradas a nombre de la sociedad investigada.

3. El día 18 de agosto de 2005 se hizo presente en el Organismo el Sr. Jorge Marcelo Acosta a fin de dar respuesta al requerimiento efectuado en fecha 1º de junio. Señaló que en una época se dedicaba a la gestoría administrativa y que a raíz de ello la sociedad «DEPLANEK SOCIEDAD ANONIMA» le otorgo un poder para llevar a cabo en la República Argentina ciertos trámites administrativos. Habida cuenta de ello y recibiendo previas instrucciones de la sociedad, se presentó en la escribanía del escribano Ismael Carlos Moreno a efectos de firmar varias escrituras. Agregó que la única documentación que posee con referencia a la sociedad extranjera es el Poder Especial, que en copia agregó a las presentes actuaciones, otorgado en el extranjero con fecha 26 de agosto de 2003, ante la Notaria de la ciudad de Montevideo de la República Oriental del Uruguay, Claudia Beatriz Mazaguez Napoli (ver fs. 13/20), por el cual se lo autorizó a comprar al contado bienes inmuebles en la República Argentina, por el precio que estime conveniente, con facultad para suscribir, entre otros muchos actos, contratos de locación y comodato, sus prórrogas y modificaciones, celebrar toda clase de contratos relacionados con la administración, comercialización y disposición de los inmuebles antes referidos, etc.

4. En fecha 19 de agosto el escribano Ismael Carlos Moreno, en respuesta al requerimiento de fecha 1° de junio de 2005, acompañó copia certificada de la escritura n° 172 de fecha 5 de diciembre de 2003, informando que la sociedad «DEPLANEK SOCIEDAD ANONINA» realizó por ante ese registro notarial, seis operaciones inmobiliarias, todas ellas de inmuebles radicados en el ámbito de la provincia de Buenos Aires, instrumentadas mediante las escrituras n° 133, 134, 135, 136, 173 y 175 del año 2003.

5. En uso de las atribuciones conferidas por el articulo 8 de la ley 22.315 y el artículo 30 de la Resolución General nº 8/03, se dispuso solicitar al escribano Ismael Carlos Moreno a cargo del Registro Notarial n° 22 del Partido de San Miguel a los fines de que dentro del termino de cinco días acompañe copia certificada de las siguientes escrituras: n° 133, 134, 135, 136, 173 y 175 del año 2003.
6. La visita de inspección se llevó a cabo el 13 de septiembre de 2005, según informe del Inspector Néstor Cotignola, obrante a fs. 32 de las presentes actuaciones, quien ilustró que en esa fecha se hizo presente en el domicilio de la calle Rodríguez Peña 2048 de esta Ciudad donde fue atendido por el Encargado del edificio quien manifestó que conoce a la sociedad «DEPLANEK SOCIEDAD ANONINA» ya que es dueña de una unidad que alquila, sin brindar mayores informes. Atenta la parquedad evidenciada por el encargado del edificio, quien no quiso precisar datos indispensables para esta investigación, se ordenó en fecha 14 de septiembre de 2005, en uso de las facultades conferidas por los artículo 8° de la ley 22.315 y el artículo 3° de la Resolución General. IGJ n° 8/03, citar al encargado del edificio de la calle Rodríguez Peña 2048 de esta Ciudad, a fin de que amplíe sus dichos.

7. En fecha 15 de septiembre de 2005, se presentó ante este Organismo el escribano Ismael Carlos Moreno titular del Registro Notarial n° 22 del Partido de San Miguel, en respuesta al requerimiento de fecha 10 de septiembre, acompañando copia certificada de las siguientes escrituras:

a) Escritura n° 133 de fecha 10 de octubre de 2003, conforme la cual la sociedad extranjera «DEPLANEK SOCIEDAD ANONIMA» representada por el Sr. Jorge Marcelo Acosta, adquirió del Sr. Héctor Luis Castillos, un inmueble ubicado en la Avenida Ángel Gallardo esquina Rodríguez Peña, piso 8, del Partido de San Miguel, por la suma de $20.000.

b)Escritura n° 134 de fecha 10 de octubre de 2003, conforme la cual la sociedad referida, adquirió de la Sra. Graciela Yolanda Aguilar de Castillos, la unidad funcional n° 73 ubicada en el segundo piso y la unidad funcional n° 49 (cochera) ubicada en la planta baja del edificio de la calle Rodríguez Peña 1251/55/59/63/69 del Partido de San Miguel, por la suma de $ 50.000.

