Buenos Aires, 1 de Marzo de 2006

VISTO: el expediente Nº 5.066.605/637186, del registro de esta INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA, correspondiente a la sociedad COMPAÑÍA ALVANESA SOCIEDAD ANÓNIMA, y

CONSIDERANDO:

Que las presentes actuaciones son instruidas en el marco del capítulo III del Título III, Libro III de la Resolución General 7/05 (NORMAS DE LA INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA), a fin de analizar los alcances de la operación de compra de un inmueble sito en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en la cual ha intervenido como adquirente una sociedad constituida en el extranjero – COMPAÑÍA ALBANESA S.A.-, quien invocó haber celebrado la operación en calidad de acto aislado; ello con el objeto de realizar el encuadramiento legal de la mencionada sociedad en orden a las disposiciones pertinentes de la Ley Nº 19.550.

Que según el informe dirigido a esta INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA por el Registro de la Propiedad Inmueble, se instrumentó por escritura número 131 otorgada el 16 de Julio de 2004, por la escribana Paola Schamis titular del Registro Notarial número 953 de esta Ciudad de Buenos Aires la compraventa de la unidad funcional nº 45 sita en el piso 6º del inmueble ubicado en la calle soldado de la Independencia 529/31/33 de esta Ciudad- objeto de análisis-,resultando adquirente del mismo la sociedad constituida en Panamá en el año 2002 denominada “COMPAÑÍA ALVANESA S.A.”, representada por la Sra. Adriana Estela Czemerinski. Dicha operaciones realizó por la suma de U$S 82.000 que la parte compradora entregó en efectivo en ese acto, manifestando la sociedad adquirente en la aludida escritura que se trataba de un acto asilado de la sociedad compradora, en los términos del artículo 118 de la ley 19.550, y que efectuaba la compra en un 50% indiviso para sí y el otro 50% para la Sra. Olga Ingrid Melgar Saavedra.


...“... tal modo de actuación supone condiciones de permanencia en aquellos casos en los cuales –como se verifica en el supone condiciones de permanencia en aquellos casos en los cuales –como se verifica en el presente, en que el inmueble aparece comprado en condominio entre la sociedad y un tercero el 16 de julio de 2004 y desde entonces se mantiene en el patrimonio social-, la adquisición no ha sido efectuada con el objeto de una reventa más o menos próxima como modo de liquidar una inversión esporádica favorecida eventualmente por diversas circunstancias.”...



Que en uso de atribuciones legales y reglamentarias (artículos 8º, Ley Nº 22.315 y 3º, Resolución General I.G.J. Nº 8/03), fueron dispuestas diversas medidas de investigación consistentes en la realización de visita de inspección al inmueble de marras para constatar su estado de ocupación y el título invocado por el ocupante, la solicitud al escribano titular del Registro Notarial 962 de la Capital Federal de una copia certificada de la escritura 115 de fecha 4 de mayo de 2004 y de la escritura de fecha 16 de julio de 2004 pasadas al folio 602 y la citación a la apoderada de la sociedad que intervino en la operación, para que brindara explicaciones sobre la compra efectuada y acompañara el poder referenciado en la escritura pública a fin de acreditar el carácter invocado. Asimismo se le requirió que adjunte una copia del estatuto de la sociedad o de cualquier otra documentación relativa a la misma (fs. 8).

Que a fs. 31 compareció ante este Organismo a brindar declaración la Sra. Adriana Estela Czemerinski, en su carácter de representante de la sociedad extranjera “COMPAÑÍA ALVANESA S.A.” quien manifestó que reviste tal carácter desde aproximadamente dos años y que la compra del inmueble de la calle Soldado de la Independencia 529/31/33 fue la única que efectuó para la sociedad y que desconoce si la sociedad posee algún otro inmueble.

