“En tales condiciones, es claro que no hubo la apropiación maliciosa de los espacios que el recurrente procura establecer como hecho fundante de su reclamo. Es el mismo quien reconoce la conveniencia que, desde el punto de vista empresario o económico, representaba para el propietario del inmueble alquilar el bien a «Musimundo» (...); y el hecho consumado de la instalación de esa firma (ver constatación de fs. 282/283), es en sí mismo indicativo de la voluntad inequívoca del dueño enderezada a rediseñar su estrategia comercial sobre el local, lo cual claramente suponía el empleo de al menos parte del espacio que utilizaba Yañez con las canchas de Paddle, y por lógica, la extinción del vínculo -contractualmente autorizada- en virtud del cual el actor explotaba esas canchas. De allí que, como lo dije más arriba, no resulte en rigor esencial la existencia de un documento escrito en el que conste la decisión de Jagui de extinguir la relación con los demandados. A todo evento, es claro que los accionados desalojaron más del 80 % del predio, que fue ocupado por Musimundo.”

En Buenos Aires, a los 19 días del mes de junio del año dos mil siete reunidos los Señores Jueces de Cámara en la Sala de Acuerdos, fueron traídos para conocer los autos seguidos por: “YAÑEZ EDUARDO ARGENTINO C/ BENEDIT CLAUDIO ROBERTO Y OTRO S/ ORDINARIO», en los que según el sorteo practicado votan sucesivamente los doctores Ángel 0. Sala, Rodolfo A. Ramírez y Martín Arecha.

Estudiados los autos, la Cámara plantea la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada de fs. 589/605?

El Señor Juez de Cámara, doctor Sala dice:

1. En la sentencia definitiva de primera instancia dictada a fs. 589/605, el señor juez de grado rechazó la demanda deducida por Eduardo Argentino Yañez contra Claudio Roberto Benedit y Silvia Beatriz Negro, e impuso al actor vencido las costas del juicio.
Para resolver en el sentido indicado, luego de reseñar los términos en que quedó trabada la litis y resaltar los hechos no controvertidos, puntualizó que la cuestión central («el nudo del conflicto») quedaba circunscripta a determinar si efectivamente acaeció -o no- la condición resolutoria que autorizaba a los demandados a extinguir la vinculación con Yañez, es decir, si el propietario del inmueble donde funcionaba el predio, a su vez había rescindido el contrato con Benedit y Negro, requiriendo el consiguiente desalojo de las instalaciones.

Así fijada la sustancia del thema decidendum, se volcó el sentenciante a la apreciación de la prueba y concluyó en que «el actor no ha acreditado por medio alguno que la condición resolutoria no se hubo producido, cual era su carga demostrar».

2. E1 fallo fue apelado por el vencido, quien sostuvo el recurso con la expresión de agravios de fs. 617/621, respondida a fs. 623/625.
Se queja del modo en que el juez interpretó lo atinente a la carga de la prueba, y en ese orden de ideas sostiene que era a la demandada -no a ella- a quien correspondía probar que sí había ocurrido la condición resolutoria. Y en cuanto a la prueba del hecho en sí mismo subraya que tanto la demandada como los requeridos mediante la diligencia preliminar tuvieron una actitud omisiva, al punto que siquiera agregaron copia de los contratos que los vinculaban, ni tampoco el instrumento a través del cual el titular del inmueble habría optado por rescindir el contrato con los accionados. Enfatiza que los demandados nunca desalojaron el local y se mantiene en la tesis de que la desvinculación operada a su respecto fue una maniobra urdida por éstos de consuno con el propietario del predio, ya que a ambos convenía económicamente.

3.a) A fin de encuadrar adecuadamente la ponencia y la solución, creo conveniente transcribir literalmente -y en lo pertinente- la cláusula vigésimo tercera del contrato que vinculó a las partes y que, tal como surge de la reseña efectuada en los puntos precedentes, se constituyó en el núcleo del conflicto.

Dice la disposición que: «En el supuesto que el concedente debiera rescindir su relación contractual con el propietario, y se viese obligado a desalojar el inmueble, este contrato podrá ser rescindido unilateralmente por el concedente» (ver fs. 5).
La tesis del accionante es que ese hecho pactado como condición resolutoria nunca ocurrió, y que los demandados simularon su acaecimiento con el fin de hacerse para sí el espacio que él ocupaba con sus canchas de paddle, burlando así su buena fe y privándolo ilícitamente de su actividad fuente de ingresos.

b) Ahora bien, aun en defecto de un instrumento escrito en el que conste la decisión de Jagui S.R.L. de rescindir la vinculación con los demandados (de lo que dan cuenta las constancias de fs. 31 y 55 de las «diligencias preliminares»), pienso que de todos modos hay elementos suficientes como para concluir en el sentido de que no existió mala fe de aquellos y de que la rescisión operó conforme a los términos contractuales.

En primer lugar, ha quedado por demás evidenciado que el título en virtud del cual Benedit y Negro permanecieron en el inmueble más allá de la extinción del contrato con Yañez, surgió de una vinculación jurídica nueva y autónoma respecto de la que se encontraba vigente cuando se celebró el contrato que aquí se ventila. Éste, en efecto, se celebró con 1a firma Jagui S.R.L., a la sazón locataria del inmueble de la calle Corrientes, en tanto que el negocio anudado el 26.6.98 (es decir, una vez comunicada a Yañez la necesidad de desalojar el inmueble), se celebró directamente con la propietaria del inmueble Jotaye S.A. El instrumento de fs. 293/295 y la declaración del presidente de la firma propietaria Juan Yernazian -ver fs. 483/484- son particularmente elocuentes en este aspecto, al igual que la misiva agregada a fs. 41 de las «diligencias preliminares».

c) Hay también una notoria diferencia en lo relativo al objeto de la locación. En la etapa signada por la vinculación con Jagui S.R.L., el local fue explotado íntegramente en actividades deportivas (ver cláusula primera, convención copiada a fs. 2/7): las dos plantas del local estaban ocupadas por tres canchas de paddle (dos en la planta baja y otra descubierta en el primer piso) y un gimnasio. A partir de esa conformación y vista la especialidad de Yañez (profesor de tenis y paddle), es que Benedit y Negro, cesionarios del inquilino Jagui S.R.L., celebraron con él la subconcesión del predio.

Mas en la etapa contractual siguiente, y ya en vinculación directa con el propietario del inmueble Jotaye S.A., aproximadamente un 80% del local era ocupado por el nuevo inquilino «Musimundo», en un rubro para nada relacionado con el deportivo y gestado a partir de un ofrecimiento de alquiler más conveniente al dueño, que estaba contractualmente autorizado a requerirle a sus inquilinos -y éstos a sus concesionarios- el desalojo del predio en cuestión (acorde con la mentada cláusula 23). Además, el paddle dejó de ser una actividad de explotación, pues en las partes que los demandados conservaban para su propia explotación funcionaban un bar y un gimnasio (ver fs. 293/295; declaración de Yernazian, respuesta a la pregunta 4ta., fs. 483 vta.).

En este orden de ideas, cabe señalar que los testigos Pistan (ver fs. 446/447), Del Grosso (fs. 448/449), Di Carlo (fs. 450) y Marpons (fs. 451/452), refirieron que la continuidad de los demandados en el local se debía a la explotación del gimnasio (ratificando también que la mayor parte del inmueble estaba ocupado por «Musimundo», en congruencia, por lo demás, con el resultado que arrojó la constatación de fs. 282/283).

En tales condiciones, es claro que no hubo la apropiación maliciosa de los espacios que el recurrente procura establecer como hecho fundante de su reclamo. Es el mismo quien reconoce la conveniencia que, desde el punto de vista empresario o económico, representaba para el propietario del inmueble alquilar el bien a «Musimundo» (ver fs. 621); y el hecho consumado de la instalación de esa firma (ver constatación de fs. 282/283), es en sí mismo indicativo de la voluntad inequívoca del dueño enderezada a rediseñar su estrategia comercial sobre el local, lo cual claramente suponía el empleo de al menos parte del espacio que utilizaba Yañez con las canchas de Paddle, y por lógica, la extinción del vínculo -contractualmente autorizada- en virtud del cual el actor explotaba esas canchas. De allí que, como lo dije más arriba, no resulte en rigor esencial la existencia de un documento escrito en el que conste la decisión de Jagui de extinguir la relación con los demandados. A todo evento, es claro que los accionados desalojaron más del 80 % del predio, que fue ocupado por Musimundo.

El hecho de que Benedit y Negro continuaran en el local no obsta a la conclusión de que acaeció el «hecho incierto y futuro» (art. 553 del Código Civil), por cuanto, según se vio, la permanencia se debió a una relación jurídica nueva y autónoma distinta de la anterior, en sus sujetos y en su objeto. Y esta circunstancia esencial es la que obsta, aun cuando materialmente no hubiesen hecho abandono del local, a la viabilidad de la tesis sostenida por la actora a lo largo de todo el juicio, relativa a que la condición nunca se habría cumplido. A partir de los hechos que han quedado comprobados, asignar a la cláusula un alcance distinto, relegando su operatividad al hecho material del abandono del inmueble, supondría un apartamiento de la pauta sentada en el art. 533 del Código Civil según el cual «Las condiciones deben cumplirse de la manera en que las partes verosímilmente quisieron y entendieron que habían de cumplirse», norma ésta que se halla específicamente prevista en el marco de las obligaciones condicionales y guarda, además, una clara concordancia con el principio general de buena fe receptado en el art. 1198.

d) Sólo resta señalar que en su oportunidad el actor abandonó el inmueble y entregó las llaves en los términos de que da cuenta el instrumento de fs. 9, sin efectuar ningún tipo de reserva, incluso cuando ya habían transcurrido veinte días desde la comunicación del cese y Benedit y Negro continuaban en el local, que es precisamente la situación que ahora -tardíamente, por cierto- pretende pasar por configurativa de un obrar ilícito.
Si algún reparo le merecía la situación en orden al efectivo cumplimiento de la condición resolutoria, ese era el momento para plantearlo, ya que en suma, tal actitud importó una manifestación de voluntad expresa de aceptación (art. 917 del Código Civil).
Por lo expuesto, propongo al Acuerdo la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia apelada, con costas a la actora vencida (art. 68 del Código Procesal).

El Señor Juez de Cámara, doctor Ramírez dice:

Comparto los fundamentos vertidos por el Señor Juez preopinante por lo que adhiero a la solución por él propiciada. Voto, en consecuencia, en igual sentido.

Por análogas razones, el Señor Juez de Cámara, doctor Arecha, adhiere a los votos anteriores.

Con lo que termina este Acuerdo, que firman los Señores Jueces de Cámara doctores

Buenos Aires, junio de 2007.

Y VISTOS:
Por los fundamentos del acuerdo precedente, se resuelve: Desestimar el recurso y confirmar la sentencia apelada, con costas a la actora vencida (art. 68 del Código Procesal). Rodolfo A. Ramírez, Ángel O. Sala y Martín Arecha. Ante mí: Sebastián I. Sánchez Cannavó. Es copia del original que corre a fs. 639/643 de los autos que se mencionan en el precedente acuerdo.