c) Escritura n° 135 de fecha 10 de octubre de 2003, conforme a la cual la sociedad referida, adquirió del Sr. Héctor Luis Castillos, la unidad funcional n° 148 del inmueble sito en la calle De las Gaviotas sin numero esquina De las Artes sin numero del Municipio Urbano de Pinamar, por la suma de $20.000.

d) Escritura n° 136 de fecha 10 de octubre de 2003, conforme a la cual la sociedad extranjera adquirió de la Sra. Delmira Tomasa Larreyna de Castillos y Sra. Graciela Yolanda Aguilar de Castillos, la unidad funcional n° 29 sita en el noveno piso del inmueble de la Avenida León Gallardo 1301/05/09 del Partido de San Miguel, por la suma de $20.000.

e) Escritura n° 173 de fecha 5 de diciembre de 2003, conforme a la cual el Sr. Héctor Luis Castillos vendió a la sociedad extranjera «DEPLANEK SOCIEDAD ANONINA» la unidad funcional n° 1 ubicada en la planta baja del inmueble sito en la calle Italia 1121/33/37/43 del Partido de San Miguel, por la suma de $60.000.

f) Escritura n° 175 de fecha 5 de diciembre de 2003, conforme a la cual el Sr. Héctor Luis Castillos vendió a la sociedad extranjera objeto de las presentes investigaciones en un 67% y en un 33% al Sr. Juan Pablo Mambretti, una fracción de campo ubicada en el cuartel cuarto, del partido de Exaltación de la Cruz, Provincia de Buenos Aires, por la suma de $ 75.000.

8. En fecha 27 de septiembre de 2005, se presentó el Sr. Carlos Ignacio Farias, en su carácter de encargado del edificio de la calle Rodríguez Peña 2048, quien manifestó que conoce a la sociedad DEPLANEK SOCIEDAD ANONINA, ya que la misma es titular del inmueble sito en el Piso 1°, Dpto. «C», Unidad 7 del Edificio sito en la calle Rodríguez Peña N° 2048. Agregó que habita el Departamento un hombre joven, de nombre Gonzalo Fernández de Nevares, según lo que tiene entendido por la correspondencia que este recibe. Según lo que recuerda, la sociedad adquirió el inmueble hace aproximadamente un año y medio, y desde entonces la habita el joven Gonzalo Fernández de Nevares. Por ultimo, informó que no tiene conocimiento de quien abona las expensas.

9. En fecha 7 de octubre de 2005 se dispusieron las siguientes medidas de investigación:

a) Citar a dar explicaciones al Sr. Gonzalo Fernández de Nevares al domicilio de la calle Rodríguez Peña 2048 piso 1° depto. C de esta Ciudad.

b) Citar a dar explicaciones al Sr. Héctor Luis Castillos al domicilio de la calle San José 970 de la localidad de Muñiz, Partido de San Miguel, Provincia de Buenos Aires a fin de que informe sobre la operación de compraventa instrumentada por escritura n° 172; 173; 175; 135 y 133 del protocolo del escribano Ismael Carlos Moreno y ala Sra. Graciela Yolanda Aguilar de Castillos, al domicilio de la calle Muñoz 970 de la localidad de Muñiz, Partido de San Miguel, Provincia de Buenos Aires a fin de que informe sobre la operación de compraventa instrumentada por escritura n° 134 y 136 del protocolo del escribano Ismael Carlos Moreno.

10. En fecha 20 de octubre de 2005 se presentó el Sr. Gonzalo Fernández de Nevares, en su carácter de ocupante del inmueble de la calle Rodríguez Peña 2048 piso 1° depto. «C» de esta Ciudad de Buenos Aires y manifestó que ocupa dicho inmueble en carácter de inquilino desde el 1° de enero de 2004, abonando la suma correspondiente a una persona que desconoce, aclarando que los recibos se encuentran a nombre de la sociedad extranjera «DEPLANEK SOCIEDAD ANONINA». Por ultimo, informó que él se hace cargo de las expensas y los demás gastos. Acompaño contrato de locación celebrado sin fecha entre la sociedad «DEPLANEK SOCIEDAD ANONINA», representada por el Sr. Jorge Marcelo Acosta, en carácter de tocador y el Sr. Gonzalo Fernández de Nevares, en su calidad de locatario, a los fines de alquilar por el término de 24 meses el departamento sito en la calle Rodríguez Peña 2048 piso 1° depto. «C» de la Ciudad de Buenos Aires. Como características de dicha operación debe señalarse que el alquiler fue establecido a los fines de vivienda propia del inquilino; que el alquiler mensual fue fijado en la suma de pesos n1:0 y que la vigencia del mismo se prolonga desde el día 1° de enero de 2004 al :31 de diciembre de 2005.

11. El 20 de Octubre de 2005 y conforme las constancias obrantes a fs. 84, compareció al Organismo el Sr. Héctor Luis Castillos, en su carácter de vendedor del inmueble de la calle Rodríguez Peña 2048 piso 1° depto. «C», quien afirmó que a raíz de un gran problema económico y de salud, tuvo que vender la mayoría de las propiedades que poseía, venta que se llevo a cabo a través de un intermediario que le vendió éstas a la sociedad extranjera «DEPLANEK SOCIEDAD ANONINA». Respecto del Sr. Jorge Marcelo Acosta recordó que fue quien firmo las escrituras traslativas de dominio en representación de la compradora ( DEPLANEK SOCIEDAD ANONINA ). Agregó que no tiene nada que ver con dicha sociedad y que no vendió todas sus Propiedades a esta entidad extranjera, sino que también otras propiedades de su titularidad fueron vendidas a otras personas físicas, como por ejemplo un lote que tenia en el Barrio Cerrado «Los Fresnos» de la localidad de Bella Vista y un departamento en la calle Muñoz esquina Concejal Tribulato de la ciudad de San Miguel, Pcia. de Buenos Aires.

Ese mismo día, también compareció a esta INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA la Sra. Graciela Yolanda Aguilar, quien manifestó desconocer todo lo relativo a la venta de las propiedades a favor de la sociedad DEPLANEK SOCIEDAD ANONINA, puesto que todos esos temas los manejó su marido, el Sr. Héctor Luis Castillos.

12. En fecha 20 de octubre de 2005, y previo a resolver, se ordenó correr traslado de las actuaciones, por el termino de cinco días, al representante de la sociedad extranjera «DEPLANEK SOCIEDAD ANÓNIMA», Sr. Juan Marcelo Acosta, a los fines de expedirse sobre la totalidad de las constancias de autos. Vencido -el término para contestar el traslado dispuesto a fs. 86 y no existiendo respuesta por parte del representante de la sociedad extranjera de referencia, fueron elevadas las actuaciones para el dictado de la presente resolución.

Y CONSIDERANDO:

13. Que el presente expediente ha sido formado en cumplimiento de lo dispuesto por el artículo 3° de la Resolución General Nº 8/2003 a los fines de analizar, por parte de la INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA, los instrumentos remitidos a este Organismo por el REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE en los cuales ha intervenido una sociedad extranjera invocando la celebración de un acto aislado en la República Argentina y con el objeto de encuadrar, legalmente, la actuación de dicho ente en nuestro país.

14. Conforme a las constancias de autos, la única actividad celebrada por la sociedad extranjera «DEPLANEK SOCIEDAD ANÓNIMA.», constituida en la ciudad de Montevideo, República Oriental del Uruguay, lo ha sido la adquisición de varios inmuebles, conforme surge de la escritura número 172; 133; 134; 135; 136; 173 y 175 del protocolo del escribano Ismael Carlos Moreno, acompañadas alas presentes actuaciones.

15. La cuestión radica entonces en determinar si la compra de inmuebles por parte de una sociedad extranjera puede ser considerada como un acto aislado, en los términos del segundo párrafo del artículo 118 de la ley 19550, como parece entenderlo la aludida sociedad extranjera y su representante en la República Argentina, o si, por el contrario, se trata de una actuación que impone la inscripción de dicha entidad en los registros mercantiles locales, en los términos del artículo 118 in fine de nuestro ordenamiento societario.

16. Si bien es cierto que, atento la parquedad que ofrece la ley 19550 sobre el tema, resultaría imposible establecer un criterio uniforme, aplicable a todos los casos en que una sociedad extranjera adquiere un inmueble en el país ( POLAK Federico, «La Empresa Extranjera», Ed. Abaco de Rodolfo Depalma, Buenos Aires, 2003, páginas 117/119 ), no lo es menos que, como principio general, tal actuación impone la registración de dicha entidad en el Registro Público de Comercio en los términos y con los efectos previstos por el artículo 118 de la ley 19550, máxime cuando, como sucede en el presente caso, la adquisición del inmueble de la calle Rodríguez Peña 2048 piso 10 departamento «C» esta Ciudad, por parte de la sociedad extranjera «DEPLANEK SOCIEDAD ANÓNIMA», no lo ha sido para una reventa inmediata, sino para ser alquilada a terceros, lo cual constituye elemento de juicio suficiente para descartar a dicha operación como una mera inversión transitoria por parte de la sociedad extranjera.

17. Coincido con la doctrina que predica que la calificación de un acto jurídico celebrado por una sociedad extranjera como «acto aislado» no puede medirse exclusivamente desde un criterio cuantitativo ( VITOLO Daniel Roque, «Sociedades extranjeras y off shore», Ed. Ad-Hoc, Buenos Aires, 2203, página 49 ), pero habida cuenta el fundamento que inspira la obligación de las sociedades extranjeras de inscribirse en los registros mercantiles locales, basada en principios de soberanía y control, que exceden el ámbito de interés económico de aquellas que se vinculan con aquellas ( CNCivil, Sala F, Junio 5 de 2003, en autos «Rolyfar SA contra Confecciones Poza SACIFI sobre ejecución hipotecaria ), considero que es de toda evidencia que la apreciación de una actuación aislada de un ente societario foráneo en nuestro país debe ser necesariamente restrictiva ( ROVIRA Alfredo, «Sociedades Extranjeras», Ed. Abeledo Perrot, 1985, página 56; ídem, ZALDIVAR Enrique, «Régimen de las Empresas Extranjeras en la República», Buenos Aires, Edifor, 1972, página 84; PERCIAVALLE Marcelo L. «Actos aislados cumplidos en el país por una sociedad constituida en el extranjero», publicado en la Revista «Profesional & Empresaria», Ed. Errepar, Julio 2004, páginas 692 y siguientes, etc.). En tal sentido, entiendo que no corresponde calificar como «acto aislado», la actuación de una sociedad extranjera que implique un determinado grado de permanencia en nuestro país, como lo es, al menos como principio general, la adquisición de inmuebles.

18. Repárese al respecto que la doctrina mayoritaria de nuestro país considera aún vigente el fallo plenario dictado por la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil del 30 de Octubre de 1920, que negó la posibilidad adquirir inmuebles como si se tratara de actos aislados ( ROVIRA Alfredo, ob.cit. Pág. 56 y 57; PERCIAVALLE Marcelo, «Sociedades Extranjeras», Ed. Errepar, 1998, página 10; VERON, Alberto Víctor, «Sociedades Comerciales. Ley 19550, Comentada, anotada y concordada», Ed. Astrea, Buenos Aires, 1983, Pág. 501 etc. ), receptando idéntico criterio el Anteproyecto de Reformas a la Ley de Sociedades Comerciales que se encuentra en pleno debate en nuestro medio, cuyo artículo 123 expresamente dispone que la compra de inmuebles en el país obliga a la sociedad extranjera adquirente a inscribirse en el Registro Público de Comercio, sin formular salvedades o excepciones a esa previsión.

19. Por todo ello, y en el entendimiento que, atento las características que ofrece la adquisición del inmueble de la calle Rodríguez Peña 2048 piso 1 depto. C de esta Ciudad por parte de la sociedad extranjera «DEPLANEK SOCIEDAD ANÓNIMA», excede el concepto de «acto aislado» previsto por el artículo 118 de la ley 19550, corresponde intimar a dicha sociedad, en la persona de su representante en la Argentina, a los fines de que proceda, dentro de los treinta días de notificada la presente, a cumplir con lo dispuesto por el artículo 8 de la Resolución General Nº 2/05, conforme el cual “ - Las sociedades provenientes de jurisdicciones «off shore» que hayan realizado actos bajo la calificación, atribuida unilateral o convencionalmente, de actos aislados, accidentales, circunstanciales, esporádicos o similar y cuya investigación se haya realizado conforme a la Resolución General I.GJ. N° 8/03, serán emplazadas, cuando corresponda por aplicación del artículo 4° de dicha resolución, únicamente a los fines de su adecuación al derecho argentino en los términos de la Resolución General I.G.J. N° 12/03...”

20. En consecuencia, y atento lo dispuesto por los artículos 118 de la ley 19550, el artículo 8° de la ley 22.315, el articulo 8 de la Resolución General 2/05, doctrina y jurisprudencia citada a lo largo del presente,

EL INSPECTOR GENERAL
DE JUSTICIA
RESUELVE:

Artículo 1°: Intimar a la sociedad «DEPLANEK SOCIEDAD ANÓNIMA», en la persona de su representante en la República Argentina, Sr. Jorge Marcelo Acosta, domiciliado en la calle Presidente Perón 154 piso 2°, departamento «A» del apartido de San Miguel, Provincia de Buenos Aires, a los efectos de que, dentro de los treinta días de notificada la presente, proceda a cumplir con lo dispuesto por el articulo 8 de la Resolución General 2/05 y por la Resolución General 12/03, dictadas ambas por esta Inspección General de Justicia.

Artículo 2°: Notifíquese, regístrese y firme la misma, oportunamente archívese. Dr. RICARDO AUGUSTO NISSEN – INSPECTOR GENERAL DE JUSTICIA.