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Buenos Aires, Lunes 15 de Enero de 2007
AÑO: LXXX | Edicion N°: 20601


Ley_19550
Ley_22315
Decreto_1493
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JURISPRUDENCIA DE LA CAMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL
SUMARIO: Fideicomiso: Construcción de Inmuebles. Relación Contractual: Incumplimiento – Responsabilidad del Fiduciario por Daños sufridos por Terceros - Ley 24.441. Ley de Defensa del Consumidor (Ley 24240): Su Aplicación. Aporte de la Marca del Fiduciario para Financiación de Proyecto. Difusión por Medios Periodísticos. Fiduciario: Obligaciones de control de los Bienes Fideicometidos. Cláusulas Contractuales: Abusivas – Eximisión de Responsabilidad frente a Terceros. INOPONIBILIDAD AL CONSUMIDOR.
CAUSA: Baredes, Guido Matias c/ Torres De Libertador 8.000 S.A y otros s/ Daños y Perjuicios

FALLO: CNCIV - SALA H - Octubre/2006
Es decir que fue el propio reclamante quien consintió la formalización de la venta ad-corpus, resultando contradictorio ahora, luego de su actuar deliberado y plenamente válido, intentar reclamar una diferencia de superficie que el mismo aceptó mediante la suscripción del referido instrumento donde se pactó que las medidas estimativamente indicadas serían aceptadas en más o en menos al cabo de la construcción. La jurisprudencia tiene dicho que “ La aceptación de venta “ad corpus” exime de responsabilidad al vendedor por las diferencias de superficie y no da lugar a reclamos por aumento o disminución del precio”(Conf. CNCiv, Sala C, 7/05/87 “Guglielmelli, Vicente A. c. Argham, S.A”).-

No está en discusión que al actor se le entregó una superficie menor que la originariamente ofertada, pero tampoco lo está la conformidad prestada por aquél en cuanto al sometimiento de la operación al supuesto contemplado por el art. 1344 inc.1º del Código Civil. Tampoco escapa a la valoración de este Tribunal que el adquirente, mediante la escritura traslativa de domino se ha reservado el derecho de ejercer las acciones judiciales que correspondan para el íntegro cumplimiento de las acciones emergentes del boleto de compra venta, sin embargo esta reserva no parece relevante a los fines perseguidos, desde que como ya se ha dicho al momento de suscribirse el boleto de compraventa se convino su formalización restando importancia a la mención de la medidas.-
Una operación efectuada en estos términos encuentra sustento legal al amparo del art. 1344 del Código Civil, el cual establece que “La venta de un inmueble determinado puede hacerse: 1º) Sin indicación de su área, y por un solo precio”.-

En este caso las partes han tenido en cuenta otras consideraciones distintas a las medidas, edificaciones muy valiosas, ubicación estratégica, rendimientos excepcionales, etc, por lo que cualquiera sen las medidas que en definitiva resulten el contrato queda definitivamente concretado desde su celebración. Las partes no podrán luego formularse reclamo alguno porque la superficie difiera, alegando haber creído que ésta era mayor o menor. En la venta “ad corpus” las medidas del inmueble carecen de relevancia de modo que si ellas se han indicado es menester que se haya restado paralelamente incidencia en su mención a fin de que el negocio conserve el carácter que pretende la denominación (Conf. CNCiv, Sala D, 20/12/83 “Vecchio, María G. La Ley 1984-C-3 ED108,522)

El efecto práctico de la venta ad corpus es aventar toda pretensión resolutoria o indemnizatoria por incumplimiento del negocio, basada en la diferencia de medidas del inmueble, salvo que las mismas impliquen circunstancias extraordinarias como una lesión (art. 954), o un error esencial (art. 927), pero será de interpretación estricta y deberá acreditarse tal extremo (conf. Llambias - Alterini Código Civil anotado, 1985, t. III-A, p. 399; Borda, Tratado de derecho civil, Contratos, 1990, t. I, p. 344).-

En cuanto la pretendida aplicación del art. 1346 del Cód Civil en el caso desde ya me inclino por su improcedencia ya que al mencionar la norma a “ todos los demás casos”, se está refiriendo a los casos no contemplados en el art. 1345, que menciona los supuestos de venta con indicación de la superficie y precio por la medida. Es obvio que no pueden serlo los supuesto de los incisos 1 y 2 del art. 1344 del Código Civil, porque ellos se refieren a ventas sin indicación de áreas, excluidas de la consideración. (Conf. Alberto J. Bueres- Elena I Highton. Código Civil T 3C, pag. 376).-

