B. D. N. C/ T. C. S.A. S/ DAÑOS Y PERJUICIOS (EXPTE. N° 98.184/2011)
LIBRE N° 98.184/2011

En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 18 días del mes de marzo del año dos mil veintiuno, reunidos en acuerdo –en los términos de los arts. 12 y 14 de la acordada n° 27/2020 de la C.S.J.N.– los señores jueces de la Sala «A» de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos de apelación interpuestos en los autos caratulados: «B. DANIEL N.C/ T. C. S.A. S/ DAÑOS Y PERJUICIOS (EXPTE. N° 98.184/2011)», respecto de la sentencia de fs. 175/197, establecieron la siguiente cuestión a resolver:
¿ES AJUSTADA A DERECHO LA SENTENCIA APELADA?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: señores jueces de cámara doctores:
RICARDO LI ROSI – SEBASTIÁN PICASSO A LA CUESTIÓN PROPUESTA, EL DR. RICARDO LI ROSI DIJO:

I.- La sentencia de mención hizo lugar parcialmente a la demanda y condenó a la emplazada a abonarle al actor la suma de dólares ocho mil (u$s 8.000) con mas sus intereses, en el plazo de diez días.-
Contra éste pronunciamiento, el 9 de octubre expreso sus agravios el accionante, los cuales no merecieron contestación.-
El 25 de octubre, se introdujeron las quejas de «Taranto Construcciones S.A.», que fueron replicadas por el accionante mediante la pieza electrónica del 6 de noviembre.-

II.- Antes de comenzar a dar respuesta a los agravios formulados por las partes, creo conveniente reseñar que los hechos que dieron base al litigio no se encuentran controvertidos.
En este sentido, ha quedado consentido que entre el actor y «Taranto Construcciones S.A.» se suscribió un boleto de compraventa el 9 de mayo de 2007 mediante el cual la empresa prometió en venta un departamento de 75 mt2 , con cochera y baulera. Como contraprestación, el accionante asumió el pago de la suma de dólares ochenta y tres mil novecientos cuarenta y ocho (u$s 83.948), quedando plasmado en el instrumento que el bien de que se trata podía variar su superficie en un cuatro por ciento (4 %).-
Posteriormente, el 14 de diciembre de 2007, las partes redujeron su acuerdo a escritura pública, instrumento en el que quedó establecido que el bien trasmitido en favor del actor sería el departamento 4º «A» del edificio de Av. Santa Fe 5217/5221, cuya superficie total alcanzó 67, 46 mt2 .-
En definitiva, ha quedado fijado que en el boleto de compraventa del 9 de mayo de 2007 se prometió en venta un departamento a construir de 75 mt2 , con una posible variación del 4% de su superficie, pero al momento de reducir la contratación a escritura pública, el bien que acabó siendo transmitido constaba de 67,46 mt2 totales.-

III.- Fijado este panorama fáctico, daré respuesta a los agravios vertidos por las partes.- La demandada se queja de lo decidido en la instancia de grado bajo dos argumentaciones centrales: la primera, vinculada con la naturaleza jurídica del boleto de compraventa del 9 de mayo de 2007; y la segunda, relacionada con las consecuencias de la modalidad mediante la cual se contrató la venta del bien.-
En primer lugar, «Taranto Construcciones S.A.» intentó sostener que el boleto no encierra un contrato de compraventa en sí mismo, pretendiendo otorgarle al documento de fs. 4/6 el exclusivo carácter de compromiso preliminar.
Desde allí, argumentó que la contratación se perfeccionó con la escritura traslativa de dominio, mediante la cual el actor aceptó renunciar a la diferencia de metros cuadrados existente entre lo prometido en el boleto y lo efectivamente entregado. En este sentido, indicó que este proceso iniciado por el accionante contraría la doctrina de los actos propios.-
Ahora bien, de solo reparar en que esta postura se apoya en una premisa equivocada sobre la naturaleza jurídica del boleto de compraventa, advierto que su argumentación resulta falaz.- Contrariamente a lo indicado por «Taranto Construcciones S.A.», la postura doctrinaria que no le concedía el carácter de contrato al boleto de compraventa se encuentra superada. Desde que esta Cámara de Apelaciones en lo Civil ha resuelto que el comprador por boleto tiene derecho a exigir el cumplimiento del contrato de venta, debiendo el juez otorgar la escritura traslativa de dominio en caso de resistencia del vendedor (CNCiv., Plenario en «Cazes de Francino, Amalia c/ Rodríguez Conde, Manuel s/ Escrituración», 3 de octubre de 1951), carece de sentido considerar al boleto privado como una simple promesa y no como un contrato definitivo y perfecto de compraventa (conf. Borda, Guillermo A., «Tratado de Derecho Civil. Contratos», 9° Edición, T°I, pág. 371).-
A la par, concuerdo con la postura que sostiene que la escritura pública es un requisito formal que hace al modo de adquisición del dominio con independencia de la compraventa en sí (conf. Llambias, J.J. – Alterini, A.A., «Código Civil Anotado. DoctrinaJurisprudencia», T° III-A, pág. 104 y ss.; Id., CNCiv., Sala A, ED 4-282, con voto del Dr. Borda; ídem, Sala E, ED 17-658; ídem Sala A, en ED 15- 443 y en ED 20-81, con voto del Dr. Llambias).-
En efecto, como bien lo destacó el accionante (ver escrito del 6 de noviembre), la distinción entre contrato definitivo y promesa bilateral de compraventa se explica sólo en legislaciones que, como la francesa y la italiana, confieren a la compraventa efecto traslativo de propiedad. Allí es lógico distinguir entre la venta propiamente dicha, en la que opera la transmisión del derecho, y la simple promesa, en la cual este efecto no se produce. Pero no en nuestro Derecho en que la compraventa no es más que la promesa de transferir a otro la propiedad de una cosa a cambio de la promesa de pagarla (art. 1323 del Código Civil).-
Por estas razones, entiendo que la premisa de la que parte el razonamiento de «Taranto Construcciones S.A.» resulta equivocada, y como lógica consecuencia arroja un resultado falaz, que debe ser desestimado.-

IV.- El segundo de los argumentos introducidos por la empresa accionada se vincula con las consecuencias de la modalidad con la que se efectuó la venta. Según su postura, el departamento de que se trata fue vendido «ad corpus» y no «a tanto la medida», razón por la que entendió que la operación debía ser interpretada a la luz del art. 1344, inc. 5º del Código Civil y no del art. 1345 del citado cuerpo de ley.-
En cuanto a ello, comenzaré destacando el error incurrido por la apelante en cuanto a las citas legales realizadas. La venta «ad corpus» se encuentra legislada en el art. 1344, inc. 1° del nombrado cuerpo de ley, mientras que la venta «a tanto la medida» se encuentra en el inc. 4°.-
A su vez, bien vale destacar que en el art. 1344 del Código Civil, Vélez Sarsfield enunció las distintas modalidades que pueden presentarse en la venta (aunque no de modo taxativo), para luego en los arts. 1345 a 1348 reglamentar los efectos de las ventas que se hayan realizado con las modalidades señaladas.- Dicho ello, más allá del error incurrido por la apelante al indicar los artículos de referencia, lo cierto es que su postura no encuentra correlato en las constancias del pleito.-
Si bien la operación no se realizó tomando el precio con relación a una unidad de medida de superficie, lo cierto es que al analizar la letra de lo convenido en el boleto advierto que la superficie del bien era un elemento trascendental de la operación.
Ello se explica desde que se dejó expresa constancia de la cantidad de metros cuadrados que tendría el objeto en venta. De hecho, el énfasis de los contratantes en este punto quedó expuesto en la redacción de la cláusula segunda del instrumento, que fue dedicada exclusivamente a describir la superficie del bien.-
Así, la forma en que se realizó la contratación deja a la vista la importancia puesta por las partes en lo que hace a las medidas de la unidad, llevándome a descartar que la venta se haya realizado «ad corpus».-
Sencillamente, si la operación se hubiera pactado en los términos expuestos por la empresa demandada, no debería haberse realizado ninguna indicación de la superficie del bien objeto del boleto (art. 1344, inc. 1° del Código Civil). Ello sucede así pues en este tipo de modalidad el bien vendido se individualiza como cuerpo, como un todo, por lo cual las partes contratantes consideran prescindible la indicación de superficie (Conf. Lagomarsino, Carlos A. R., en Belluscio-Zannoni, «Código Civil y Leyes Complementarias. Comentado, Anotado y Concordado», T° 6, pág. 422).-
Sin dudas, esta no es la hipótesis que se configura en el caso de autos. La simple lectura del boleto así lo evidencia.-
En definitiva, la interpretación realizada del instrumento de fs. 4/6 me conduce a concluir que la compraventa no se efectuó «ad corpus», sino con indicación de área, pero por un precio único y no a tanto la medida.-
La trascendencia de esta puntualización juega su principal rol preponderante en lo que hace a los reclamos por diferencias entre el bien prometido en venta y el bien recibido. Es que lo normado en el art. 1344, inc. 5º del Código Civil habilita al comprador a reclamar el resarcimiento de la diferencia entre lo prometido y lo recibido cuando esto fuera inferior; permitiéndole también al vendedor solicitar el aumento del precio si lo entregado acabó superando las cantidades prometidas (conf. art. 1346, última parte, del citado Código).-
Conforme la letra de la norma, este camino se habilita cuando «la diferencia entre el área real y la expresada en el contrato, fuese de un vigésimo, con relación al área total de la cosa vendida». Ahora bien, en la especie, las partes decidieron modificar convencionalmente el sustrato que legalmente permite realizar este tipo de reclamos. En la cláusula segunda del boleto no dispusieron que el bien podría ver afectada su superficie en un vigésimo, sino que acordaron que las medidas del bien «…podrá verse afectada o variada en más o en menos un 4% al finalizar la construcción del edificio…» (cfr. fs. 4).-
Seguidamente, precisaré que la lectura de la escritura traslativa de dominio de fs. 7/10 evidencia que entre el bien prometido en venta y el efectivamente recibido existió una variación de superficie superior al 10%.-
Por consiguiente, al no tratarse de una venta «ad corpus» y siendo que las constancias del caso arrojaron una diferencia del área superior al 4% entre el bien prometido en venta y el efectivamente entregado, la acción previsión del art. 1346 del Código Civil se torna operativa.-
En resumen, ninguna de las dos argumentaciones formuladas por «Taranto Construcciones S.A.» resulta acertada, cuestión que me lleva a concluir que el progreso de la acción decidido en la instancia de grado debe ser confirmado.-