Señaló asimismo que la propiedad es utilizada como vivienda por una persona amiga del duedad extranjera de la que es apoderada y que ejerce tal carácter en razón del conocimiento personal que mantiene con los dueños de la sociedad.

Declaró a su vez que es Arquitecta de profesión y le interesó la idea de ser apoderada de la sociedad por cuestiones comerciales, habida cuenta que dicha entidad tendría intenciones de construir viviendas en la República Argentina.

A todo evento acompañó fotocopia del poder y del estatuto de la sociedad.

Que del análisis de la documentación acompañada (fs. 21/30) surge que el 13 de diciembre de 2002, la sociedad “COMPAÑÍA ALVANESA S.A.” confiere un poder amplio de administración y disposición a favor de la Sra. Adriana Estela Czemerinski facultándola a administrar todos los bienes muebles e inmuebles que la compañía posee o que ingresaren a su patrimonio situados en la República Argentina, dar o tomar en arrendamientos bienes muebles o inmuebles, aun por plazo mayor que el de seis años, adquirir el dominio, condominio o la nuda propiedad de toda clase de bienes ya sean inmuebles urbanos o rurales, muebles, fondos de comercio, créditos, derechos, acciones, marcas, patentes de invención, constituir o aceptar hipotecas, usufructos, etc.

Que a fs. 32 obra la diligencia de visita de inspección ordenada, practicada el 27 de septiembre de 2005, de la cual surge que el inspector interviniente se apersonó en el inmueble de la calle Soldado de la Independencia 529/31/33 de la Ciudad de Buenos Aires, y fue atendido por el encargado del edificio quien consultado sobre las condiciones de ocupación de la unidad Nº 45 manifestó que la misma correspondía al dúplex en los pisos 8º y 9º “A”, que se encontraba desocupado y que quien retira la documentación es la Sra. Adriana S. CZMERYNSKY.

Requerido en cuanto a quién administra el consorcio respondió que el inmueble es administrado por Administración García Muro de la calle Virrey del Pino 2475 de esta Ciudad.

Que previo a resolver se corrió vista de las actuaciones al representante de la sociedad “COMPAÑÍA ALVANESA S.A.” a los fines de expedirse sobre la totalidad de las constancias de autos, quien se presentó ante esta Inspección General de Justicia, el 24 de octubre de 2005, y rectificó algunos de los datos obrantes en el informe producido como consecuencia de la visita de inspección referenciada precedentemente para evitar confusiones al respecto.

Que en consecuencia aclaró que tal cual consta en la escritura traslativa de dominio cuya copia obra a fs. 2/5, la unidad funcional Nº 45 del inmueble sito en la calle Soldado de la Independencia 529/31/33 corresponde al piso 6º y no el dúplex del piso 8 y 9 “A”.

Que por otra parte acompañó copia de la escritura de fecha 9 de septiembre de 2005 –del protocolo del escribano Leonardo Gutman-, de la que surge que la declarante adquirió dicho dúplex como apoderada del Sr. Emile Mimran, de ahí la confusión operada en autos.

Que habiéndosele requerido al Registro de la Propiedad Inmueble de esta Ciudad Autónoma de Buenos Aires información sobre si la sociedad COMPAÑÍA ALVANESA S.A. resulta ser titular de dominio de otros inmuebles (fs. 45), el citado organismo informó que dicha sociedad sólo resultada ser titular de la unidad funcional Nº 45 ubicada en el 6 piso del inmueble sito en Soldado de la Independencia 529/533.

Que habiéndose ordenado en autos una nueva visita de inspección a la unidad funcional Nº 45 señalada en el parágrafo precedente, del informe producido en consecuencia obrante a fs. 52 de las presentes actuaciones se desprende que la unidad funcional Nº 45 ubicada en el piso 6º del referido inmueble se encuentra ocupado por la Sra. Ingrid Melgar Saavedra, quien resulta ser a su vez propietaria ya que como tal figura en el listado de expensas que el personal de seguridad del edificio la exhibió al Inspector actuante.