En igual sentido obra a fs 1426 el dictamen efectuado por el perito arquitecto quien refirió que “ En un edificio que se compra en construcción, se pueden producir modificaciones inherentes a la misma construcción (corrimientos de tabiques, cambios de espesores de muros, modificaciones de espacios, ajustes al Código de edificación, etc) lo que puede derivar en que se modifiquen las superficies inicialmente previstas”.-

El referido dictamen no resultó materia de impugnación por ninguna de las partes por lo que las conclusiones allí arribadas se encuentran firmes respecto de aquéllos.-

Por último es dable decir que la menor superficie adquirida (4,19m2) no ha generado un cambio estructural en la distribución de la unidad funcional, la que ha sido entregada con la totalidad de los ambientes y dependencias convenidos, donde los metros faltantes no conllevan a la privación del adquirente de alguno de los espacios del inmueble.-

A fs. 561, 568,569, 578 y 702 obran contestaciones de las inmobiliarias oficiadas las que dan cuenta que la formalización de la venta ad corpus es una cláusula de uso y costumbre en boletos de compra venta de inmuebles en construcción.-
Luego de lo expuesto no dudo en afirmar la validez de la cláusula incorporada en el boleto de compra venta donde el adquirente consintió la entrega de un inmueble sin especificación de su superficie sujetando aquélla a lo que en más o en menos resulte de su construcción.-

Por ello, propongo al acuerdo, en caso de resultar compartido este voto, hacer lugar al agravio vertido por los demandados modificando la sentencia de grado en lo que a este punto refiere resultando improcedente el reclamo bajo estudio.-
En atención a la manera en la que se resuelve, el tratamiento del agravio en cuanto a la superficie valorada por el experto a los fines de determinar el valor del m2 de la unidad funcional adquirida, deviene abstracto.-

Demora de entrega en la fecha convenida y privación de uso:

I.- En la instancia de grado ambas pretensiones tuvieron favorable acogida, las que procedieron por la suma de $12.000.-

II.- La parte actora se agravia por entender reducido el monto de las sumas reconocidas en su favor amén de desactualizado a la fecha del dictado de la sentencia.-

III.- El banco Río de La Plata se queja de la procedencia de los rubros bajo examen toda vez que en la cláusula octava del boleto de compraventa se encontraba prorrogado el plazo de entrega convenido (noviembre de 2000) por 90 días más, independientemente de existir caso fortuito o fuerza mayor. Es decir que, aún cuando no hubiera existido caso fortuito o fuerza mayor la vendedora contaba con un plazo adicional de 90 días a contar desde el plazo de entrega para efectuar la entrega del inmueble y si además hubiere existido caso fortuito o fuerza mayor corresponde adicionar los días de atraso incurridos por tales circunstancias.-

IV.- Por su parte la demandada Torres del Libertador se queja por la procedencia de los rubros por entender que contaba con una prórroga de 90 días para entregar la unidad funcional de manera independiente a la existencia de caso fortuito o fuerza mayor y si bien ha existido una demora en la entrega fue sólo de unos días como consecuencia de las desfavorables condiciones climáticas y ruptura de la relación contractual con la empresa constructora Iberoamericana SA.-

La única interpretación que corresponde darle a la lectura de la cláusula octava del boleto de compraventa es en el sentido de que el plazo de entrega convenido (noviembre de 2000) sólo se prorrogaría por 90 días más en el supuesto de existir caso fortuito o fuerza mayor. No dándose estos supuestos deberá estarse a la fecha de entrega convenida por las partes.-

Comparto la opinión de la colega de grado en cuanto a que las pruebas rendidas en autos a fin de tener por acreditada la demora en la entrega para los supuestos expresamente previstos (caso fortuito; fuerza mayor;; huelgas que afecten a la industria de la construcción) no han podido lograr el fin perseguido.-

En consecuencia resultando cierta la demora en la entrega de la unidad funcional conforme surge del confronte entre la fecha pactada (noviembre de 2000) y la toma de posesión (17 de abril de 2001) por parte del reclamante, se encuentra acreditado el incumplimiento injustificado de la obligación asumida.-

Tampoco es aceptable la alegación efectuada por la entidad financiera en cuanto a que la actitud asumida por el reclamante mediante la carta documento de fecha 23/02/01 (ver fs.133) implicó una prórroga tácita del plazo de entrega convenido. Tal interpretación no encuentra argumento lógico y menos aún jurídico. El plazo de la entrega surge de la convención efectuada por las partes la que tiene fuerza de ley respecto de aquéllas, (art. 1197 del Código Civil).-

Respecto de la privación de uso, obra a fs.53 el acta de constatación dando cuenta que con fecha 3 de mayo de 2001 el inmueble y sus instalaciones no se encontraban en plenas condiciones de habitabilidad y sin perjuicio de la cláusula octava incorporada en el boleto de compraventa lo cierto es que al actor no pudo disfrutar plenamente de la totalidad de las instalaciones por un tiempo prolongado, resultando ser tal extremo susceptible de reparación.-

