“F. J. y otro c/ C. J. R. y otros s/ Nulidad de escritura/instrumento” n° 68.783/2014 –Juzgado Civil n° 107
En Buenos Aires, a los días del mes de julio de 2021, hallándose reunidos los señores jueces integrantes de la Sala H de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, a los efectos de dictar sentencia en los autos: “F. J. y otro c/ C. J. R. y otros s/ Nulidad de escritura/instrumento”, y habiendo acordado seguir en la deliberación y votado el orden de sorteo de estudio, el Dr. Fajre dijo:

I.- La sentencia dictada a fs.278/287 y rectificada fs. 307 hizo lugar a la demanda entablada por J. F. y L. M. P. declarando la nulidad por falsedad material del acto jurídico de mandato contenido en la escritura pública N°: 231 celebrado en esta ciudad por ante la escribana M. B. M. el 20 de noviembre de 2008; y de la posterior compraventa instrumentada en la escritura pública N°: 183 otorgada en la Ciudad de Lanús, Provincia de Buenos Aires, el día 4 de diciembre de 2009, por ante el escribano J. S. E.
En consecuencia, condenó a J. R. C. a restituir a los actores el inmueble sito en la calle *****, de la Localidad de Banfield, partido de Lomas de Zamora, Provincia de Buenos Aires, totalmente desocupado y en estado en que los pretensores puedan tomar inmediata posesión de la unidad, bajo apercibimiento de lanzamiento y/o de la aplicación de astreintes para el caso de incumplimiento. Contra dicho pronunciamiento se alzó el codemandado J. R. C., cuyos agravios presentados el 7 de abril de 2021 merecieron la contestación de los accionantes el 18 de mayo del corriente.

II.- Ante todo cabe señalar que, en cuanto al encuadre jurídico que habrá de regir esta litis, atendiendo a la fecha en que tuvieron lugar los hechos que dan origen al pleito, entiendo que resulta de aplicación al caso lo dispuesto la normativa contenida en el Código Civil, hoy derogado, por aplicación de lo establecido en el art. 7 del Código Civil y Comercial de la Nación, actualmente vigente.

III.- Sentado ello, y previo a adentrarme en el análisis de los agravios, estimo conveniente realizar una reseña de los hechos que se relatan en estos actuados.
a.-Los actores J. F. y L. M. P. promovieron demanda por nulidad y/o inexistencia e inoponibilidad de escritura pública y del segundo testimonio expedido por el escribano autorizante, contra M. B. M., A. G. -luego enderezado contra V. G.-, J. R. C. y J. S. E.; y la consiguiente restitución de la posesión o tenencia del inmueble que constituye el objeto de estas actuaciones. Relataron que el día 27 de abril de 1981 el Sr. F. -casado con la coactora P.- adquirió un lote de terreno sito en la calle *****, del partido de Lomas de Zamora, en donde comenzaron la construcción de una vivienda para uso familiar. Asimismo, en otro inmueble de su propiedad, realizó el montaje de un galpón en el que funcionó un emprendimiento comercial y familiar, destinado a fraccionar y distribuir productos químicos para ferreterías y materiales para la construcción, que giró bajo la denominación de A. A. SA. Explicaron que con motivo de la crisis económica devenida en el año 1998, dada la falta de rentabilidad de la empresa y el alto endeudamiento con proveedores y con el B. R. de la Plata -con quien registraban una deuda hipotecaria-, entraron en un virtual estado de cesación de pagos, debieron cerrar la empresa y mudarse de la casa embargada e hipotecada, encontrándose además ambos actores inhibidos, por lo que descontaban la pérdida de su casa, con motivo de los embargos y la hipoteca que no podían afrontar.
Sin embargo, pasados unos años de dicha situación, pudieron levantar los embargos e inhibiciones y cancelar la hipoteca, cuyos acuerdos fueron realizados en diciembre de 2009. En este escenario, tomaron conocimiento que su vivienda había sido intrusada y, al apersonarse el actor al domicilio, pudo corroborar que se encontraba una familia, que se manifestó inquilina de la finca de W. A. G., dueño de la propiedad, quien a su vez se la habría vendido a un tal J. R. C. Al requerir un informe de dominio, pudo verificar que su propiedad -sin su propia intervención- la habría vendido G., alegando su representación, al Sr. J. R. C., el día 4 de diciembre de 2009, cuando ya se habían cancelado los gravámenes que la afectaban. Así, al comprender que había sido víctima de una maniobra delictual, radicó la correspondiente denuncia en la UFI N°: 1 de Lomas de Zamora, en la que fueron imputados los demandados por falsedad ideológica de instrumento público. De dichas actuaciones, se comprobó que el 20 de noviembre de 2008, una persona NN, asumiendo la identidad del Sr. F., con documentación apócrifa y un DNI falso (con número coincidente), suscribió un poder general amplio de disposición a favor de V. G., con relación al inmueble de autos, que fue otorgado mediante escritura N°: 231 por la escribana M. B. M. titular del Registro N°: ** de CABA, haciéndose constar asimismo en dicho instrumento la comparecencia de la Sra. P. y la correspondiente conformidad en los términos del artículo 1277 del Código Civil. En este caso, quien fraguó la identidad de la coactora, lo hizo con un DNI cuyo número y nacionalidad no coincidía con el de la reclamante. Ambos NN asumieron la identidad de los actores, sin siquiera imitar las firmas. Asimismo, destacaron que al declarar en sede penal, la escribana adujo que le llamó la atención el aspecto desagradable del “sujeto F.” por lo desaseado. Resaltaron, en torno a la actuación que le cupo a la escribana M., que no dio afirmación de conocimiento de las partes, sino que procedió a solicitar los documentos de identidad y sus fotocopias, que eran obviamente falsos; por lo que -ante las dudas que refirió en la causa penaldebió por buena praxis adoptar los medios pertinentes para arribar a la íntima racional convicción de que se hallaba frente a las personas que decían ser, siendo la simple exhibición del testimonio de escritura recaudo suficiente para evitar el delito, ante la falta de correspondencia de las firmas. Señalaron que, consumada esta maniobra, el día 14 de diciembre de 2009, el falso apoderado G. le vendió la propiedad al Sr. J. Roque C. mediante la escritura pública N°: ***, con intervención del escribano J. S. E., titular del Registro N°: ** de Lanús. La presunta venta se realizó por un precio de $ 200.000, que dijo no reflejar ni siquiera el 10% del valor real del inmueble. Sumado a ello, debió hacerse una escritura complementaria, ya que se “omitió” consignar que el comprador tomaba a su cargo una hipoteca existente en el inmueble, que los actores ya habían abonado, pero cuya cancelación aún no estaba inscripta. Por otra parte, fue necesario hacer un segundo testimonio de la escritura, ya que el supuesto apoderado no la tenía, al encontrarse en poder de los actores. En cuanto a la actuación del escribano E. adujeron que prescindió de justificar la identidad de las partes, adjuntando copias de los documentos al protocolo, sino que dio fe de que son personas de su conocimiento. Es decir, que conocía a las partes, entre ellos al falso apoderado, con pedido de captura en la causa penal. Asimismo, expresó que tuvo a la vista el falso poder en el que obran firmas apócrifas, que diferían de las verdaderas y que se encontraban insertas en los antecedentes de dominio y en la hipoteca de la escritura complementaria, por lo que califican su actuación de -al menos- negligente, dadas las deficiencias en el estudio de títulos y las omisiones señaladas en torno a la asunción de la hipoteca. En relación al comprador Cortes señalaron que, además de haber pagado un precio vil por el inmueble, todo llevaba a suponer que conocía la cancelación previa de la hipoteca por parte de los actores, pero ante la tardanza en la inscripción registral, debió consumar la apresurada escritura complementaria y tomó a cargo una hipoteca de U$S 105.000, que ya estaba pagada. De todos modos, afirmaron que la buena o mala fe del presunto comprador resultaba irrelevante en el caso. Con relación a la causa penal, indicaron que ambos notarios adjuntaron las correspondientes escrituras, que el peritaje no había arrojado conclusiones definitivas a la fecha, que el demandado C. no fue citado a declarar y que el imputado Godoy no fue hallado y tiene pedido de captura.

b.- Al contestar la demanda impetrada en su contra, M. B. M. manifestó que la escritura N°: 231 del 20 de septiembre de 2008 se celebró de conformidad a las normas legales y adoptando todos los recaudos pertinentes de buena fe y usos y costumbres. Tras manifestar su parecer con los dichos de los actores respecto a su supuesta mudanza y posterior toma de conocimiento de la ocupación del inmueble más de diez años después, se refirió al otorgamiento de la escritura. Dijo que se solicitaron los DNI y se sacaron copias para incorporar al protocolo y que las fotos identificatorias se condecían con las personas que se presentaron, con lo que a su entender la tarea estaba cumplida y verificada. Que no pudo comparar las firmas de los supuestos NN, cuando coincidían en los documentos presentados, únicos instrumentos que tuvo a la vista para cotejarlos; y que la falta de aseo al momento de firmar el poder, no lleva a presumir que pudieran ser NN sustituyendo alguna identidad. En suma, arguyó haber dado cabal cumplimiento a las prescripciones de los artículos 1001 y 1002 del CC. Ofreció como prueba las constancias de la causa penal y solicitó la citación en garantía de L. M. S.

c.- Por su parte, J. R. C. planteó excepción de prescripción al considerar que el plazo bienal previsto por el art. 4030 del Código Civil se encontraba cumplido, en razón de la acción de nulidad de las escrituras e instrumentos públicos; y excepción de incompetencia por entender que el proceso debía tramitar por ante los Tribunales de Lomas de Zamora.
En primer lugar, se refirió a las inconsistencias y contradicciones que a su parecer contenía el relato de los actores en lo vinculado a la crisis económica que denunciaron en el año 1998 y el posterior abandono de su vivienda, para mencionar que recién en el año 2009 tomaron conocimiento de una ocupación clandestina y -sobre la base de ello- cuestionar los actos escriturales de legítimo propietario. Aseguró que compró de buena fe, que estuvo en posesión del inmueble de autos desde 1999 y como legítimo dueño desde que lo adquirió en el año 2009, cuando se le otorgó la escritura. Adujo que fueron los actores quienes armaron una maniobra en plena confianza con el apoderado G. y pretendían desconocer su calidad de propietario. Refirió que después de haberse mantenido tanto tiempo en posesión del inmueble y al haber aparecido su propietario -Sr. G.- con el poder de venta y el boleto de compraventa, se consumó la escritura traslativa de dominio. Puso de relieve que la alegación de los actores no puede afectar sus derechos adquiridos, cuando no ha tenido participación en la confección de los instrumentos cuestionados, que al ser ajustados a derecho, fueron válidos para él, en tanto no se cuestiona la legitimidad del instrumento, sino la veracidad del otorgante. Señaló respecto al precio de adquisición que los actores consideran vil, que por tratarse de una acto de libre disposición no viciaba al acto. Manifestó que debió reconstruir la propiedad y hacer distintas mejoras que enumera. Solicitó entonces se haga lugar a las excepciones opuestas o subsidiariamente se rechace la demanda incoada, con costas.

d.- Al contestar demanda J. S. E., señaló que la confección de las escrituras a su cargo fue realizada de conformidad al ordenamiento legal. Pudo verificar en la ocasión que quien se identificó con DNI como V. G. portaba un poder del Sr. F., otorgado por la Escribana M., y que como era su obligación lo referenció por cuanto tenía matricidad y estaba legalmente establecido. Luego de dicha verificación, se procedió a tramitar la venta y posteriormente la escritura ampliatoria complementaria. Asimismo, el Sr. G. firmó una nota autorizando a tramitar un segundo testimonio, por ende su actuación fue de buena fe y en respeto de las normas vigentes.
En función de ello, concluyó que si el poder que ostentó G. no fue suscripto por F. es un tema aparte de él, ya que fue verificado por la escribana M., por lo que reiteró que no tiene responsabilidad alguna en estos obrados.

e.- Al contestar la citación en garantía, L. M. C. A. de Seguros SA planteó la falta de legitimación pasiva en razón de la defensa de no seguro, resaltando la inexistencia de contrato con la escribana M., argumentando que no existía en sus registros ninguna póliza que le otorgue cobertura.
Para el supuesto que la presunta asegurada lograse acreditar la existencia de seguro, opuso el límite de la responsabilidad contractual y la franquicia deducible a cargo del asegurado.
A continuación, negó categóricamente los hechos relatados en la demanda y desconoció la documental acompañada. Señaló que en el caso, la notaria cumplió con todas las prescripciones legales vinculadas a la acreditación de identidad de los comparecientes, en los términos que prevé el inciso c) del artículo 1002 del Código Civil. Manifestó que, en el caso, la escribana habría sido víctima de un engaño fraguado por terceras personas, por lo que entendía que no quedaba comprometida su responsabilidad. Indicó que al no haber redargüido de falso los actores el poder, ni la póstuma escritura de venta, ambos gozaban de la fe pública, en su calidad de instrumentos públicos.
Finalmente se refirió a la improcedencia de la acción reivindicatoria seguida por los actores y la falta de legitimación a este respecto de la escribana M.

f.- El codemandado V. G.no se presentó a contestar la demanda incoada a su contra, pese a encontrarse debidamente notificado en autos.

IV.- No se encuentra discutido en esta instancia que el actor, como titular dominial del inmueble objeto de autos, no participó en el acto de otorgamiento del poder especial de venta, lo que dio luego sustento a la transmisión a “non domino” a favor del póstumo adquirente. Las quejas del codemandado C. se centran en el rechazo de la excepción de prescripción fundada en el plazo de dos años prevista por el art. 4030 del CC; en que el a quo haya dispuesto la reivindicación del inmueble cuando -a su entender- no era ese el objeto de la demanda y en que se haya arrogado una potestad excesiva en el dictado de la medida de mejor proveer; y que tampoco tuvo en cuenta la posesión que el quejoso ostenta hace más de diez años.
También se alzó contra la imposición de costas. Así, circunscripta la cuestión litigiosa en primer lugar a la validez de los actos impugnados, resulta necesario recordar que un acto jurídico, para ser válido, debe ser otorgado por persona capaz de cambiar el estado de su derecho (art. 1040 del Código Civil).
En segundo término, debemos tener presente que en nuestro derecho el codificador adoptó a ultranza la teoría del título y el modo (arts. 577 y 3265), cuando se trata de la adquisición derivada por actos entre vivos de derechos reales que se ejercen por medio de la posesión.
Título y modo constituyen un todo inseparable. Faltando cualquiera de los dos, no hay derecho real (Conf. C.S.J.N., 20-11-73, E.D. 52-214; C1a. Apel. Bahía Blanca, 22-2-72, L.L. 148-582).
Si está ausente el modo, habrá derechos personales; si no hay título, la tradición únicamente será traslativa de la posesión.
En otras palabras, en un caso habrá derecho a la posesión y en el otro, posesión.
Tan solo existirá derecho de poseer cuando confluyan los dos elementos que se concretan a través de la realización de sendos actos jurídicos: el que crea la obligación de efectuar la tradición y el acto jurídico "tradición", cada uno rodeado de sus respectivos requisitos de fondo y de forma (Conf. CNFederal, Sala Civil y Comercial, 26-9-67, L.L. 130-723).
Por otra parte, la eficacia traslativa de la tradición depende de que se funde en un título, el que se denomina causa y que es el acto por el que se establece la voluntad de enajenación y adquisición del derecho, por ejemplo, una compraventa (Albaladejo, Manuel, Derecho Civil III-Derecho de Bienes-Volumen Primero-Parte General y Derecho de Propiedad, tercera edición, Barcelona 1977, Nº 22, págs. 130 y 140).
Cuando se trate una cosa sin que preceda título suficiente, el que la recibe adquiere sólo la posesión; la propiedad sigue perteneciendo al "tradens", que podrá recuperarla, no sólo mediante acciones personales, sino también ejerciendo la reivindicación (Conf. Albaladejo, op. cit., Nº 22, pág. 140).
En síntesis, para que la tradición opere la transmisión del dominio, debe darse cumplimiento a los siguientes requisitos:

a) Que el "tradens" tenga la propiedad de la cosa;

b) Que el "tradens" y el "accipiens" sean capaces;

c) Que la tradición se haga en virtud de un título suficiente para transferir el dominio (conf. mi voto en Sala C, Riestra Carlos Luis c/ Diaz Thomas Gladys Lidia y otro s/ Redargución de Falsedad, 22/6/2017; id. Sala G, 10-5-84, L.L. 1985-B-559, 36.803-S; J.A. 985-I-378).

Dado que la tradición tiene por fin inmediato la transmisión del dominio, es lógico que se exija la titularidad de tal derecho por parte del "tradens". Por ello, el art. 2601 establece que para que la tradición traslativa de la posesión haga adquirir el dominio de la cosa que se entrega, debe ser hecha por el propietario.
Este criterio aparece reafirmado por el art. 2603, que consagra una clara aplicación del principio del "Nemo Plus Juris", que con carácter general sienta el art. 3270. Como nadie puede transmitir lo que no tiene ni más de lo que tiene, sólo si es titular del dominio, se podrá transferir ese derecho. Sin embargo, la rigidez de este principio cedió en buena parte luego de la modificación introducida al art. 1051 por la Reforma de 1968.
En razón de ella, es factible que se realice la tradición por quien no es el propietario del inmueble y, de todos modos, tal adquisición a "non domino" puede ser totalmente eficaz. Inclusive, ya con anterioridad a la reforma del citado art. 1051, era y sigue siendo posible en materia mobiliaria la realización de la tradición por quien no es dueño.
El principio del "Nemo Plus Juris" no rige para los muebles como lo determina el art. 3271 y ello es así, por cuanto la materia está regulada por principios bien diversos de los que se aplican a los inmuebles. Asimismo, al haberse adoptado la teoría del título y el modo, la tradición sólo es traslativa de dominio cuando es realizada en base a un título suficiente.
El Código Civil derogado se enroló decididamente en la concepción romanista de la "traditio" causal, haciendo depender toda su eficacia traslativa en la existencia de un título susceptible de producir la transmisión.
La palabra "título" no está tomada en el sentido de instrumento, sino de causa.
Es el acto jurídico que sirve de causa a la tradición (Conf. Machado, José Olegario, Exposición y Comentario del Código Civil Argentino, Buenos Aires, 1903, Tomo XI, pág. 603; Salvat, Raymundo, Derechos Reales, T. II, Nº 896, pág. 501; Laquis, Manuel Antonio, Derechos Reales, Tomo II, Buenos Aires, 1979, pág. 11,), como ya aparecía en las Excepciones Petri o en el BrachilogusJurisCivilis y fuera recogido por los creadores de la teoría del título y el modo. Se incluyen dentro de este concepto todos aquellos títulos que importan una enajenación: compraventa, donación, permuta, mutuo, etc.
El título para ser suficiente y servir por lo tanto de causa a la tradición, debe estar rodeado de todos los requisitos legales tanto de fondo como de forma.
En cuanto a los primeros, deben existir la legitimación y la capacidad.
No se trata de una reiteración de lo expresado al hablar de la necesidad de concurrencia de análogos requisitos para la tradición, ya que para tener por operada la transmisión del dominio deben concurrir dos actos jurídicos: el título y la tradición.
Para cada uno de ellos deben jugar las exigencias legales.
Así respecto del requisito de la legitimación, no sólo se debe ser propietario para hacer la tradición, sino que ello debe ser así también para celebrar el acto de enajenación. La venta de la cosa ajena es nula (art. 1329), o si se quiere, inoponible al verdadero propietario.
Es la falta de derecho del vendedor lo que obsta al nacimiento de la propiedad en el comprador, aun cuando se le haga entrega de la cosa vendida y, salvo casos excepcionales, no podrá resistir con éxito la acción reivindicatoria que contra él dirija el "verusdominus". Si faltan los requisitos de fondo ya no habrá título suficiente, sino justo título (art. 4010). Precisamente por esa carencia, se necesita de la buena fe y del efecto consolidador del tiempo a través de la usucapión breve para llegar a la adquisición del dominio. La tradición hecha en virtud de un título suficiente hace adquirir la propiedad. La consumada en base a un justo título conduce tan solo a la adquisición de la posesión.
Si ella es de buena fe, al cabo de los diez años recién se habrá llegado a la propiedad.
La noción de justo título que suministra el art. 4010 está tomada de Aubry et Rau, quienes comienzan diciendo que se llama justo título al que considerado en sí y abstracción hecha de si emana del verdadero propietario y de una persona capaz de enajenar, es hábil para conferir un derecho de propiedad (Conf. Aubry et Rau, "Cours de Droit Civil Français", 3a. edición, T. 2, Nº 218, p. 335).
La palabra "justo" se refiere exclusivamente a la reunión de las condiciones legales, y no a la legitimidad de la transmisión en el sentido de saber si la persona de quien emana el título era o no el verdadero propietario del inmueble enajenado, porque es precisamente el vicio resultante de la ausencia de todo derecho de propiedad en el autor de la transmisión lo que la usucapión tiene por objeto cubrir (Conf. Aubry y Rau, op. cit., Nº 218, p. 336, nota 1). En otras palabras, podemos decir que el justo título es un acto jurídico idóneo para transferir la propiedad, o para constituir otro derecho real, pero es ineficaz por faltar la legitimación del enajenante. Y ese defecto de legitimación obsta a la adquisición de la titularidad por el "accipiens", aun cuando al acto siguiese la tradición (Conf. Ladaria Caldentey, J., Legitimación y apariencia jurídica, Barcelona, 1952, p. 160).
La palabra "título" es utilizada para designar la causa de la adquisición, y no el instrumento que la comprueba. Es el acto jurídico que tiene por objeto la transmisión de la propiedad, pero que no logra ese efecto porque, aun cuando reúne las condiciones de forma, le faltan las de fondo (Conf. esta Cámara, Sala E, 21-11-72, ED 47-580).
El justo título debe reunir todos los requisitos de forma, pero además, se caracteriza porque le faltan las condiciones de fondo. El título es traslativo de propiedad, mas la transmisión no queda consumada y el poseedor debe recurrir a la prescripción, precisamente porque emana de un no propietario o de quien siendo propietario, carece de capacidad para enajenar.

V.- Sentado todo ello, diré que íntima relación con las cuestiones planteadas tiene el art. 1051 del Código Civil derogado -que rige en el caso-, con el agregado introducido por la Reforma de 1968.
Sin entrar a analizar los distintos requisitos que deben confluir para que el adquirente de buena fe y a título oneroso quede protegido por dicha norma por considerarlo innecesario, sólo cabe recordar que entre los antecedentes del acto no debe existir un título materialmente falsificado: tal sería el caso de una escritura otorgada por alguien que con documentos apócrifos se hace pasar por el titular del dominio del inmueble y otorga un poder especial irrevocable.
La doctrina en general considera que este supuesto queda excluido del art. 1051, aunque se llega a este resultado por caminos distintos.
En efecto, para algunos autores, porque se trataría de un acto inexistente (Conf. Borda, Guillermo, Tratado de Derecho Civil-Derechos Reales T. II, Nº 1504, p. 494).
Para otros, porque sería un caso de nulidad absoluta y cualquier acto afectado por una nulidad de esa naturaleza escaparía del alcance del art. 1051 (Conf. Cortés, Hernán, "Los efectos contra terceros de la nulidad de los actos jurídicos y la reforma de la ley 17.711", LL 139-908).
Para una tercera posición, porque la enajenación hecha en virtud de una escritura falsificada configura un acto inoponible para el verdadero dueño (Conf. Alterini, Jorge, "El artículo 1051 del Código Civil y el acto inoponible", JA 1971-Doctrina-640; Allende, Guillermo, "La Reforma del Código Civil. La ley 17.711", LL 146-979, nota 9).
Adhiero a la opinión de la autora que citaré a continuación (Areán, Beatriz, "Tutela de los derechos reales y del interés de los terceros", p. 80; "Curso de Derechos Reales", p. 679; "Juicio de usucapión", p. 209), en cuanto a que no puede darse tutela al tercero en esta situación, pues de lo contrario habría que concluir que la Reforma de 1968 optó por suprimir una institución milenaria como lo es la prescripción adquisitiva breve, la que sólo jugaría en el raro caso de una adquisición a título gratuito.
El Código Civil y Comercial de la Nación, a pesar de no ser aplicable al caso, puso fin a la discusión al disponer en la parte pertinente del art. 392 que “Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha realizado sin intervención del titular del derecho”.
Y en ese sentido también se han expedido mis distinguidos colegas Dres. Abreut de Begher y Kiper, al sostener que la excepción prevista en el art. 392 del CCyCN se aplica a los actos nulos, y no para los actos inoponibles, también llamados inexistentes, en los cuales no hay autoría del verdadero propietario, aunque los terceros sean de buena fe y a título oneroso. Es lo que dice también el segundo párrafo del artículo 2260: “El subadquirente de un inmueble o de una cosa mueble registrable no puede ampararse en su buena fe y en el título oneroso, si el acto se realiza sin intervención del titular del derecho”. En el justo título el titular del derecho real lo será frente a todos, menos frente al verdadero propietario o titular del derecho real de que se trate.
En definitiva, será un derecho real putativo, no verdadero, siempre que medie en el caso la buena fe del adquirente (Abreut de Begher Liliana, “Derechos Reales”, 1° ed., Edit: Hammurabi, 2016, pág 85; y Kiper Claudio, “Tratado de Derechos Reales”, T 2, 1° ed. Revisada, Edit: Rubinzal-Culzoni, 2016, pág. 509).
La escritura falsificada es el supuesto típico de la instrumentación del justo título (art. 4010), pues no obstante estar rodeado el acto de todos los requisitos formales, por su intermedio no opera la transmisión de la propiedad por emanar de un no propietario.
Para adquirir el dominio por usucapión breve son necesarios, además del justo título y la buena fe, diez años de posesión, mientras que por aplicación del art. 1051, basta la buena fe y el título oneroso.
Es por ello que, si ubicamos la escritura falsificada dentro del ámbito del artículo citado, sería cierta la premisa de que partimos: la prescripción corta habría quedado suprimida por la Reforma o, por lo menos, reducida al supuesto de una adquisición a título gratuito. Por ello, apenas se considere que ése ha sido el pensamiento de los integrantes de la Comisión Reformadora, no puedo sino concluir que el adquirente de buena fe y a título oneroso no está protegido por el art. 1051, cuando entre los antecedentes del acto hay una escritura falsificada. Siendo así, este adquirente queda expuesto a la reivindicación del verdadero propietario y sólo podrá enervar los alcances de esta acción cuando a los requisitos de justo título y buena fe, haya agregado los diez años de posesión (art. 3999).

VI.- Adentrándonos en el análisis de los agravios, el codemandado C. se queja de que el sentenciante se haya apartado de lo que él considera el objeto del proceso -esto es, únicamente, la nulidad de los instrumentos públicos-, ya que a su entender la reivindicación del inmueble no fue solicitada por los actores y de esta manera se extralimitó el a quo al así disponerla. Manifiesta que las defensas opuestas por su parte, como así también por el resto de los demandados, fueron en función de la nulidad de las escrituras, por lo que si el proceso fuera de reivindicación como se expone en la sentencia de grado, habría tenido un ordenamiento procesal distinto en cuanto al ofrecimiento y producción de prueba, por lo que plantea la nulidad de todo lo actuado desde el traslado de la demanda. Adelanto que las quejas alegadas no habrán de prosperar. En primer término, surge de la simple lectura del escrito de demanda que los actores solicitaron la “nulidad o inexistencia e inoponibilidad, de las escrituras públicas n° 231 de fecha 20/11/2008… y escritura pública n° 183 de fecha 4/12/2009 y su complementaria celebrada en la ciudad y partido de Lanús, …y por nulidad del segundo testimonio expedido por el mismo escribano y por la restitución de la posesión o tenencia del inmueble al cual nos referiremos” (el subrayado me pertenece). Además, en el acápite IV de la demanda titulada “DERECHO”, los actores solicitaron expresamente la reivindicación del inmueble de quien lo estuviese poseyendo, ya que los actos viciados son inoponibles a los verdaderos propietarios.
Es decir, no quedan dudas que el objeto del reclamo comprendía no solo la nulidad de los instrumentos referidos, sino también la consecuente restitución de la cosa a su verdadero dueño. Así también lo entendió la parte aseguradora, quien al contestar la citación en garantía, manifestó que la acción reivindicatoria intentada no podía prosperar, ya que los actores no acreditaron el dominio del inmueble. Si bien dicha circunstancia no se encuentra discutida en esta instancia, surge palmariamente acreditado que la reivindicación del inmueble fue solicitado por los actores y constituye entonces el quid del reclamo. Cabe tener presente que, si bien el juez debe fallar conforme a los hechos expuestos por las partes, en virtud del principio iura curia novit, está facultado para calificarlos autónomamente y subsumirlos en las normas jurídicas que los rigen, con independencia de las alegaciones hechas por aquéllas y del derecho por ellas invocado (Conf. Fassi-Yañez, Código Procesal Comentado, Tomo I, p. 794).-
Es decir que frente al error que puedan cometer en su enunciación los justiciables, en definitiva, corresponde al tribunal el conocimiento del derecho.
El juez debe elegir y aplicar correctamente el precepto jurídico, con independencia del nombre jurídico que las partes hayan dado a la relación (ConfFenochietto-Arazi, Código Procesal Comentado, Tomo 1, p. 558).
De ahí que corresponda sin más rechazar este punto de los agravios y la nulidad acusada, ya que el objeto a que tienden esos remedios procesales no es otro que proteger el adecuado ejercicio del derecho de defensa, el que no se encuentra comprometido en el caso.

VII.- El codemandado se queja también del rechazo de la prescripción bienal por los motivos expuestos precedentemente, esto es, que la litis quedó trabada por el reclamo de nulidad de los instrumentos públicos reputados apócrifos, por lo que la acción queda sujeta al término dispuesto por el art. 4030 del Código Civil derogado.