Que tal calidad no sólo surge de la escritura pública obrante en autos sin que también fue ratificada por la propia Sra. Olga Ingrid Melgar Saavedra; quien compareció a brindar explicaciones el día 14 de diciembre de 2005 y manifestó ocupar el inmueble objeto de las presentes investigaciones en carácter de propietaria del mismo y que como tal abona todos los gastos de conservación de su propiedad agregando además que no tiene ningún tipo de relación con la sociedad extranjera Compañía Alvanesa S.A. aunque sí conoce al Sr. Emile Mimran quien tendría vinculación con la citada sociedad.


...“...aun en la hipótesis de que el acto pudiera ser inicialmente concebido como de carácter aislado, el posterior devenir, la posterior continuidad dominial y el haz de relaciones jurídicas con terceros que a ello viene asociada (tasa territoriales, consorcio de copropietarios, relaciones de vecindad, etc.) importan algún grado de giro económico que si bien es menor en cuanto relacionado principalmente con el mantenimiento del bien en el patrimonio social, de todos modos asume permanencia suficiente para considerarlo incompatible con la subsistencia de la noción de acto aislado...”

“...son conocidas las dificultades concretas que existen para citar a juicio a una sociedad del exterior en el país de su domicilio (...) y ello no sólo respecto del emplazamiento específico a que se refiere el artículo 122, inciso a), de la Ley Nº 19.550, sino de todo otro que pudieran suscitar las múltiples situaciones y vinculaciones a que puede dar lugar la titularidad de un inmueble (cobros de expensas comunes, servicios, impuestos o tasas, servicios vinculados o necesarios para la conservación del bien, responsabilidades derivadas de relaciones de vecindad, etc.).”...



Que con las medidas y diligencias relacionadas, llegan las actuaciones a consideración del suscripto, hallándose en estados de resolver.

Que conforme a las constancias colectadas, se puede determinar que la actuación en nuestro país de la sociedad constituida en la República de Panamá COMPAÑÍA ALVANESA SOCIEDAD ANÓNIMA consiste en haber adquirido el inmueble individualizado en considerandos anteriores sito en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Que corresponde entonces determinar si una operación de tales características efectuada por una sociedad constituida en el extranjero puede ser considerada como una acto aislado en los términos del segundo párrafo del artículo 118 de l Ley Nº 19.550, o si, por el contrario, se trata de una actuación que impone la inscripción de dicha entidad en los registros mercantiles locales, en los términos del tercer párrafo del precepto mencionado.

Que si bien, como se ha señalado en doctrina, la parquedad de la ley de sociedad sobre la cuestión no permite fijar un criterio uniforme para todos los casos de adquisición de inmuebles por sociedades del exterior (cfr. POLAK, Federico, La empresa extranjera, Ed. Ábaco de Rodolfo Depalma, Buenos Aires, 2003, pp. 117/119), tal modo de actuación supone condiciones de permanencia en aquellos casos en los cuales –como se verifica en el presente, en que el inmueble aparece comprado en condominio entre la sociedad y un tercero el 16 de julio de 2004 y desde entonces se mantiene en el patrimonio social-, la adquisición no ha sido efectuada con el objeto de una reventa más o menos próxima como modo de liquidar una inversión esporádica favorecida eventualmente por diversas circunstancias.