Por las consideraciones expuestas en caso de resultar compartido este voto propongo al acuerdo desestimar los agravios vertidos por las demandadas y por considerarla un tanto reducida elevar la partida indemnizatoria a la suma de pesos veintemil $ 20000 atento las variables en las operaciones inmobiliarias (art. 165 del CPCCN).-
Daño Moral:

I.- En la instancia de grado ha prosperado por la suma de pesos seis mil ($ 6.000.).-

II.- Se queja la actora del monto reconocido por entenderlo exiguo. Los demandados lo entienden improcedente dentro de la órbita contractual.-

III.- El daño moral en la órbita contractual está contemplado por el art. 522 del Código Civil “en los casos de indemnización por responsabilidad contractual el juez podrá condenar al responsable a la reparación del agravio moral que le hubiere causado, de acuerdo con la índole del hecho generador de la responsabilidad y circunstancias del caso”.-

En tanto que el daño moral de origen extracontractual se presume, en la órbita contractual debe ser probado. Este perjuicio no resulta acompañante de todo incumplimiento negocial y no radica en las meras molestias e inconvenientes que se suyo ocasiona la relación: Se requiere la efectiva lesión de intereses espirituales o de afectación del acreedor.-

A pesar que la inejecución de un contrato provoca incertidumbres e inquietudes, ello no es suficiente para condenar al deudor a una reparación en concepto de daño moral (conf. CNCom., Sala E, 4/4/89, JA 1989-III-601).-

IV.- En el caso de autos el incumplimiento contractual incurrido no excedió las meras molestias ocasionadas en la persona del actor a raíz de la demora en la entrega convenida de la unidad funcional adquirida, consecuente privación de uso de la totalidad de las instalaciones afectadas a aquélla y entrega de menor superficie. Se deben descartar reclamaciones que respondan a una susceptibilidad excesiva o carezcan de significativa trascendencia jurídica.-

No se encuentra acreditado que el reclamante haya sufrido como consecuencia del incumplimiento contractual la existencia de daño moral en esta órbita susceptible de reparación, proponiendo al acuerdo el rechazo del rubro en cuestión.-
Por las consideraciones expuestas, en caso de resultar compartido este voto propongo al acuerdo: Modificar la sentencia de grado en el sentido de I) Encontrarse limitada la responsabilidad de fiduciario, Banco Río de La Plata S.A en los términos del art. 16 de la ley 24.441, conforme punto VII “in fine” II) Resultar improcedentes los rubros reclamados en concepto de “diferencia de superficie” y “daño moral” III) Elevar el “quantum” indemnizatorio reconocido en concepto de “demora en la entrega y privación de uso a la suma de pesos veitemil $20.000 IV) Confirmando todo lo demás que se decide y fuera materia concreta de agravios. V) Costas de alzada a cargo de la actora en un 40% y de las demandadas en el 60% restante en atención a la suerte, alcance y forma en la que prosperaron los agravios vertidos (art. 68 y art. 71 de Cód. Procesal de la Nación).-
Así lo voto.-

Los Dres. Elsa H.G.R. de Gauna y Claudio M. Kiper, por las consideraciones expuestas por el doctor Giardulli, adhieren al voto que antecede con lo que se dio por finalizado el acto, firmando los señores Jueces por ante mi de lo que doy fe-.-
Fdo. Jorge A. Giardulli, Elsa H.G.R. de Gauna, Claudio M. Kiper.-

Buenos Aires, de Octubre de 2006.-

Y VISTO, lo deliberado y conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto precedentemente, por unanimidad de votos, el Tribunal decide:

I) Encontrarse limitada la responsabilidad de fiduciario, Banco Río de La Plata S.A en los términos del art. 16 de la ley 24.441, conforme punto V “in fine”

II) Resultar improcedentes los rubros reclamados en concepto de “diferencia de superficie” y “daño moral”

III) Elevar el “quantum” indemnizatorio reconocido en concepto de “demora en la entrega y privación de uso a la suma de pesos veitemil $20.000

IV) Confirmando todo lo demás que se decide y fuera materia concreta de agravios.

V) Costas de alzada a cargo de la actora en un 40% y de las demandadas en el 60% restante en atención a la suerte, alcance y forma en la que prosperaron los agravios vertidos (art. 68 y art. 71 de Cód. Procesal de la Nación).-

Regístrese, notifíquese y, oportunamente, devuélvase.//-
Fdo. Jorge A. Giardulli, Elsa H.G.R. de Gauna, Claudio M. Kiper.-

Visitante N°: 26169089

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