Buenos Aires, 15 de Febrero de 2005.

Y VISTAS:

1. Las presentes actuaciones, que llevan el número de Identificación del Expediente 609335 y Código de Trámite 5064046, correspondiente a la sociedad denominada «MUTTI HOLDINGS LTD», de cuyas constancias surge:

2. Que por escritura pública número 131 del 19 de diciembre de 2003, del protocolo de la escribana Valeria Bagnatto, de Vicente López; Pcia. de Buenos Aires, se instrumentó la compraventa del inmueble de la Avenida Alicia Moreau de Justo 1020/1080, piso 4°, Unidad de la Capital Federal y su cochera (unidad 15), resultando vendedores los cónyuges Jorge Ariel Guinzburg y Andrea Stivelberg de Guinzburg y compradora la sociedad extranjera «MUTTI HOLDINGS LTD», representada en ese acto por su presidente, el Sr. Ezio Nardi, quien constituyó domicilio en el inmueble adquirido. La operación se celebró por el precio total de U$S 162.500 y se dejó aclarado en la referida escritura que se trataba de un acto aislado celebrado por la referida sociedad en la República Argentina, entidad que tiene su casa matriz en las oficinas de ‘«Trident Trust Company (BVI) Limited, Trident Chambers P.O. Box 146, Rod Town, Tórtola Islas Vírgenes Británicas.

3. En fecha 26 de Octubre de 2004 esta INSPECCION GENERAL DE JUSTICIA, en uso de las atribuciones conferidas en los artículos 7 y 10 de la ley 22.315 y el artículo 3° de la Resolución General IGJ n° 8/2003, se dispuso la realización de las siguientes medidas de investigación: a) Efectuar una visita de inspección al domicilio de la Avenida Alicia Moreau de Justo 1050, piso 40, oficina 20 de la Ciudad de Buenos Aires, a los fines de constatar el estado de ocupación de la misma y el título que invoca quien habita la misma, intimándolo, en su caso, a acompañar el contrato de locación: b) Citar al representante de la sociedad extranjera, «MUTTI HOLDINGS LTD.», Sr. Ezio Nardi, con domicilio en la Avenida Alicia Moreau de Justo 1050, piso 40, Departamento 20 de esta Ciudad, a los fines de dar las explicaciones que este Organismo le formulará, debiendo asimismo acompañar a las presentes actuaciones copia de los estatutos de dicha sociedad y copia del poder conforme al cual compareció a la escritura número 131 de la escribana Valeria Bagnatto, del partido de Vicente López, el día 19 de diciembre de 2003.

4. A fs. 19/70 de las presentes actuaciones, compareció a esta INSPECCION GENERAL DE JUSTICIA el día 22 de diciembre de 2004, la Sra. Erica de Ibarreña, con domicilio en Alicia Moreau de Justo, Subsuelo, de la Capital Federal, quien acreditó ser apoderada de la sociedad extranjera «Kivi Investment Inc.», adjuntando el poder correspondiente. Manifestó aquella persona que compareció a la audiencia convocada para el día de la fecha, puesto que su poderdante, el Sr. Ezio Nardi se encuentra en Italia y recién regresa a la Argentina durante el mes de Marzo de 2005, pero a fin de cumplir con la citación que le fuera efectuada al Sr. Nardi, acompañó la siguiente documentación: a) copia del poder especial otorgado por el Sr. Ezio Gregorio Antenore Nardi, en representación de la sociedad «kivi Investment Inc.» a la Sra. Erica de Ibarreña; b) copia de la escritura nº 474 de la escribana Bagnatto, otorgada el 19 de diciembre de 2003; c) copia del estatuto de la sociedad «Mutti Holdings Ltd.», debidamente traducido y sellado; d) copia de dos contratos de locación celebrados ambos el día 18 de Noviembre de 2003 entre la sociedad «Kivi Investment Inc.», representada por el Sr. Ezio Nardi, en carácter de locador y la sociedad VGA Consultores SA, en carácter de inquilino, por medio del cual aquella sociedad extranjera dio en locación a la sociedad locataria las unidades funcionales número 197 y 234, ubicadas ambas en el cuarto piso del inmueble de la calle Alicia Moreau de Justo 1020/50/80, destinada exclusivamente a oficina comercial y administrativa, así como dos cocheras cubiertas, por un plazo de 36 meses, por un alquiler de pesos 1.700 mensuales uno de los contratos (unidad 234 y cocheras) y pesos 1.400 el restante (unidad 197).

Si bien quedó pendiente de entrega la copia del poder conforme al cual compareció el Sr. Ezio Nardi a la escritura número 131 de la escribana Bagnatto, de compra de los inmuebles por la sociedad extranjera «MUTTI HOLDINGS LTD.», para lo cual se otorgó a la Sra. Ibarreña un plazo de diez días, ésta informó a la INSPECCION GENERAL DE JUSTICIA que el destino de la unidad funcional número 195 es para vivienda y que la habita el Sr. Nardi; que la dicente es secretaria privada de dicha persona y que trabaja como encargada de la Administración del Consorcio de Propietarios del Dock Siete de Puerto Madero, que está a cargo de la firma «Carlos E. Gillochon y Hermano SRL», cuyo domicilio se encuentra en la Avenida Cabildo 2950, Planta Baja de la Ciudad de Buenos Alres. Preguntada la Sra. Ibarreta si la sociedad extranjera tiene otra propiedad, manifiesta que la sociedad «Kivi Investment Inc.» es la sociedad controlante de la sociedad «MUTTI HOLDINGS LTD.» Y que aquella es propietaria de las unidades 234, 32 ( cochera) y 197, afirmando asimismo que las unidades funcionales 197 y 234 están unificadas en un mismo ambiente y se destinan a oficinas comerciales, ambas alquiladas a VGA Consultora SA, cuyo presidente es el Sr. Víctor Galleguillo, cuyos contratos de locación se adjuntan a las presentes actuaciones.

5. A fs. 72 de estos obrados obra el informe presentado por el Inspector de Justicia, Dr. Luciano Javier González, Coordinador del Departamento de Sociedades Comerciales y Regímenes de Integración Económica, quien expuso que el día 29 de diciembre de 2004 y de acuerdo con lo dispuesto a fs.15, compareció en el inmueble de la Avenida Alicia Moreau de Justo 1150 de esta ciudad, donde nadie respondió a los llamados efectuados a las unidades sitas en el cuarto piso «4» y «20». Expuso dicho funcionario que luego ingresó al edificio, donde fue atendido por una persona que dijo ser personal de seguridad del inmueble, quien se negó a identificarse y dijo que la persona que podría informar sobre las preguntas del Inspector de Justicia ya se había retirado, pero ilustró que los «lofts» ubicados en el piso 4°, unidad «20» están alquilados y que el «loft» del piso 4°, unidad «4» es utilizado por el Sr. Ezio Nardi para su vivienda, pero que en ese momento se encuentra en Italia.

6. Elevadas las presentes actuaciones para la consideración del suscripto, fue resuelto como medida previa, en fecha 27 de Enero de 2005, correr vista por el término de cinco días al Sr. Ezio Nardi, en su carácter de presidente y representante de la sociedad «MUTTI HOLDINGS LTD.», a los fines de que se expida sobre las constancias de autos, dejándose la correspondiente cédula el día 1º de Febrero de 2005, conforme constancias de 76. En respuesta a ello, a fs. 77, el día 7 de Febrero de 2005, la Sra. Erica de Ibarreta volvió a presentarse en autos, solicitando la prórroga por 60 días para que el Sr. Ezio Nardi acuda a la citación efectuada por esta INSPECCION GENERAL DE JUSTICIA, por encontrarse fuera del país.

Y CONSIDERANDO:

7. Que el presente expediente ha sido formado en cumplimiento de lo dispuesto por el artículo 3° de la Resolución General n° 8/2003 a los fines de analizar, por parte de la INSPECCION GENERAL DE JUSTICIA, los instrumentos remitidos a este Organismo por el REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE en los cuales ha intervenido una sociedad extranjera invocando la celebración de un acto aislado en la República Argentina y con el objeto de encuadrar, legalmente, la actuación de dicho ente en nuestro país.

8. Que conforme a las constancias de autos, la actividad realizada por la sociedad extranjera «MUTTI HOLDINGS LTD», constituida en el territorio de las Islas Vírgenes Británicas, lo ha sido la adquisición de la unidad 195 del piso cuarto del inmueble sito en la Avenida Alicia Moreau de Justo 1020/50/80 de la Ciudad de Buenos Aires y la unidad funcional número 15 (cochera) del mismo edificio, conforme surge de la escritura número 131 del protocolo de la escribana Valeria Bagnatto, otorgada el día 19 de diciembre de 2003. Dichas unidades tuvieron un destino diferente, según surge de autos: a) La unidad número 195, sito en el cuarto piso de dicho edificio lo ha sido para vivienda personal del Sr. Ezio Gregorio Antenore Nardi, quien compareció a aquel acto escriturario como presidente de la sociedad «Mutti Holdings Ltd.» y b) La unidad funcional número 15 (cochera), ha sido alquilada a la sociedad «VGA Consultores SA», conforme contrato celebrado en fecha 18 de Noviembre de 2003 ( ? ) que se encuentra glosado en autos a fs. 60/64, todo lo cual se encuentra suficientemente acreditado en las presentes actuaciones.

Pero además de ello, se encuentra probado que otras unidades del mismo edificio, esto es, las unidades número 197 y 234 ( oficinas ) y unidad 32 (cochera), son de propiedad de la sociedad extranjera denominada «Kigi Investment Inc.» , constituida en la República de Panamá, la cual es sociedad controlante de la sociedad «Mutti Holdings Ltd.», siendo ambas firmas presididas por el Sr. Ezio Gregorio Nardo, revistiendo la sociedad «Kigi Investment Inc.» el carácter de controlante de la sociedad “Mutti Holdings Ltd.», como lo ha reconocido expresamente su apoderada, la Sra. Erica de Ibarreta, en la audiencia celebrada ante esta INSPECCION GENERAL DE JUSTICIA el día 22 de diciembre de 2004, conforme constancias de fs. 70.

Finalmente, es necesario consignar que ninguna de las sociedades extranjeras supuestamente involucradas en este expediente: «Kigi Investment Inc.» Y «Mutti Holdings Ltd.», se encuentran inscriptas en el Registro Público de Comercio, a cargo de esta INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA.

9. La cuestión radica entonces en determinar si la compra de un inmueble por parte de una sociedad extranjera puede ser considerada como un acto aislado, en los términos del segundo párrafo del artículo 118 de la ley 19550, como parece entenderlo la aludida sociedad extranjera y su representante en la República Argentina, según fuera manifestado en la escritura de adquisición de los referidos inmuebles o si, por el contrario, se trata de una actuación que impone la inscripción de dicha entidad en los registros mercantiles locales, en los términos del artículo 118 in fine de nuestro ordenamiento societario.

10. Si bien es cierto que, atento la parquedad que ofrece la ley 19550 sobre el tema, resultaría imposible establecer un criterio uniforme, aplicable a todos los casos en que una sociedad extranjera adquiere un inmueble en el país (POLAK Federico, «La Empresa Extranjera», Ed. Abaco de Rodolfo Depalma, Buenos Aires, 2003, páginas 117/119), no lo es menos que, como principio general, tal actuación impone la registración de dicha entidad en el Registro Público de Comercio en los términos y con los efectos previstos por el artículo 118 de la ley 19550, máxime cuando, como sucede en el presente caso, la adquisición del inmueble de la Avenida Alicia Moreau de Justo 1020/50/80 de esta Ciudad por parte de la sociedad extranjera «MUTTI HOLDINGS LTD» no lo ha sido para una reventa inmediata, sino que, en cuanto a la unidad número 195, para ser utilizada como vivienda de su presidente, Sr. Ezio Nardi, como expresamente lo reconoció la Sra. Erica de Ibarreta, en su carácter de apoderada de la sociedad «Kigi Investiment Inc.», controlante de «Mutti Holdings Ltd.», en la audiencia del 22 de diciembre de 2004, hecho también ratificado por el personal del edificio, conforme constancias de fs. 72 y en cuanto a la cochera que está identificada como unidad 15, ella ha sido alquilada a terceros, conforme un contrato de locación que - inverosímilmente -lleva fecha anterior a la compra de dicha unidad.

11. Coincido con la doctrina que predica que la calificación de un acto jurídico celebrado por una sociedad extranjera como «acto aislado» no puede medirse exclusivamente desde un criterio cuantitativo (VITOLO Daniel Roque, «Sociedades extranjeras y off shore», Ed. Ad-Hoc, Buenos Aires, 2203, página 49), pero habida cuenta el fundamento que inspira la obligación de las sociedades extranjeras de inscribirse en los registros mercantiles locales, basada en principios de soberanía y control, que exceden el ámbito de interés económico de aquellas que se vinculan con aquellas (CNCivil, Sala F, Junio 5 de 2003, en autos «Rolyfar SA contra Confecciones Poza SACIFI sobre ejecución hipotecaria), considero que es de toda evidencia que la apreciación de una actuación aislada de un ente societario foráneo en nuestro país debe ser necesariamente restrictiva (ROVIRA Alfredo, «Sociedades Extranjeras», Ed. Abeledo Perrot, 1985, página 56; ídem, ZALDIVAR Enrique, «Régimen de las Empresas Extranjeras en la República», Buenos Aires, Edifor, 1972, página 84; PERCIAVALLE Marcelo L. «Actos aislados cumplidos en el país por una sociedad constituida en el extranjero», publicado en la Revista «Profesional & Empresaria», Ed. Errepar, Julio 2004, páginas 692 y siguientes, etc.). En tal sentido, entiendo que no corresponde calificar como «acto aislado», la actuación de una sociedad extranjera que implique un determinado grado de permanencia en nuestro país, como lo es, al menos como principio general, la adquisición de inmuebles para ser utilizado como vivienda de su presidente o su posterior locación a terceros.

No debe dejar de destacarse al respecto que la adquisición de un inmueble por parte de una sociedad constituida en el extranjero, para destinarla a la vivienda de su presidente, parece descartar el carácter temporal que implica el concepto de «acto aislado» a que se refiere el artículo 118 de la ley 19550, lo cual, sumado al hecho de que el otro inmueble adquirido por aquella, en el mismo acto, será destinada a su locación a terceros, impide encuadrar tal operación dentro del referido concepto e impone la inscripción de su contrato constitutivo o estatuto en el Registro Público de Comercio.

12. Repárese al respecto que la doctrina mayoritaria de nuestro país considera aún vigente el fallo plenario dictado por la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil del 30 de Octubre de 1920, que negó la posibilidad adquirir inmuebles como si se tratara de actos aislados ( ROVIRA Alfredo, ob.cit. pag. 56 y 57; PERCIAVALLE Marcelo, «Sociedades Extranjeras», Ed. Errepar, 1998, página 10; VERON, Alberto Víctor, «Sociedades Comerciales. Ley 19550, Comentada, anotada y concordada», Ed.Astrea, Buenos Aires, 1983, pag. 501 etc.), receptando idéntico criterio el Anteproyecto de Reformas a la Ley de Sociedades Comerciales que se encuentra en pleno debate en nuestra medio, cuyo artículo 123 expresamente dispone que la compra de inmuebles en el país obliga a la sociedad extranjera adquirente a inscribirse en el Registro Público Comercio, sin formular salvedades o excepciones a esa previsión.

13. Por todo ello; y en el entendimiento que, atento características que ofrece la adquisición del inmueble de la Avenida Alicia Moreau de Justo 1020/1050/1080, unidad 195 y unidad 15 (cochera), de la Ciudad de Buenos Aires por la sociedad extranjera «MUTTI HOLDINGS LTD» excede largamente el concepto de «acto aislado» previsto por el artículo 118 de la ley 19550, corresponde intimar a dicha sociedad, en la persona de su presidente y representante en la Argentina, Sr. Ezio Gregorio Antenore Nardi a los fines de que proceda, dentro de los quince días de notificada la presente, a cumplir con la inscripción registral prevista en el tercer párrafo del artículo 118 de la ley 19550, bajo apercibimiento de proceder a iniciar las acciones judiciales correspondientes.

14. Que sin perjuicio de ello, las constancias de autos acrediten fehacientemente que la sociedad extranjera « KIGI INVESTMENT INC,» resulta propietaria de las unidades funcionales números 197 y 234, así como la unidad funcional número 32 (cochera) del edificio sito en la Avenida Alicia Moreau de Justo 1020/50/80 de esta Ciudad, las cuales se encuentran alquiladas desde el mes de Noviembre de 2003 a la sociedad «VGA CONSULTORES SOCIEDAD ANÓNIMA», por lo que, habida cuenta que aquella entidad no se encuentra inscripta en el Registro Público de Comercio a cargo de esta INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA, corresponde formularle idéntica intimación a la prevista en el parágrafo anterior para la sociedad «Mutti Holdings Ltd», esto es, intimar a dicha sociedad, en la persona de su presidente y representante en la Argentina. Sr. Ezio Gregorio Antenore Nardi a los fines de que proceda, dentro de los quince días de notificada la presente, a cumplir con la inscripción registral prevista en el tercer párrafo del artículo 118 de la ley 19550, bajo apercibimiento de proceder a iniciar las acciones judiciales correspondientes.

15. En consecuencia, y atento lo dispuesto por los artículos 118 de la ley 19550, el artículo 8° de la ley 22.315, doctrina y jurisprudencia citada a lo largo del presente,

EL INSPECTOR GENERAL
DE JUSTICIA
RESUELVE:

Artículo 1°: Intimar a la sociedad «MUTTI HOLDINGS LTD», en la persona de su presidente y representante en la República Argentina, el Sr. Ezio Gregorio Antenore Nardi, al cual deberá notificarse la presente en su domicilio de la Avenida Alicia Moreau de Justo 1050, piso 4° oficina 20 de esta Ciudad de Buenos Aires, a los efectos de que, dentro de los quince días de notificada la presente, proceda a cumplir con la inscripción registral prevista en el tercer párrafo del artículo 118 de la ley 19550, bajo apercibimiento de proceder a iniciar las acciones judiciales correspondientes.

Artículo 2°: Intimar a la sociedad «KIGI INVESTMENT INC», en la persona de su presidente y representante en la República Argentina, el Sr. Ezio Gregorio Antenore Nardi, al cual deberá notificarse la presente en su domicilio de la Avenida Alicia Moreau de Justo 1050, piso 4º oficina 20 de esta Ciudad de Buenos Aires, a los efectos de que, dentro de los quince días de notificada la presente, proceda a cumplir con la inscripción registral prevista en el tercer párrafo del artículo 118 de la ley 19550, bajo apercibimiento de proceder a iniciar las acciones judiciales correspondientes.

Artículo 3°: Regístrese y firme la misma, oportunamente archívese. Dr. RICARDO AUGUSTO NISSEN – INSPECTOR GENERAL DE JUSTICIA.