Buenos Aires, 16 de Noviembre de 2005

VISTO el expediente N° 5.064.043/609337, del registro de esta INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA, correspondiente a la sociedad ADREMIX SOCIEDAD ANÓNIMA, y

CONSIDERANDO:

Que las presentes actuaciones son instruidas en el marco de la Resolución General I.G.J. N° 8/03, a fin de analizarse, por parte de esta INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA, los alcances de la operación de compra de un inmueble sito en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en la cual ha intervenido como adquirente una sociedad constituida en el extranjero, quien invocó haber celebrado la operación en calidad de acto aislado; ello con el objeto de realizar el encuadramiento legal de la mencionada sociedad en orden a las disposiciones pertinentes de la Ley N° 19.550.

Que de la escritura pública N° 23 del 6 de abril de 2004, pasada por ante la escribana pública Sra. Alejandra M. Colace de Meola, titular del Registro Notarial N° 1720 de la Ciudad de Buenos Aires (fs. 1/6), resulta que ADREMIX SOCIEDAD ANÓNIMA, domiciliada en calle Buenos Aires 484, de Montevideo, República Oriental del Uruguay, representada en dicho acto por el Sr. Atilio Tacconi, con domicilio en Magallanes 830, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, adquirió el inmueble sito en la calle Culpina 155/57/59, unidad funcional N° 15, del piso 2°, de esta ciudad, en la suma de dólares estadounidenses treinta y ocho mil (u$s 38.000,00), declarándose expresamente en la escritura de compra que la adquisición efectuada se trataba de un acto aislado en la República Argentina.

Que en uso de atribuciones legales y reglamentarias (artículos 8°, Ley N° 22315 y 3°, Resolución General I.G.J. N° 8/03), fueron dispuestas medidas de investigación consistentes en la realización de visita de inspección al inmueble objeto de la adquisición para constatar su estado de ocupación y



...“... las circunstancias de la adquisición y el mantenimiento del bien el patrimonio social, sumado a la propia manifestación () del representante de la sociedad que contradice la calificación otorgada en su momento al acto, resultan suficientes para descartar el carácter de aislado con que éste aparece en la escritura traslativa de dominio.”...



título invocado por el ocupante, y la citación al representante de la sociedad que había intervenido en la operación, para que brindara explicaciones sobre la compra efectuada, acompañara el poder referenciado en la escritura pública del acto para justificar la apuntada condición de representante y adjuntara copia del estatuto de la sociedad representada o de cualquier otra documentación correspondiente a la misma (fs. 10).

Que a fs. 14 obra la diligencia de visita de inspección ordenada, practicada el 13 de diciembre de 2004, de la cual surge que la agente interviniente fue atendida por una persona de sexo femenino que se identificó y manifestó que ocupaba el departamento con su esposo, que los gastos y expensas eran soportados por la pareja y que el departamento era propiedad de la sociedad ADREMIX SOCIEDAD ANÓNIMA, la cual pertenecía al esposo y que en el mes de marzo se cumpliría un año de la ocupación del inmueble.

Que a fs. 20, invocando razones de salud (certificado de fs. 15) se solicita prórroga para la comparecencia del representante de la sociedad, Sr. Atilio Tacconi, acompañándose también copias de testimonio notarial conteniendo acta de reunión de directorio de la sociedad, en la que se resolvió establecer una sucursal en los términos del artículo 118 tercer párrafo de la ley 19.550, para explotar el objeto social en la Republica Argentina (inversiones títulos, bonos, acciones, etc.; importaciones, exportaciones, representaciones, mandatos, etc; explotación de marcas, patentes, etc; operaciones comerciales, electrónica, etc; participaciones en empresas; toda clase de operaciones con bienes inmuebles, etc.), fijar sede social en la calle General Madariaga 1936 de la localidad de Sarandi, Partido de Avellaneda, Provincia de Buenos Aires, y designar representante al nombrado Sr. Atilio Tacconi (fs. 28 vta. 29); copia del estatuto de ADREMIX SOCIEDAD ANÓNIMA (fs. 22/24) –con sus constancias de aprobación y registración (fs. 26 y 28)-, del cual surge que se trataba de una sociedad constituida el 10 de agosto de 1999, en Montevideo, República Oriental del Uruguay, bajo la Ley Nº 11.073, que sus socios fundadores habían sido las Sras. Marta Otero Bergonzoni y Judit Viera Garola y que el capital social inicial era de dólares estadounidenses doscientos mil (u$s 200.000,00); copia del poder amplio de disposición otorgado por la sociedad a su representante, pasado el 23 de marzo de 2000 ante la escribana Esther Reitzes de la Ciudad de Montevideo (fs. 33/39); y constancia de inscripción de la sociedad en la Dirección de Personas Jurídicas de la Provincia de Buenos Aires, con fecha 1 de marzo de 2004 (fs. 32 y 31 vta.).