Que cuando el bien es utilizado en condiciones que desvirtúan el fin de lucro de una sociedad, tal circunstancia no puede ser válidamente invocada para pretender sustraer a ésta del ordenamiento legal que le sea aplicable y por otra parte, aun en la hipótesis de que el acto pudiera ser inicialmente concebido como de carácter aislado, el posterior devenir, la posterior continuidad dominial y el haz de relaciones jurídicas con terceros que a ello viene asociada (tasa territoriales, consorcio de copropietarios, relaciones de vecindad, etc.) importan algún grado de giro económico que si bien es menor en cuanto relacionado principalmente con el mantenimiento del bien en el patrimonio social, de todos modos asume permanencia suficiente para considerarlo incompatible con la subsistencia de la noción de acto aislado a su respecto como resguardo contra la obligación de registro impuesta por el tercer párrafo del artículo 118 de la ley de sociedades comerciales.
Que consecuentemente cabe una interpretación extensiva del régimen legal, favorable a una mayor publicidad frente a terceros, cuando se trate de operaciones signadas por la permanencia e importancia económica, como lo son habitualmente las que tienen por objeto bienes inmuebles, y siempre que tal permanencia se verifique en el caso concreto, lo que también favorece la seguridad jurídica no sólo de las transacciones sino de la posterior posición jurídica de terceros cuyos derechos se relacionen o puedan relacionarse con el bien. Resultaría suficiente que el representante de una sociedad extranjera invocara el carácter de asilado del acto y que –a diferencia de los que aconteció en la especie- no poseyera domicilio real en el país ni constituyera uno especial a los efectos de dicho acto, para tornar virtualmente ilusorio el emplazamiento de la sociedad representada y con ello la efectividad del ordenamiento jurídico, ya que son conocidas las dificultades concretas que existen para citar a juicio a una sociedad del exterior en el país de su domicilio (cfr. CABANELLAS DE LAS CUEVAS, Guillermo, Derecho Societario, Parte General, Sociedades Extranjeras y Multinacionales, Ed. Heliasta ; Bs. As., 2005, vol. 9, pp. 429/430; O’FARRELL, Ernesto y GARCÍA MORILLO, Pablo, El emplazamiento en juicio de sociedades extranjeras, La Ley, 1997 – E, p. 1317); y ello no sólo respecto del emplazamiento específico a que se refiere el artículo 122, inciso a), de la Ley Nº 19.550, sino de todo otro que pudieran suscitar las múltiples situaciones y vinculaciones a que puede dar lugar la titularidad de un inmueble (cobros de expensas comunes, servicios, impuestos o tasas, servicios vinculados o necesarios para la conservación del bien, responsabilidades derivadas de relaciones de vecindad, etc.).

Que si bien la calificación de un acto jurídico celebrado por una sociedad del exterior como acto aislado no puede ser considerada sólo con pautas cuantitativas (cfr. VITOLO, Daniel R., Sociedades extranjeras y off shore, Ed. Ad-Hoc, Bs. As., 2003, p. 49), ello conlleva prescindir de un criterio restrictivo en la apreciación de la actuación pretendidamente aislada de la sociedad, que la doctrina ha postulado (ROVIRA Alfredo L., Sociedades extranjeras, Ed. Abeledo Perrot, Bs. As., 1985, p. 56; ZALDIVAR, Enrique, Régimen de las empresas extranjeras en la República, Bs. AS., 1972, p. 84; PERCIAVALLE, Marcelo L., Actos aislados cumplidos en el país por una sociedad constituida en el extranjero, Rev. Profesional & Empresaria, Ed. Errepar, Julio de 2004, pp. 692 y siguientes, etc.), habida cuenta de la importancia del tráfico inmobiliarios como actividad económica cuando se la lleva a cabo bajo alguna de las formas jurídicas de la empresa, y del fundamento, inspirado en principios de soberanía y control, de la obligación de las sociedades extranjeras de inscribirse en los registros de comercio del país, basada en principios de soberanía u control, que exceden el ámbito de interés económico de las partes (CNCiv., Sala F, 5.6.03, en autos Rolyfar S.A. c.Confecciones Poza S.A.C.I.F.I. s. Ejec. Hipotecaria). Similar orientación puede deducirse de la posición de la doctrina para la cual mantiene vigencia el fallo plenario del 30 de octubre de 1920 de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de esta Capital, que negó la posibilidad adquirir inmuebles como si se tratara de actos aislados (ROVIRA, Alfredo, ob. Cit., pp. 56/57; VERON, Alberto V., Sociedades Comerciales, Ley 19.550, Comentada, anotada y concordada”, Ed. Astrea, Bs. As., 1983, p. 501; PERCIAVALLE, Marcelo, Sociedades extranjeras, Ed. Errepar, Bs. As., 1998, p. 10; etc.) y del Proyecto de Reformas a la Ley de Sociedades Comerciales elaborado por la comisión designada por la Resolución Nº 112/02 del MINISTERIO DE JUSTICIA Y DERECHOS HUMANOS, que en la modificación al artículo 123 de la ley vigente propicia incluir, sin salvedades o excepciones, la exigencia de inscribirse en el Registro Público de Comercio para las sociedades extranjeras que adquieran inmuebles, lo cual, si bien prescinde dicho proyecto de la categoría del acto aislado en la consideración del régimen legal de actuación en el país de las sociedades constituidas en el extranjero, puede auspiciar mientras tanto, bajo las normas vigentes, la razonabilidad de la extensión interpretativa de esta categoría, con consideración a las circunstancias de cada caso.

Que en el presente caso las circunstancias de la adquisición y el mantenimiento del bien el patrimonio social, sumado a la propia manifestación de fs. 31 del representante de la sociedad que contradice la calificación otorgada en su momento al acto, resultan suficientes para descartar el carácter de aislado con que éste aparece en la escritura traslativa de dominio.

Que por todo ello, y el entendimiento que, atento las características que ofrece la adquisición de la unidad funcional Nº 45 sita en el piso 6º del inmueble de la calle Soldado de la Independencia 592/31/33 de esta Ciudad por parte de la sociedad extranjera “COMPAÑÍA ALVANESA S.A.”, excede el concepto de “acto aislado” previsto por el artículo 118 de la ley 19.550, corresponde intimar a dicha sociedad, en los términos del artículo 233 del ANEXO “A” de la Resolución General IGJ Nº 7/05 (NORMAS DE LA INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA) en la persona de su representante en la Argentina a los fines de que proceda, dentro de los noventa días de notificada la presente resolución, a cumplir con lo dispuesto por dicho artículo del ANEXO “A” de la Resolución General IGJ Nº 7/05 (NORMAS DE LA INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA), implicando la adecuación de la sociedad a la ley Nº 19.550, de conformidad con las disposiciones del capítulo IV del Título III, Libro III de las citadas Normas.

Por lo expuesto, lo dictaminado a fs. 56/63 por la Oficina de Sociedades Extranjeras y Asuntos Especiales y en mérito a lo dispuesto en los artículos 5º y 124 de la Ley Nº 19.550, 233 t 237 y siguientes del ANEXO “A” de la Resolución General 7/05 (NORMAS DE LA INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA) y disposiciones concordantes,

EL SUBINSPECTOR GENERAL DE JUSTICIA (int.
A CARGO DE LA INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA
RESUELVE:

ARTÍCULO 1º - Intimar a la sociedad COMPAÑÍA ALVANESA S.A., en la persona de su representante, Sra, Adriana Estela Czemerinski, con domicilio constituido en la calle Arcos 2145 piso 17 depto. A dela Ciudad Autónoma de Buenos Aires, para que dentro de los NOVENTA (90) días de notificada inicie los trámites y procedimientos necesarios para la regularización y adecuación de la sociedad a la ley Argentina, de conformidad con las disposiciones del Capítulo IV del Título III, Libro III de la Resolución General 7/05 (NORMAS DE LA INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA).


ARTÍCULO 2º - Regístrese, notifíquese y vuelva a sus efectos a la Oficina de Sociedades Extranjeras y Asuntos Especiales. Dr. HUGO ENRIQUE ROSSI – SUBINSPECTOR GENERAL (INT.) A/C INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA.