En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los - días del mes de octubre de dos mil seis, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la sala “G” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos de apelación interpuestos en los autos caratulados: “PÉREZ SOTO MARÍA CRISTINA C/ BALAUSTRADA EMPRENDIMIENTOS S.A. S/ ESCRITURACIÓN”, respecto de la sentencia de fs. 499/515 el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿ES JUSTA LA SENTENCIA APELADA?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: Señores Jueces de Cámara Doctores: CARLOS ALFREDO BELLUCCI- LEOPOLDO MONTES DE OCA- GRACIELA A. VARELA.-

A la cuestión planteada el Señor Juez de Cámara Doctor Bellucci dijo:

I.- La adquirente por boleto (del 17/9/98) de dos unidades funcionales (una con destino a vivienda y la otra como cochera), del inmueble a construir en la calle Thames 1702/08, esquina El Salvador, tomó posesión de él el 14 de febrero de 2000, y abonó el 72,92% del total del precio; y según anexo de fs. 16 (reservado en sobre y ante mi), debería haber obtenido la escritura traslativa de dominio antes o hasta el día 14 de agosto de 2000.-

La empresa constructora y vendedora de ese bien, asumió el compromiso de obtener, dentro de ese plazo, la aprobación definitiva de planos para lo cual, se comprometió a realizar todas las gestiones necesarias a tales fines.- (cláusula 3a. de dicho “anexo al boleto de marras”).-

Como dan cuenta las farragosas actuaciones administrativas que en fotocopia certificada tengo a mi vista (expediente administrativo n° 63.947/98 y carpeta 1884 de la dirección general de fiscalización de obras y catastro, ambos del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires), aún al día de hoy, no se han aprobado los planos de afectación del edificio al régimen de propiedad horizontal, ni los finales de obra, y por consiguiente, no se ha podido extender el acto escriturario que demandó la compradora, quien a su vez pretendió jurisdiccionalmente el otorgamiento de aquél instrumento público contra la vendedora, más multas y “astreintes”, daños y perjuicios que rubró y liquidó en su escrito inaugural de fs. 74/87 vta.-

II.- La sentencia dictada a fs. 499/515 que hizo lugar parcialmente a aquel reclamo, condenó a la empresa emplazada a elevar a escritura pública aquella obligación de hacer en favor de la peticionaria adquirente, dentro del plazo y bajo el apercibimiento que allí se dispuso a quien le cargó el costo causídico, con más los daños y accesorios que fijó al tiempo que mandó que el saldo insoluto fuera abonado con el reajuste derivado de la aplicación del “esfuerzo compartido” (fs. 508 vta. 2do. párrafo), difiriendo practicar regulación de honorarios.-

III.- Ambas partes apelaron el fallo.- La condenada rezonga porque el “a-quo” desestimó su planteo de inconstitucionalidad de las normas que impusieron la “pesificación” de las obligaciones en curso de ejecución, y hace tema ante esta alzada puntualmente referido a la forma en que se falló el pago del saldo de precio que, entiende, ha de representar un real porcentaje del valor de mercado del inmueble en cuestión para que, a su entender, se realice una justa recomposición del sinalagma.- Protesta también por la imposición de las costas que, predica, han de ser distribuidas según el éxito obtenido por ambos litigantes.- (Pieza de fs. 541/543, sin repulsa).- Por su parte, la actora se agravia por la ausencia de incentivo jurisdiccional a la contraria para que logre el cumplimiento de los antecedentes necesarios para que pueda extenderse el acto escriturario, por el rechazo de imposición de multas, y substancialmente, porque el “iudex” no admitió ciertos rubros dañosos que solicitó en su introito.- Sostiene que ha de honrar el saldo en la moneda nacional con paridad uno a uno, y remata requiriendo que los intereses sean fijados a tasa activa (“vide” fs. 528/540 vta., con silente actitud de su contraria ante el traslado corrido a fs. 540 vta.).-

Satisfecho el pedimento del sr. Fiscal (fs. 554 y fs. 563), a fs. 590/92 luce su dictamen; y a fs. 601 se llevó a cabo el personal comparendo ordenado a fs. 593 por la sala, sin resultado de avenimiento alguno.-

IV.- El análisis de las encontradas quejas que expuse sucintamente ha de partir -según así creo convencido- de un dual lente visor conforme acreditación de dos hechos demostrados y de axial importancia que son: a).- la reconocida obligación de escriturar en cabeza de la vendedora condenada por conducta de su retardado incumplimiento a las diligencias previas necesarias a tales fines; y b).- su estado de mora a partir de la fehaciente comunicación realizada el día 27 de agosto de 2001, mediante carta documento n° 417265095AR, (fs. 58 de la documentación reservada que tengo ante mi vista, de consuno a su contestación del día 6 de setiembre de ese mismo año que corre a fs. 59) fenecido larga mente el año postrero a la fecha convenida para la extensión de aquel acto por instrumento público.-

Tal como con puntillosa disección lo expuso el colega de grado, de la farragosa actividad administrativa por cuerda queda plasmada la hasta hoy insulsa actividad de la empresa enajenante a los fines de cumplir con su retardada obligación demandada, y basta considerar aquellas presentaciones y las respuestas del ente pertinente ante las que se realizaron, para concluir en el afirmado que precede.- Ello, claro está, sin olvidar que tal actividad fue asumida expresamente por la condenada conforme lo señalé al resumir la “litis” y valorar la documentación que le diera origen.- (arts. 330, 356, 386, y cc. del rito; 1197, 1198, 1342, y cc. del fondal).-

En ese piso de marcha, dado que el incumplimiento jurídicamente relevante en que incursionó la vendedora se produjo con bastante antelación al hecho del “príncipe” (salida de la convertibilidad y emergencia económica), no es dable admitir el reproche que realiza la enajenante morosa e imputable, habida cuenta que por aplicación del artículo 11 de la ley 25.561, se lo impide expresamente.- (pretendió que el saldo insoluto del precio se fije -en el porcentaje no honrado- directamente sobre el valor actual de tasación del bien informado a fs. 563).-

Tampoco merece mejor suerte el segundo peldaño crítico de su escalera revisora, esto es la modificación de la imposición causídica fallada en la otra instancia, ya que resultó devinta en lo substancial de su postura, y como luego se verá, por los fundamentos del voto que emitiré, lo propio sucederá en esta alzada siempre que éste suscite concurrencia en mis distinguidos pares .- (arts. 68 y cc. de la ley adjetiva).-

V.- En cuanto a la ausencia de acicate que enervó a la actora, adelanto que le asiste razón.- No se ha alegado ni demostrado la imposibilidad jurídico material respecto a poner al bien comercializado en condiciones de ser escriturado; sólo consta que la vendedora deberá realizar los trámites necesarios ante el ente respectivo para posibilitar la adecuación del inmueble a la ley 13.512, y tal actividad a su cargo no puede ni debe quedar librada a su solo arbitrio, pues lo contrario, llevaría sin duda a un estado de indefinición del entuerto que, barrunto, ninguna de ambas partes quiere ni ha invocado.-

Es misión augusta y fundamental de la jurisdicción dar la solución justa de éste y de todo entuerto a ella sometido con acatamiento al principio de congruencia, y en tal derrotero, sin perjuicio del apercibimiento legal ordenado en la sentencia de mérito, admito que -conforme lo pretendido en el escrito inaugural- cabe aplicar una medida complementaria que se avenga a los fines de ejecutar el mandato judicial incontrovertido, y tal no es otra cosa que la “astreinte” conminatoria tendiente a vencer la recalcitrante actitud del deudor moroso, que halla pie en el artículo 37 de la ley adjetiva, correlativo del 666 bis de la de fondo (to. ley 17.711/68).- Así, de consuno a ello y al dardo crítico lanzado por la adquirente que dará en el centro mismo del blanco elegido, propongo fijar en pesos cuatrocientos ($ 400) su importe diario, desde el día 15 de abril de 2005 (fecha del dictado del decisorio en revisión), y hasta el día en que se efectúe el acto escriturario en favor de la peticionaria.- Tal monta es resultado de aplicar el 0,10% aproximado del valor del bien que fuera tasado actualizado conforme peritaje de fs. 563, apreciado conforme pautas dadas por el legislador en el primer apartado del mentado artículo de la ley sustantiva, y en base a la índole y lapso de reticencia acreditada de la vendedora.- (arts. y cod. cits.; art. 165, 386, de la ley de forma).-

En lo concerniente al saldo de precio aún pendiente, acompaño en parte la queja actoral.- Sobre la base del rechazamiento de la inconstitucionalidad planteada por la demandada, quien no hizo tema fundado en esta alzada según lo meritado en el párrafo pertinente del considerando IV que antecede, y con pie en la total ausencia de reproche alguno a la conducta observada por la adquirente, me permito respetuosamente disentir con el “a-quo” en cuanto recurrió al así denominado “esfuerzo compartido” ya que correspondía aplicar el primer párrafo del mentado artículo 11 de la citada ley de emergencia, y no el segundo, pues no lo podía hacer el deudor, y no lo hizo la actora.- Además, conforme prescripción del artículo 3° del decreto 762/02, cabe la conversión de esos dólares estadounidenses debidos (U$s: 46.477) a la paridad uno a uno con el peso más el C.V.S., a partir del uno de octubre de 2002, hasta el efectivo pago contra escritura, postura esta por la que predico y abogo la modificación del fallo apelado.-

Además, dado el comportamiento de la vendedora, no es justo ni razonable hacerle cargar a la compradora cumplidora y paciente sufridora de semejante retardo, con un porcentaje del precio sobre o respecto del valor actual del bien peritado, desde que si aquélla hubiere cumplido en tiempo y forma, habría logrado ingresar en su patrimonio los dólares insolutos; y su aviesa conducta lejos está -a mi entender- de erigirse en fuente o causa de una reconversión del contrato como, sin apoyatura, lo pretendió en sus parcos agravios ya tratados y desechados.-

Las quejas vertidas en derredor de la denegatoria de las yacturas pedidas al comienzo, sólo han de prosperar en cuanto a la “noxa moral” con base en la clara situación de aflicción derivada de la incertidumbre prolongada sobre la suerte a correr respecto de la consecución de la debida consolidación del derecho de dominio (arts. 2505 del cód. civil; 522 del mismo), situación de la que no puedo apartar el alongado tiempo consumido y la expectativa aún insatisfecha de que da cuenta toda la farragosa actuación administrativa cumplida, frente a la postura de la co-contratante.- Considero que el caso amerita fijar dicho renglón como “dedada de miel” en la suma de pesos diez mil ($ 10.000), importe que se sujeta a lo reclamado por tal conducta a fs. 82 vta. punto “E”.-

Los otros items dañosos, en tanto no se demostró su existencia, y la actora poseyó el bien y no lo pretendió comercializar, así como que la ley sustantiva regula una clasificación dual de perjuicios (patrimonial: directos o indirectos, y moral como extra-patrimonial), sin cabida a un “tertium genus” como el psicológico, es que coincido con el “a-quo” en la procedencia y cuantía del tratamiento dado.- Propongo desestimarlos como con acierto lo resolvió el primer magistrado.- (arts. 377, 386, 477 y cc. de la ley adjetiva).-

Por fin, dado que no han existido accesorios convenidos, aún dejando salvo la postura contraria adoptada por quien lleva la voz en este acuerdo y mi estimado par dr. Montes de Oca, que en minoría y con voto conjunto disentimos del temperamento adoptado por la mayoría que no integramos, cabe mantener los réditos plenariamente admitidos por el sr. juez de la anterior instancia en el considerando IX de fs. 513vta./514, por así disponerlo el artículo 303 de la ley de forma.- Con ello, propicio desatender la última queja de la peticionaria.-

Colofón, si mi ponencia obtiene concurrencia, corresponderá modificar parcialmente “el dictum” y fijar en pesos cuatrocientos ($ 400) diarios la “astreinte” que correrá desde el día 15 de abril de 2005 y hasta el efectivo cumplimiento del acto escriturario, suma ésta en favor de la actora; el saldo de precio deberá abonarse en la suma de pesos cuarenta y seis mil cuatrocientos setenta y siete ($ 46.477), con más el C.V.S. que corresponda a liquidarse a partir del día uno de octubre de 2002 y hasta que se efectúe el pago contra la extensión de la escritura traslativa de dominio; se lo revoca parcialmente en cuanto denegó el daño moral que se admite y estima en la suma de pesos diez mil ($ 10.000); y se lo confirma en todo lo demás que decidió y fue motivo de inanes quejas, con costas de alzada a cargo de la condenada devinta en lo substancial de todo su discurso revisor (art. 68 y cc. de la ley del rito).-
Tal, mi parecer.-

Los Señores Jueces de Cámara Doctores Leopoldo Montes de Oca y Graciela A. Varela votaron en igual sentido por análogas razones a las expresadas en su voto por el Doctor Bellucci.- Con lo que terminó el acto.- CARLOS ALFREDO BELLUCCI- LEOPOLDO MONTES DE OCA- GRACIELA A. VARELA.-

Es copia fiel de su original que obra a fs. del Libro de Acuerdos de la sala “G” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil.- Conste.
Buenos Aires, Octubre 2006
Y VISTOS:

Por lo que resulta de la votación de que instruye el Acuerdo que antecede, y oído el sr. Fiscal de Cámara,

SE RESUELVE:

I.- Revocar en parte la sentencia apelada en cuanto rechazó el rubro “daño moral” que se admite y cuantifica en la suma de pesos diez mil ($ 10.000);

II.- Se la modifica también parcialmente, y se fija en pesos cuatrocientos ($ 400) diarios la “astreinte” que deberá abonar la demandada en favor de la actora, a liquidarse desde el día 15 de abril de 2005 y hasta la fecha en que se efectúe la pertinente escritura traslativa de dominio en favor de aquélla; se establece que el saldo de precio deberá ser abonado en la cantidad de pesos cuarenta y seis mil cuatrocientos setenta y siete ($ 46.477) con más el C.V.S. que corresponda a liquidarse sobre ésta, a partir del uno de octubre de 2002 y hasta el momento en que se lleve a cabo dicho acto escriturario.-

III.- Se la confirma en todo lo demás que decidió y fue materia de no atendibles quejas, con costas de alzada a cargo de la condenada.- Una vez regulados los honorarios devengados en la otra instancia, se fijarán los correspondientes a ésta.- Notifíquese, y al Ministerio Fiscal en su Público Despacho; regístrese y devuélvase.-

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