Que a fs. 44, el 8 de junio de 2005 el representante de la sociedad solicitó un nuevo plazo ampliatorio para comparecer invocando un problema grave de salud (certificado de fs. 43) y autorizando a su letrada a brindar las explicaciones que le fueran requeridas por esta INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA.

Que en la misma fecha se dispuso citar a declarar y acompañar documentación que acredite el carácter de la ocupación del inmueble, a la Sra. Mariana Arias y el Sr. Héctor Gandolfi, mencionados en tal condición en la en visita de inspección de fs. 14, quienes comparecieron y brindaron tal declaración, asistiendo también al acto su letrada (fs. 45/49).

Que en su declaración de fs. 48, la Sra. Arias, exhibida que le fue el acta de la visita de inspección, reconoció como propia la firma en ella inserta; manifestó también que a pesar de desconocer todo lo relativo a ADREMIX SOCIEDAD ANÓNIMA y que el Sr. Héctor GANDOLFI sea su propietario, las expensas del departamento que habita vienen a nombre de esta sociedad y que suponía son pagadas por su esposo; con tales aclaraciones, reconoció el resto de sus manifestaciones de fs. 14 y dijo desconocer el título por el cual ocupa el departamento, motivo por el cual no aportó la documentación solicitada en la citación.

Que por su parte el Sr. Héctor Gandolfi declaró a fs. 49 desconocer a la sociedad ADREMIX SOCIEDAD ANÓNIMA y que se enteró de su existencia por las presentes actuaciones. Manifestó asimismo que el departamento le fue dado en préstamo por un amigo de nombre Atilio Tacconi cuyo domicilio exacto desconoce, desconociendo también quién sea el titular dominial del inmueble; que al mencionado Sr. Tacconi lo conocía desde hace muchos años del barrio de Barracas, de la calle Montes de Oca y Suárez de la Capital Federal, el que frecuentaba de chico, durante el colegio primario y secundario; que los gastos, impuestos, servicios y expensas de departamento son pagados por el deponente y no hay formalizado ningún tipo de contrato con el Sr. Tacconi, ignorando también si éste tiene alguna empresa u otras propiedades; que el departamento es habitado desde hace poco más de un año por el declarante con su pareja actual, Sra. Mariana Inés Arias, y su hijo menor de seis años Agustín Ignacio Gandolfi.

Que ordenada visita de inspección al domicilio de la calle Magallanes 830 de esta ciudad (fs. 50), los agentes de esta INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA que realizaron la diligencia, recibieron allí declaración (obrante a fs. 51 y vta. y copiada a fs. 52) del representante de ADREMIX SOCIEDAD ANÓNIMA, Sr. Atilio Tacconi, quien les manifestó que se desempeña como representante de dicha sociedad; que no puede asegurar que la sociedad posea otros bienes inmuebles, pudiendo existir otros adquiridos con anterioridad a su designación como representante, en cuyo caso habría de exhibir títulos en 72 horas; que el Sr. Gandolfi, con quien lo une una relación de amistad, ocupa el inmueble de la calle Culpina 155, piso 2, departamento A, en calidad de préstamo, aclarando que las expensas, impuestos y servicios son abonados por el declarante.

Que requerida al Registro de la Propiedad Inmueble de esta Capital información sobre la titularidad de otros inmuebles en cabeza de ADREMIX SOCIEDAD ANÓNIMA (fs. 56), de las constancias recibidas del mismo no surgen otras titularidades que la del ya mencionado (fs. 63/69), obrando a fs. 72/78 copia certificada de la escritura de adquisición del mismo aportada por la letrada del Sr. Tacconi.



...“... habida cuenta del régimen legal bajo el cual se constituyó la sociedad (Ley N° 11.073 sobre sociedades anónimas financieras de inversión de la República Oriental del Uruguay), cabe considerar que la sociedad de autos es una sociedad constituida en el extranjero cuyo principal objeto está destinado a cumplirse en la República -como también resulta de lo expresado ... en el sentido de que la sociedad se constituyó para efectuar inversiones inmobiliarias en el país- y que no se encuentra regularmente constituida en el país en los términos del artículo 124 de la Ley N° 19.550, por lo que es de aplicación lo dispuesto por el artículo 8° de la Resolución General I.G.J. N° 2/05, correspondiendo emplazar a la sociedad en la persona de su representante, a efectos de que regularice su actuación en el país adecuándose a la legislación nacional, con cumplimiento de la Resolución General I.G.J. N° 12/03 y demás normativa reglamentaria que corresponda en el caso.”...


