Buenos Aires, 28 de octubre de 2005

Y VISTAS:

Las presentes actuaciones, que llevan el Número de Identificación del Expediente 5064844 y el Código de Trámite número 615865, correspondiente a la sociedad extranjera denominada «BOREAL HILL SOCIEDAD ANONIMA», de cuyas constancias surge:

1. Por Escritura Pública nº 764 del 16 de junio de 2004 del protocolo del escribano Julio Ignacio Quiroga, los Sres. Ariel Néstor Turkie y Elvira Josefina García Lastra de Guerrero, en nombre y representación de la sociedad «RIVER VIEW S.A.» con domicilio en la Av. Leandro N. Alem 928 piso 9° de esta ciudad, inscripta en la INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA el 8 de marzo de 2000 bajo el número 3246 libro 10, vendieron al Sr. Jorge Horacio Lavia, domiciliado en la calle Adolfo Alsina 2248, piso 7º «B» de la Ciudad de Buenos Aires, en nombre y representación de la sociedad extranjera denominada «BOREAL HILL SOCIEDAD ANÓNIMA» con domicilio en la calle Treinta y Tres 1374, oficina 307 de la ciudad de Montevideo, la unidad funcional número 113, ubicada en el 29 piso y la Unidad Complementaria CCX del primer subsuelo de la finca sita en la calle Juana Manso 740 de la Ciudad de Buenos Aires, por un precio total de U$S 155.759, cuyo importe, la parte vendedora manifestó haber recibido antes de la escrituración, aclarándose en la respectiva escritura que la operación constituyó un acto aislado de la sociedad adquirente.

2. Con fecha 6 de Junio de 2005 (fs. 36 ), y en uso de las atribuciones conferidas por los artículos 6º y 8º de la ley 22.315, y al artículo 3° de la Resolución General IGJ n° 8/2003, se dispuso la realización de las siguientes medidas de investigación:

a) Citar a dar explicaciones al representante de la entidad compradora, el Sr. Jorge Horacio Lavia, con domicilio en la calle Adolfo Alsina 2248 piso 7º «B», a los efectos de adjuntar copia de los estatutos de la sociedad extranjera denominada «BOREAL HILL SOCIEDAD ANÓNIMA», así como del poder con el cual acreditó la representación de la aludida sociedad, en oportunidad de adquirir el inmueble de la calle Juana Manso 740 de esta ciudad, el 16 de junio de 2004, ante el escribano Julio Ignacio Quiroga.

b) Practicar una visita de inspección a la unidad funcional número 113, ubicada en el piso 29 y la Unidad Complementaria CCX del primer subsuelo de la finca sita en la calle Juana Manso 740 de esta ciudad de Buenos Aires, a los fines de constatar quien la ocupa y que actividades se llevan a cabo en la misma.

c) Citar a los Sres. Ariel Néstor Turkie y Elvira Josefina García Lastra de Guerrero, con domicilio en la Av. Leandro N. Alem 928 piso 9º de esta Ciudad, a los fines de brindar las explicaciones que le serán solicitadas por este Organismo de Control, con respecto a la operación de compraventa instrumentada en la Escritura 764 del 16 de junio de 2004 del protocolo del escribano Julio Ignacio Quiroga.

d) Analizar si del Registro de Actos Aislados que lleva el Registro Público de Comercio, surge la existencia de otras operaciones en las cuales participó la sociedad constituida en el extranjero denominada «BOREAL HILL SOCIEDAD ANÓNIMA».

e) Agregar sin acumular los antecedentes de la sociedad vendedora denominada «RIVER VIEW S.A».

