“Que si bien, como se ha señalado en doctrina, la parquedad de la ley de sociedades sobre la cuestión no permite fijar un criterio uniforme para todos los casos de adquisición de inmuebles por sociedades del exterior (cfr. POLAK, Federico, La empresa extranjera, Ed. Ábaco de Rodolfo Depalma, Buenos Aires, 2003, pp. 117/119), tal modo de actuación supone condiciones de permanencia en aquellos casos en los cuales -como se verifica en el presente en que las cocheras y los locales comerciales aparecen adquiridos desde el 6 de agosto de 1999 y desde entonces se mantienen en el patrimonio social-, la adquisición no ha sido efectuada con el objeto de una reventa más o menos próxima sino y, en todo caso, como una inversión con características de cierta permanencia como ha sido acreditado en autos, más allá de analizar en definitiva si tal adquisición lo ha sido para alquilar o comercializar.”
RESOLUCIÓN I.G.J. Nº 1133

Buenos Aires, 13 de Noviembre de 2006

VISTO el expediente Nº 506794/644953, del registro de esta INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA, correspondiente a la sociedad constituida en el extranjero denominada «Tiniway S.A. s/ información», y

CONSIDERANDO:

Que el 17 de febrero de 2005, el Sr. Alfredo Rendina constituyendo domicilio en la calle Laprida 1898 de esta Ciudad de Buenos Aires, se presentó ante esta INSPECCIÓN a fin de informar que una sociedad «off shore» constituida en R.O.U. y no inscripta ante esta INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA denominada «TINIWAY S.A.», sería titular de 119 cocheras y de 14 locales comerciales ubicados en el primero, segundo y tercer sótano y en la Planta Baja del edificio sito en la Calle Laprida 1862 y 1866 esquina PEÑA 2630 de esta Ciudad, (adviértase que los datos consignados t’ en relación a la ubicación de las unidades descriptas son los que surgen de la copia de la escritura pública n° 652 del 6/8/99 y que obra a fs.48/55 , toda vez que el denunciante indica en forma genérica a fs.1 «Laprida 1898 casi Peña»)-, manifestando que la referida sociedad nunca abonó las expensas comunes, razón por la cual el Consorcio de Propietarios inició las acciones judiciales que tramitan por ante el Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil n° 16, Secretaria Única, caratuladas «Consorcio de Propietarios de Laprida 1862/1898 c/ Carmio José Manuel s/ Ejecución de expensas».

Que a fs. 3 se dispuso la realización de diversas medidas de investigación, tales como una visita de inspección al edificio sito en la calle Laprida 1898 de esta Ciudad a los efectos de constatar si en el lugar se realiza actividad comercial y si efectivamente existen los locales y las cocheras denunciados a fs. 1, y en tal caso su estado de ocupación.

Asimismo, se dispuso citar al denunciante a los fines de ampliar los hechos denunciados.

Que a fs. 6 de las presentes actuaciones luce informe de la visita de inspección realizada el 5 de abril de 2005, en el cual los inspectores intervinientes constatan que en el lugar existe un edificio de 19 pisos, con tres subsuelos de cocheras y 7 locales comerciales en construcción, con acceso por la calle Peña 2630. Informan además que fueron atendidos por el encargado del edificio, quien les suministró los datos de la administración del edificio: Miguel Ángel Bienati con domicilio en la calle Ángel Gallardo 1055 piso 7 depto. B de esta Ciudad.

Que el 15 de diciembre de 2005 compareció a los fines de ampliar su denuncia el Sr. Alfredo Ricardo Rendina quien acompañó a fs.13/27 fotocopia simple de la Escritura Pública n° 1595 otorgada 16/11/95 en la que constan los antecedentes dominiales de las unidades denunciadas como de propiedad de Tiniway SA.

Así pues de tal instrumento se desprende que:

1. el Banco Comercial de Buenos Aires S.A. (en liquidación concursal por el Banco Central de la República Argentina) cedió todos los derechos, acciones y obligaciones propte-rem a los Sres. José Manuel Carmio y Gregorio Bernardo Yankelevich sobre 14 locales comerciales designados como unidades funcionales n° 127, 128, 129, 130, 131, 132, 133, 134, 147, 150, 153, 154, 155, 163; 119 cocheras en construcción designadas como unidades funcionales 1 al 57 del tercer sótano, n° 58 a 113 del segundo sótano y n° 126, 140, 142, 145, 148 y 151 del primer sótano y los derechos para construir un edificio para unidades de viviendas, todo ello sito en la calle Laprida 1862/66 esquina Peña 2630 de esta Ciudad.

2. La cesión referida se realizó por la suma de $801.000 mas $41.883,77 en concepto de intereses. ($90.000 por las 14 unidades comerciales)

3. Los Sres. José Manuel Carmio y Gregorio Bernardo Yankelevich dejaron constancia en la escritura mencionada que la adquisición la realizaban para la sociedad en formación «Conslape S.A.», la que oportunamente aceptaría la compra.

Consultado los registros obrantes en esta Inspección, surge que la sociedad anónima «CONSLAPE S.A.» se inscribió el 27 de noviembre de 1995 bajo el numero 11294 libro 117 tomo A, designándose como presidente al Sr. José Manuel Carmio y como vicepresidente al Sr. Gregorio Bernardo Yankelevich y se fijó la sede en la calle Peña 2630 depto. 163 de esta Ciudad.

Por último, acompañó copia simple del recibo que se entregaría a quienes alquilan las cocheras objeto de las presentes investigaciones (v. Fs. 30).

Por otra parte, consta agregada a las actuaciones -a fs.48/55, copia simple de la escritura n° 652 del 6 de agosto de 1999, del protocolo de la escribana Rosa Maria Axelrud de Ledner, adscripta al Registro Notarial 581 de esta Ciudad, de la cual surge que:

1. Los Sres. José Manuel Carmio y Gregorio Bernardo Yankelevich venden por un precio de U$S 90.000 a la sociedad constituida en el R.O.U. denominada «Tiniway S.A.» representada en ese acto por el Sr. Horacio Marcos González, 14 locales de comercio designados como unidades funcionales n° 127, 128, 129, 130, 131, 132, 133, 134, 147, 150, 153, 154, 155, 163 todos ellos sitos en la calle Laprida 1862/66 esquina Peña 2630 de esta Ciudad.

2. Que los Sres. José Manuel Carmio y Gregorio Bernardo Yankelevich ceden, venden y transfieren a favor de «Tiniway S.A.» todos los derechos, acciones y obligaciones sobre 119 cocheras en construcción designadas como unidades funcionales 1 al 57 del tercer sótano, n° 58 a 113 del segundo sótano y n° 126, 140, 142, 145, 148 y 151 del primer sótano y los derechos para construir un edificio para unidades de viviendas, todo ello sito en la calle Laprida 1862/66 esquina Peña 2630 de esta Ciudad.

3. Que el precio convenido por la cesión de las 119 cocheras fue de U$S 702.883,77 y por los derechos a construir las unidades de vivienda fue de U$S 2.500.00.

4. Que la cesionaria se reservaba el derecho y la obligación que le transfiere la parte cedente de proseguir la construcción de las unidades de vivienda... «.

5. Que el Sr. Horacio Marcos González, en su carácter de apoderado de la sociedad constituida en el extranjero «Tiniway S.A.» manifestó que la operación reseñada constituía un acto aislado de su representada en los términos del Art. 118 de la ley 19.550. (v. Fs.9/17).

Que a fs. 32 ( 6 de abril de 2005) compareció el Sr. Miguel Ángel Bienati, en su carácter de Administrador del Consorcio de Propietarios de la Calle Laprida 1862/98 quien habiendo tomado conocimiento de la denuncia presentada a fs. 1 por el Ingeniero Alfredo Ricardo Rendina, manifestó estar en un todo de acuerdo con lo allí señalado. Preguntado sobre quien abonaba las expensas de los locales y cocheras objeto de las presentes investigaciones, señaló que no podía aportar tal información, toda vez que las expensas nunca fueron abonadas, por lo que se iniciaron las acciones judiciales correspondientes contra la sociedad Tiniway S.A., titular de los referidos inmuebles.

Que a fs. 48/73 el Escribano Roberto Rubén Ledner acompañó fotocopias certificadas de los siguientes instrumentos:

1. Escritura n° 652 otorgada el 6 de agosto de 1999, del protocolo de la escribana Rosa Maria Axelrud de Ledner, adscripta al Registro Notarial 581 de esta Ciudad.(ya reseñada)

2. Estatutos de «Tiniway S.A.» de los cuales surge que se trata de una sociedad off shore regida por la ley 11.073, constituida el 2 de febrero de 1999 e inscripta en el Registro Nacional de Comercio de la Ciudad de Montevideo R.O.U.el 26 de abril de 1999.

3. Poder general amplio de administración y disposición otorgado el 22 de julio de 1999 ante la Escribana Ester Reitzes con Registro Notarial de Montevideo - R.O.U.otorgado por «Tiniway S.A.» a los Sres. Haydee Clara Solinz y Horacio Marcos González.

Que a fs. 78/79 obra escrito presentado por el denunciante ( Sr. Alfredo Rendina) y por el Administrador del Consorcio (Sr. Miguel Ángel Birnot) en el cual manifiestan que por carta documento del 1 de agosto de 2005, cuya copia acompañan a fs. 80, la sociedad TOCOM S.A. notifica al Administrador del Consorcio de la calle Laprida 1862/98 de esta Ciudad que mediante un contrato de locación suscripto el 29 de julio de 2005 (sin indicar locador ni acompañar copia del referido contrato), han tomado posesión y administración de los locales individualizados como unidades funcionales n° 127, 128, 129, 130, 131, 132, 133, 134, 147, 150, 153, 154, 155 y 163 y de las 119 cocheras identificadas como unidades funcionales n° 1 a 57 del tercer sótano, 58 a 113 del segundo sótano y 126, 140, 142, 145, 148 y 151 del primer sótano.

Que a fs. 97 vta. se dispuso colocar en vista las actuaciones por el término de 10 días para que la sociedad denunciada -»Tiniway S.A.»- manifieste lo que a derecho corresponda notificándosele tal medida el 10 de julio de 2006 (v. Cédula fs. 98/99).

Que a fs. 101 la sociedad denunciada toma vista de las actuaciones a través de su apoderado el Dr. Juan González Bayon, carácter que acredita acompañando fotocopia simple del poder judicial y administrativo que le otorgara su mandante el 9 de agosto de 2003.-(v. fs. 98/100)-.

Que el 7 de septiembre de 2006 comparece nuevamente el apoderado de la denunciada y en un frondoso escrito-que obra agregado a fs. 102/109-, contesta el traslado y niega las imputaciones vertidas en la denuncia incoada además de refutar los términos del dictamen emitido por esta Oficina a fs.86/97 en el sentido que se señala seguidamente:

1. Dictamen fs.86: niega que su poderdante sea titular de las 119 cocheras, resultando sólo cesionaria de los derechos sobre un proyecto en construcción, conforme así surgiría de la escritura n° 652 obrante a fs. 9/17, toda vez que «...no es posible ser titular del dominio sin dar de alta cada una de las cocheras y registrar el alta y el dominio en el Registro de la Propiedad Inmueble. «(sic), tornándose ello inviable habida cuenta que el consorcio incumple el reglamento de copropiedad imposibilitando la enajenación de las unidades. (v.fs.106 in fine/vta.).

2. Dictamen fs.86: en relación a que su representada “no paga expensas” manifiesta que ello se ha debido a la conducta reiterada por parte del consorcio en materia de incumplir lo dispuesto por el art. 8º apart. XI del reglamento de copropiedad. (v.fs.106 vta./107).

3. Dictamen fs.87: que no es cierto la afirmación en referencia a que los locales se encuentren en construcción, sino que el deterioro producido por la omisión del consorcio en efectuar las reparaciones a su cargo otorga la apariencia de encontrarse en construcción.

4. Dictamen fs.92/93: niega las afirmaciones allí vertidas en el sentido que no hay pruebas en el expediente que acrediten la supuesta intención de «Tiniway S.A.» de alquilar los locales y las cocheras individualizados en las actuaciones, desconociendo los instrumentos obrantes a fs. 30 y 84 (recibos de alquiler de las cocheras objeto de las presentes investigaciones).

5. Dictamen de fs. 94/96: manifiesta que los considerandos que dieron lugar al dictado de la Resolución IGJ. Nº 945/04 no son aplicables a su representada (v. fs.108 vta.).

Concluye su presentación manifestando que de las constancias del expediente, las normas legales aplicables al caso y el análisis de las resoluciones invocadas, así como la doctrina citada, demostrarían que la actuación de «Tiniway S.A.» se ajusta a la legislación argentina y por aplicación del Art. 118 de la ley 19.550, no correspondería su inscripción.

Que a fs. 86/97 y 110/125 la Oficina de Sociedades Extranjeras y Asuntos Especiales emite dictamen, quedando las actuaciones en estado de resolver.

Que analizado entonces el contenido de las presentes actuaciones es posible determinar prima facie que la actuación en nuestro país de la sociedad constituida en el R.O.U denominada TINIWAY S.A. consiste en la adquisición de 119 cocheras y 14 locales comerciales sitos en la calle Laprida 1862/66 esquina Peña 2630 de esta Ciudad.

Que habida cuenta de ello corresponde entonces establecer si una operación de tales características efectuada por una sociedad constituida en el extranjero puede ser considerada como un acto aislado en los términos del segundo párrafo del artículo 118 de la Ley Nº 19.550 o si, por el contrario, se trata de una actuación que impone la inscripción de dicha entidad en los registros mercantiles locales, en los términos del tercer párrafo del precepto mencionado.

Que si bien, como se ha señalado en doctrina, la parquedad de la ley de sociedades sobre la cuestión no permite fijar un criterio uniforme para todos los casos de adquisición de inmuebles por sociedades del exterior (cfr. POLAK, Federico, La empresa extranjera, Ed. Ábaco de Rodolfo Depalma, Buenos Aires, 2003, pp. 117/119), tal modo de actuación supone condiciones de permanencia en aquellos casos en los cuales -como se verifica en el presente en que las cocheras y los locales comerciales aparecen adquiridos desde el 6 de agosto de 1999 y desde entonces se mantienen en el patrimonio social-, la adquisición no ha sido efectuada con el objeto de una reventa más o menos próxima sino y, en todo caso, como una inversión con características de cierta permanencia como ha sido acreditado en autos, más allá de analizar en definitiva si tal adquisición lo ha sido para alquilar o comercializar.
(Continúa en la próxima edición)