Que a fin de completar las medidas de investigación a fs. 80 se ordenó oficiar a la DIRECCIÓN PROVINCIAL DE PERSONAS JURÍDICAS de la Provincia de Buenos Aires copia certificada del expediente de estatutos de ADREMIX SOCIEDAD ANÓNIMA, allí inscripta con fecha 1 de marzo de 2004 (legajo N° 01/126.865, matrícula 67.256), la que se agregó a fs. 81/93; y se dispuso realizar visita de inspección a la sede de la sociedad “ ADREMIX S.A.” , sita -de acuerdo con las constancias de las actuaciones registrales mencionadas-en la calle General Madariaga 1936, Sarandí, Partido de Avellaneda, Provincia de Buenos Aires, a fin de constatar el funcionamiento efectivo de la sucursal, asiento o representación, diligencia que, cumplida, arrojó como resultado, según informe de fs. 94, que los agentes actuantes fueron atendidos por una persona que se identificó como Raúl Blanco y manifestó que en el lugar funcionaba la sociedad MONTAJES Y MOVIMIENTOS S.R.L., afirmando desconocer a la sociedad ADREMIX SOCIEDAD ANÓNIMA y que en dicho inmueble nunca funcionó la sede social de la misma. Agregó que conocía al Sr. Atilio Tacconi, quien le había solicitado autorización para utilizar el domicilio de la calle Gral. Madariaga 1936 de la localidad de Sarandí, Provincia de Buenos Aires, para realizar un trámite, sin brindarle mayores explicaciones.

Que con las medidas y diligencias relacionadas, llegan las actuaciones a consideración del suscripto, hallándose en estado de resolver.

Que conforme a las constancias colectadas, la actuación en la República de ADREMIX SOCIEDAD ANÓNIMA, constituida en la ciudad de Montevideo, República Oriental del Uruguay, que pudo ser determinada, consiste en haber adquirido el inmueble individualizado en considerandos anteriores, sito en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, por lo que corresponde determinar si una operación de ese carácter efectuada por una sociedad constituida en el extranjero puede ser considerada como un acto aislado en los términos del segundo párrafo del artículo 118 de la Ley N° 19550; o si, por el contrario, se trata de una actuación que impone la inscripción de dicha entidad en los registros mercantiles locales, en los términos del tercer párrafo del precepto mencionado.

Que si bien, como se ha señalado en doctrina, la parquedad de la ley de sociedades sobre la cuestión no permite fijar un criterio uniforme para todos los casos de adquisición de inmuebles por sociedades del exterior (cfr. POLAK, Federico, La empresa extranjera, Ed. Ábaco de Rodolfo Depalma, Buenos Aires, 2003, pp. 117/119), tal modo de actuación supone condiciones de permanencia en aquellos casos en los cuales -como se verifica en el presente, en que el inmueble aparece comprado el 6 de abril de 2004 y desde entonces se mantiene en el patrimonio social-, la adquisición no ha sido efectuada con el objeto de una reventa más o menos próxima como modo de liquidar una inversión esporádica favorecida eventualmente por diversas circunstancias.

Que por otra parte y habida cuenta del objeto de la sociedad, que incluye la realización de operaciones de toda clase sobre inmuebles, es evidente la utilizabilidad en un sentido económico del bien, ello con prescindencia de que en su situación actual es ocupado a título gratuito.

Que cuando el bien es utilizado en condiciones que desvirtúan el fin de lucro de una sociedad, tal circunstancia no puede ser válidamente invocada para pretender sustraer a ésta del ordenamiento legal que le sea aplicable y por otra parte, aun en la hipótesis de que el acto pudiera ser inicialmente concebido como de carácter aislado, el posterior devenir, la posterior continuidad dominial y el haz de relaciones jurídicas con terceros que a ello viene asociada (tasas territoriales, consorcio de copropietarios, relaciones de vecindad, etc.) importan algún grado de giro económico que si bien es menor en cuanto relacionado principalmente con el mantenimiento del bien en el patrimonio social, de todos modos asume permanencia suficiente para considerarlo incompatible con la subsistencia de la noción de acto aislado a su respecto como resguardo contra la obligación de registro impuesta por el tercer párrafo del artículo 118 de la ley de sociedades comerciales.
Que consecuentemente cabe una interpretación extensiva del régimen legal, favorable a una mayor publicidad frente a terceros, cuando se trate de operaciones signadas por la permanencia e importancia económica, como lo son habitualmente las que tienen por objeto bienes inmuebles, y siempre que tal permanencia se verifique en el caso concreto, lo que también favorece la seguridad jurídica no sólo de las transacciones sino de la posterior posición jurídica de terceros cuyos derechos se relacionen o puedan relacionarse con el bien. Resultaría suficiente que el representante de una sociedad extranjera invocara el carácter de aislado del acto y que -a diferencia de lo que aconteció en la especie (v. fs. 72 y 73 vta., pto. “Cuarto”, B)- no poseyera domicilio real en el país ni constituyera uno especial a los efectos de dicho acto, para tornar virtualmente ilusorio el emplazamiento de la sociedad representada y con ello la efectividad del ordenamiento jurídico, ya que son conocidas las dificultades concretas que existen para citar a juicio a una sociedad del exterior en el país de su domicilio (cfr. CABANELLAS DE LAS CUEVAS, Guillermo, Derecho Societario, Parte General, Sociedades Extranjeras y Multinacionales, Ed. Heliasta, Bs. As., 2005, vol. 9, pp. 429/430; O’FARRELL, Ernesto y GARClA MORILLO, Pablo, El emplazamiento en juicio de sociedades extranjeras, La Ley, 1997-E, p. 1317); y ello no sólo respecto del emplazamiento específico a que se refiere el artículo 122, inciso a), de la Ley N° 19.550, sino de todo otro que pudieran suscitar las múltiples situaciones y vinculaciones a que puede dar lugar la titularidad de un inmueble (cobros de expensas comunes, servicios, impuestos o tasas, servicios vinculados o necesarios para la conservación del bien, responsabilidades derivadas de relaciones de vecindad, etc.).


Que si bien la calificación de un acto jurídico celebrado por una sociedad del exterior como acto aislado no puede ser considerada sólo con pautas cuantitativas (cfr. VITOLO, Daniel R., Sociedades extranjeras y off shore, Ed. Ad-Hoc, Bs. As., 2003, p. 49), ello no conlleva prescindir de un criterio restrictivo en la apreciación de la actuación pretendidamente aislada de la sociedad, que la doctrina ha postulado (ROVIRA Alfredo L., Sociedades extranjeras, Ed. Abeledo Perrot, Bs. As., 1985, p. 56; ZALDIVAR, Enrique, Régimen de las empresas extranjeras en la República, Bs. As., 1972, p. 84; PERCIAVALLE, Marcelo L., Actos aislados cumplidos en el país por una sociedad constituida en el extranjero, Rev. Profesional & Empresaria, Ed. Errepar, Julio de 2004, pp. 692 y siguientes, etc.), habida cuenta de la importancia del tráfico inmobiliario como actividad económica cuando se la lleva a cabo bajo alguna de las formas jurídicas de la empresa, y del fundamento, inspirado en principios de soberanía y control, de la obligación de las sociedades extranjeras de inscribirse en los registros de comercio del país, basada en principios de soberanía y control, que exceden el ámbito de interés económico de las partes (CNCiv., Sala F, 5-6-03, en autos Rolyfar S.A. c. Confecciones Poza S.A.C.l.F.l. s. ejec. hipotecaria). Similar orientación puede deducirse de la posición de la doctrina para la cual mantiene vigencia el fallo plenario del 30 de octubre de 1920 de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de esta Capital, que negó la posibilidad adquirir inmuebles como si se tratara de actos aislados ( ROVIRA, Alfredo, ob.cit., pp. 56/57; VERON, Alberto V., Sociedades Comerciales. Ley 19550, Comentada, anotada y concordada” , Ed. Astrea, Bs. As., 1983, p. 501; PERCIAVALLE, Marcelo, Sociedades extranjeras, Ed. Errepar, Bs. As., 1998, p. 10; etc. ) y del Proyecto de Reformas a la Ley de Sociedades Comerciales elaborado por la comisión designada por la Resolución N° 112/02 del MINISTERIO DE JUSTICIA Y DERECHOS HUMANOS, que en la modificación al artículo 123 de la ley vigente propicia incluir, sin salvedades o excepciones, la exigencia de inscribirse en el Registro Público de Comercio para las sociedades extranjeras que adquieran inmuebles, lo cual, si bien prescinde dicho proyecto de la categoría del acto aislado en la consideración del régimen legal de actuación en el país de las sociedades constituidas en el extranjero, puede auspiciar mientras tanto, bajo las normas vigentes, la razonabilidad de la extensión interpretativa de esta categoría, con consideración a las circunstancias de cada caso.