3. En fecha 30 de agosto de 2005 se presentó el Sr. Jorge Horacio Lavia, en respuesta a la intimación de fecha 6 de junio del presente año, quien manifestó que continúa siendo representante de la sociedad «BOREAL HILL S.A.». Expresó que el motivo de la compra fue destinarla para el uso de integrantes de la empresa que por razones personales, ya sea familiares o cursos, viajan habitualmente a la Argentina desde la ciudad de Montevideo. Asimismo, declaró que la sociedad posee en la Argentina otra propiedad (un departamento) ubicada en la calle Riobamba entre las calles M.T. de Alvear y Paraguay sin recordar con precisión su altura exacta, propiedad que fue también adquirida por el Sr. Lavia, previas instrucciones de la sociedad, hace aproximadamente tres años. Señaló, por ultimo, que para llevar adelante la operación de compra, recibió un giro desde Montevideo y procedió a pagar la propiedad, tan solo cuarenta y ocho horas después de la firma de la escritura.

Acompañó el Sr. Horacio Lavia copias certificadas de la siguiente documentación: 1) Acta de constitución de «BOREAL HILL S.A.» de fecha 31 de diciembre de 1999, 2) Acta de directorio de fecha 4 de marzo de 2004 en la cual se aprobó la compra del inmueble de la calle Juana Manso 740 de esta ciudad de Buenos Aires y se le otorgó poder, en su carácter de presidente del directorio, para la compra de dicho inmueble.

4. A fs. 74/75 de estos actuados, obra la declaración del Sr. Ariel Néstor Turkie y de la Sra. Elvira Josefina García Lastra de Guerrero, como apoderados de la sociedad «RIVER VIEW S.A.» quienes manifestaron que esta sociedad compró oportunamente el terreno de la calle Juana Manso 740 de esta ciudad, donde finalmente se construyeron dos torres de edificios de departamento y uno de esos departamentos fue adquirido por la sociedad extranjera «Boreal Hill S.A.» Respecto de su relación con la sociedad extranjera objeto de estas actuaciones expresaron no tener relación alguna. Por ultimo, agregaron que la situación de legalidad de la sociedad extranjera «Boreal Hill S.A.» fue verificada por el Escribano interviniente como lo ha hecho con todas aquellas personas físicas o jurídicas que han adquirido alguna unidad.

5. En fecha 16 de septiembre de 2005, el Inspector de Sociedades Extranjeras y Asuntos Especiales, Néstor Cotignola se apersonó en el inmueble de la calle Juana Manso 740, y fue atendido por personal de seguridad quien se negó a brindar todo tipo de información.

6. En fecha 22 de septiembre y en uso de las facultades conferidas por los articulo 8° de la ley 22.315 y 3° de la Res. Gral. 8/03, se dispuso la realización de las siguientes medidas de investigación:

A) Librar oficio a la Administración del edificio de la calle Juana Manso 740 de esta ciudad a fin de que informe quien abona las expensas de la unidad funcional n° 113, ubicada en el piso 29 y la unidad complementaria CCX del primer subsuelo.

B) Librar oficio al Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal a efectos de que informe todos aquellos inmuebles cuya titularidad dominial corresponda a la sociedad «BOREAL HILL S.A.»

7. A fs. 80 obra la respuesta de la Administración de Consorcio de la calle Juana Manso al requerimiento efectuado en fecha 22 de septiembre, quien informó que las expensas de la unidad funcional n° 113 y la unidad complementaria CCX se abonaron en el banco BNP Paribas sucursal Puerto Madero, en la cuenta corriente del consorcio, desconociendo quien efectúa los pagos.

8. En fecha 18 de octubre, previo a resolver se corrió vista de las actuaciones al representante de la sociedad «BOREAL HILL S.A.» Sr. Jorge Horacio Lavia. En fecha 27 de octubre se presentó el Sr. Jorge Horacio Lavia, a fin de tomar vistas de las actuaciones y ratificar todo el contenido de las mismas.

En tales condiciones, el presente expediente es elevado a la consideración del suscripto.

Y CONSIDERANDO:

9. Que el presente expediente ha sido formado en cumplimiento de lo dispuesto por el artículo 3º de la Resolución General nº 8/2003 a los fines de analizar, por parte de la INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA, los instrumentos remitidos a este Organismo por el REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE en los cuales ha intervenido una sociedad extranjera invocando la celebración de un acto aislado en la República Argentina y con el objeto de encuadrar, legalmente, la actuación de dicho ente en nuestro país.

10. Que conforme a las constancias de autos, la actividad realizada por la sociedad extranjera «BOREAL HILL S.A.», constituida en la ciudad de Montevideo, República Oriental del Uruguay, lo ha sido la adquisición del inmueble sito en la calle Juana Manso 740 de esta Ciudad, conforme surge de la escritura número 764 del protocolo del escribano Julio Ignacio Quiroga, de fecha 16 de junio de 2004.

11. La cuestión radica entonces en determinar si la compra de un inmueble por parte de una sociedad extranjera puede ser considerada como un acto aislado, en los términos del segundo párrafo del artículo 118 de la ley 19550, como parece entenderlo la aludida sociedad extranjera y su representante en la República Argentina, o si, por el contrario, se trata de una actuación que impone la inscripción de dicha entidad en los registros mercantiles locales, en los términos del artículo 118 in fine de nuestro ordenamiento societario.

12. Si bien es cierto que, atento la parquedad que ofrece la ley 19550 sobre el tema, resultaría imposible establecer un criterio uniforme, aplicable a todos los casos en que una sociedad extranjera adquiere un inmueble en el país ( POLAK Federico, «La Empresa Extranjera», Ed. Ábaco de Rodolfo Depalma, Buenos Aires, 2003, páginas 117/119), no lo es menos que, como principio general, tal actuación impone la registración de dicha entidad en el Registro Público de Comercio en los términos y con los efectos previstos por el artículo 118 de la ley 19550, máxime cuando, como sucede en el presente caso, la adquisición del inmueble de la calle Juana Manso 740 de esta Ciudad, por parte de la sociedad extranjera «BOREAL HILL S.A.», no lo ha sido para una reventa inmediata, sino para ser destinado a la vivienda de integrantes de la sociedad, en oportunidad de celebrar negocios en la República Argentina, lo cual constituye elemento de juicio suficiente para descartar a dicha operación como una mera inversión transitoria por parte de la sociedad extranjera.

14. Coincido con la doctrina que predica que la calificación de un acto jurídico celebrado por una sociedad extranjera como «acto aislado» no puede medirse exclusivamente desde un criterio cuantitativo ( VITOLO Daniel Roque, «Sociedades extranjeras y off shore», Ed. Ad-Hoc, Buenos Aires, 2203, página 49), pero habida cuenta el fundamento que inspira la obligación de las sociedades extranjeras de inscribirse en los registros mercantiles locales, basada en principios de soberanía y control, que exceden el ámbito de interés económico de aquellas que se vinculan con aquellas ( CNCivil, Sala F, Junio 5 de 2003, en autos «Rolyfar SA contra Confecciones Poza SACIFI sobre ejecución hipotecaria ), considero que es de toda evidencia que la apreciación de una actuación aislada de un ente societario foráneo en nuestro país debe ser necesariamente restrictiva ( ROVIRA Alfredo, «Sociedades Extranjeras», Ed. Abeledo Perrot, 1985, página 56; ídem, ZALDIVAR Enrique, «Régimen de las Empresas Extranjeras en la República», Buenos Aires, Edifor, 1972, página 84; PERCIAVALLE Marcelo L. «Actos aislados cumplidos en el país por una sociedad constituida en el extranjero», publicado en la Revista “Profesional & Empresaria», Ed. Errepar, Julio 2004, páginas 692 y siguientes, etc.). En tal sentido, entiendo que no corresponde calificar como «acto aislado», la actuación de una sociedad extranjera que implique un determinado grado de permanencia en nuestro país, como lo es, al menos como principio general, la adquisición de inmuebles.

15. Repárese al respecto que la doctrina mayoritaria de nuestro país considera aún vigente el fallo plenario dictado por la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil del 30 de Octubre de 1920, que negó la posibilidad adquirir inmuebles como si se tratara de actos aislados ( ROVIRA Alfredo, ob.cit. Pág. 56 y 57; PERCIAVALLE Marcelo, «Sociedades Extranjeras», Ed. Errepar, 1998, página 10; VERON, Alberto Víctor, «Sociedades Comerciales. Ley 19550, Comentada, anotada y concordada», Ed. Astrea, Buenos Aires, 1983, Pág. 501 etc. ), receptando idéntico criterio el Anteproyecto de Reformas a la Ley de Sociedades Comerciales que se encuentra en pleno debate en nuestro medio, cuyo artículo 123 expresamente dispone que la compra de inmuebles en el país obliga a la sociedad extranjera adquirente a inscribirse en el Registro Público de Comercio, sin formular salvedades o excepciones a esa previsión.

16. No debe dejar de destacarse al respecto que la sociedad «BOREAL HILL S.A.» adquirió otro inmueble, conforme surge de la propia declaración del presidente, para los mismo fines, hecho que descarta el carácter temporal que implica el concepto de «acto aislado» a que se refiere el artículo 118 de la ley 19550, e impide encuadrar tal operación dentro del referido concepto e impone la inscripción de su contrato constitutivo o estatuto en el Registro Público de Comercio.

17. Por todo ello, y en el entendimiento que, atento las características que ofrece la adquisición del inmueble de la calle Juana Manso 740 de esta Ciudad por parte de la sociedad extranjera « BOREAL HILL S.A.», excede el concepto de «acto aislado» previsto por el artículo 118 de la ley 19550, corresponde intimar a dicha sociedad, en la persona de su representante en la Argentina, a los fines de que proceda, dentro de los treinta días de notificada la presente, a cumplir con lo dispuesto por el articulo 8º de la Resolución General nº 2/05, conforme el cual «- Las sociedades provenientes de jurisdicciones «off shore» que hayan realizado actos bajo la calificación, atribuida unilateral o convencionalmente, de actos aislados, accidentales, circunstanciales, esporádicos o similar y cuya investigación se haya realizado conforme a la Resolución General I.G.J. N° 8/03, serán emplazadas, cuando corresponda por aplicación del artículo 4° de dicha resolución, únicamente a los fines de su adecuación al derecho argentino en los términos de la Resolución General I.G.J. N° 12/03...«

17. En consecuencia, y atento lo dispuesto por los artículos 118 de la ley 19550, el artículo 8º de la ley 22.315, el articulo 8 de la Resolución General 2/05, doctrina y jurisprudencia citada a lo largo del presente,

EL INSPECTOR GENERAL
DE JUSTICIA
RESUELVE:

Artículo 1º: Intimar a la sociedad «BOREAL HILL SOCIEDAD ANÓNIMA.», en la persona de su representante en la República Argentina, Sr. Jorge Horacio Lavia, domiciliado en la calle Adolfo Alsina 2248, piso 7º, Departamento «B» de la Ciudad de Buenos Aires, a los efectos de que, dentro de los treinta días de notificada la presente, proceda a cumplir con lo dispuesto por el articulo 8º de la Resolución General 2/05 y por la Resolución General 12/03, dictadas ambas por esta INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA.

Artículo 2º: Imponer una multa de pesos tres mil ( $ 3000 ) al Sr. Miguel Angel Subiría, en su carácter de representante de la Administración de Consorcio de la calle Juana Manso 740 de la Ciudad de Buenos Aires, por su nula colaboración en el desarrollo de esta investigación, pues resulta manifiestamente inadmisible que la administración de un consocio ignore la titularidad de una de las unidades del edificio que administre, exhibiendo la respuesta al oficio librado por esta INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA una vaguedad que no se condice con la obligación que la ley impone a todo sujeto de derecho de informar a los Organismos Públicos (arts. 6º y 12 de la ley 22.315)

Artículo 3º: Regístrese y firme la misma, oportunamente archívese. Dr. RICARDO AUGUSTO NISSEN – INSPECTOR GENERAL DE JUSTICIA.