V.- Superado ello, me adentraré en lo que hace a la parte económica del reclamo.- Contra la suma de dólares ocho mil (u$s 8.000) reconocida en la instancia de grado se agravian el accionante, por considerarla exigua, y la empresa demandada, por entenderla excesiva.-
Como expresé en anteriores párrafos, las constancias del pleito evidencian que el bien prometido en venta tendría setenta y cinco metros cuadrados (75 mt2 ), existiendo una posibilidad de variación en mas o en menos del cuatro por ciento (4%). A la par, la escritura traslativa de dominio evidenció que el departamento acabó teniendo una superficie total de 67,46 mt2 totales, es decir, una variación superior al diez por ciento (10%) (ver fs. 7/10).- Desde allí, ninguna duda cabe en punto a que la diferencia existente entre el bien prometido en venta (de 75mt2 ) y el bien efectivamente recibido (de 67,46 mt2 ) debe ser resarcida con arreglo a lo normado en los arts. 1197, 1198, primera parte, 1346 y concordantes del Código Civil.-
Para establecer la justa indemnización, tendré en cuenta que entre los 75 mt2 prometidos y los 67,46 mt2 recibidos, descontando la variación porcentual convenida del 4%, se obtiene un saldo de 4,54 mt2 .- Asimismo, tendré en cuenta que el perito Arquitecto Adrián Camino informó que: el costo de venta del metro cuadrado en el barrio de Palermo a mayo de 2007 (fecha en que se suscribió el boleto) era de dólares mil cuatrocientos veinte (u$s 1.420); que a diciembre de 2007 (fecha de suscripción de la escritura traslativa de dominio) era de dólares mil seiscientos veinte (u$s 1.620); y al mes de octubre de 2013 (fecha en que se presentó la pericia) era de dos mil novecientos (u$s 2.900) (cfr. fs. 59/60).- Seguidamente, valoraré que la primer constancia que trasluce la voluntad del accionante de efectuar el reclamo de autos es la carta documento de fs. 12 (fechada el 20 de mayo de 2009), siendo este momento el punto de partida del reclamo patrimonial.-
Luego, considerando todas estas constancias en conjunto, y haciendo uso de la facultad contenida en el art. 165 del Código Procesal, entiendo que el monto de dólares ocho mil (u$s 8.000) reconocido en la instancia de grado se encuentra ajustado a derecho y a las constancias de autos, por lo que propondré al acuerdo su confirmación.-

VI.- Respecto a los agravios referidos a la tasa de interés a aplicar, ésta Sala ha debido adecuar su criterio, en punto a la limitación de los intereses exigibles en casos como el de autos en los que la indemnización es fijada en dólares estadounidenses, a la realidad del mercado financiero, contingente y variable.

Esta fluctuación ha llevado a los integrantes de este cuerpo a modificarla, fijándola para supuestos como el que se configura en la especie, en el 6 % anual (esta Sala, R. 590.765, del 17/11/2011; id., R. 596.451 del 13/3/2012, y L: 21.372/2016, del 13/3/20, entre otros).