Que en el presente caso las circunstancias de la adquisición y el mantenimiento del bien el patrimonio social, sumado a la propia manifestación de fs. 21 del representante de la sociedad que contradice la calificación otorgada en su momento al acto, resultan suficientes para descartar el carácter de aislado con que éste aparece en la escritura traslativa de dominio.

Que en tales condiciones y habida cuenta del régimen legal bajo el cual se constituyó la sociedad (Ley N° 11.073 sobre sociedades anónimas financieras de inversión de la República Oriental del Uruguay), cabe considerar que la sociedad de autos es una sociedad constituida en el extranjero cuyo principal objeto está destinado a cumplirse en la República -como también resulta de lo expresado a fs. 21 en el sentido de que la sociedad se constituyó para efectuar inversiones inmobiliarias en el país- y que no se encuentra regularmente constituida en el país en los términos del artículo 124 de la Ley N° 19.550, por lo que es de aplicación lo dispuesto por el artículo 8° de la Resolución General I.G.J. N° 2/05, correspondiendo emplazar a la sociedad en la persona de su representante, a efectos de que regularice su actuación en el país adecuándose a la legislación nacional, con cumplimiento de la Resolución General I.G.J. N° 12/03 y demás normativa reglamentaria que corresponda en el caso.


Que no obsta a ello la circunstancia de que, poco antes de la compra del inmueble, la sociedad hubiera obtenido inscripción en otra jurisdicción (Provincia de Buenos Aires) a los fines del artículo 118; tercer párrafo, de la Ley N° 19.550, toda vez que ha quedado determinado el carácter ficticio, inexistente como efectivo centro de administración o dirección de negocios, de la sede social fijada en la calle General Madariaga 1936, Sarandí, Partido de Avellaneda, Provincia de Buenos Aíres, tal como resultó de la diligencia de constatación informada a fs. 94, a cuyas constancias corresponde remitirse.

Que en atención a ello y considerando el criterio de sede efectiva adoptado por la Ley N° 19.550 (artículos 5° y 124), la inscripción obtenida en extraña jurisdicción lo ha sido en fraude a la ley pues viola normas imperativas, aparece orientada a eludir la fiscalización de esta INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA basada en el artículo 8° de la Ley N° 22.315 y normativa reglamentaria posterior, su mantenimiento es lesivo de la transparencia con que debe favorecerse el tráfico mercantil y dada la ubicación del inmueble adquirido por la sociedad y que resulta el único con que ésta cuenta, la conexión jurisdiccional más realista y razonable de que en las circunstancias comprobadas del caso se dispone, aparece dada por esa ubicación del bien que constituye el principal o único activo social y está en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Por lo expuesto y en mérito a lo dispuesto en los artículos 5° y 124 de la Ley N° 19.550, 8° de la Resolución General I.G.J. N° 2/05, 1° de la Resolución General I.G.J. N° 12/03 y disposiciones concordantes,


EL SUBINSPECTOR GENERAL DE JUSTICIA (int.) A CARGO DE LA INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA
RESUELVE:

Artículo 1° - Intimar ala sociedad ADREMIX SOCIEDAD ANÓNIMA, en la persona de su representante, Sr. Atilio Tacconi, con domicilio constituido en la calle Magallanes 830 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, para que dentro de los noventa (90) días de notificada inicie los trámites y procedimientos necesarios para la regularización y adecuación de la sociedad a la ley Argentina, de conformidad con lo dispuesto por la Resolución General I.G.J. N° 12/03.

Artículo 2° - Comunicar la presente resolución a la DIRECCIÓN PROVINCIAL DE PERSONAS JURÍDICAS de la Provincia de Buenos Aires, a los fines de las medidas que resulten de su competencia en relación con la inscripción allí efectuada por ADREMIX SOCIEDAD ANÓNIMA.

Artículo 3° - Regístrese, notifíquese y vuelva a sus efectos a la Oficina de Sociedades Extranjeras y Asuntos Especiales. Dr. HUGO ENRIQUE ROSSI – SUNINSPECTOR GENERAL (INT) A/C INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA.