Parte I

En Buenos Aires, a 29 de diciembre de 2016, se reúnen los Señores Jueces de la Sala D de la Excelentísima Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial de la Capital Federal, con el autorizante, para dictar sentencia en la causa «S. D. R. Y OTROS c/ A. D. A. Y OTROS s/ ORDINARIO», registro n° 29472/2008, procedente del Juzgado N° 26 del fuero (Secretaría N° 51), en los cuales como consecuencia del sorteo practicado de acuerdo con lo previsto por el art. 268 del Código Procesal, resultó que debían votar en el siguiente orden, Doctores: Garibotto, Vassallo, Heredia. Estudiados los autos, la Cámara plantea la siguiente cuestión a resolver: ¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada de fs. 683/702? El Señor Juez de Cámara, doctor Juan Roberto Garibotto dijo:

I. La Litis y la sentencia de primera instancia. Por cuanto los hechos y el derecho en que las partes sustentaron las posturas que asumieron aparecen suficientemente relacionados en la sentencia, sólo aquí reseñaré muy brevemente la materia de que trata este juicio.
i. En sus caracteres de adquirentes de dos unidades funcionales y consorcistas de un inmueble ubicado en esta ciudad, Daniel Rodolfo Sperlungo, Susana Beatriz Smaldone, Leonardo Hernán Migale y Patricia Karina Sánchez demandaron, por resarcimiento de daños y perjuicios, a Diego Adrián Aparicio, Juan Martín Gianini, Pablo Sebastián Alberti y Pablo Mario Maltese (vendedores de ambas fincas); a Ricardo Gustavo Patelli (representante legal de la inmobiliaria Magnacca-Patelli); a Víctor Gimenes (constructor) y a Walter Alberto Stangen (agrimensor). Así lo hicieron, basados en que fue la inmobiliaria Magnacca-Patelli quien les ofreció a la venta dos dúplex a estrenar constituidos por un living comedor y cocina, fondo y garaje en la planta baja; por un dormitorio en suite y dos dormitorios pequeños en el primer piso, y un segundo piso con play room según el plano en el que se publicitaron ambas fincas; y en que, una vez suscriptas las escrituras traslativas del dominio, el Departamento Inmobiliario y Gravámenes Varios del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, por medio de la Dirección General de Rentas negó el alta, por haber hallado modificaciones en la planta superior que no figuraban en el plano de división de propiedad horizontal y por ello les intimó a presentar uno nuevo, debidamente registrado por la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro. Afirmaron entonces, que en el plano original no se encontraba dibujado el play room y que en aquél de Obra y Mensura, que fue suscripto por el agrimensor Gimenes, no fue descripta la segunda planta destinada al play room, que figura como «lugar contenedor del tanque de agua»; además, que la construcción se encuentra excedida en metros y que los impuestos municipales fueron calculados sobre la superficie declarada, quedando pendiente de liquidación aquella diferencia que tampoco figura en los planos presentados ante el municipio capitalino; y, por fin, que por todo ello debieron encarar los trámites de rigor ante el Gobierno de esta ciudad y afrontar los gastos derivados de esa gestión. Invocaron la ley 24.240, con esa base atribuyeron responsabilidad a todos los demandados, y reclamaron ser resarcidos de los daños material y moral que derivaron de esos hechos.
ii. A excepción de Pablo Mario Maltese y Víctor Gimenes, que fueron declarados en rebeldía, los restantes demandados respondieron la demanda y, con variedad de argumentos solicitaron su absolución.
iii. La primer sentenciante rechazó la demanda, con costas que impuso a los actores. Señaló la juez a quo que según surge de las escrituras dominiales que no fueron redargüidas de falsedad, la unidad n° 1 que adquirieron los iniciantes Sperlungo y Smaldone contaba con una superficie cubierta de 122 m. y 35 dm.2, mientras que la n° 2 comprada por Migale y Sánchez medía 121 m. y 64 dm2; tuvo por demostrada la primera inscripción del reglamento de copropiedad y, también, el rechazo por la Dirección General de Rentas de esta ciudad de la modificación de ese reglamento que los actores intentaron inscribir por causa de las modificaciones que ese organismo detectó. Examinó la sra. juez el plano y gestiones encaradas por los iniciantes concernientes a obras efectuadas sin permiso por el maestro mayor de obra Dante Damián Mele, la declaración de finalización de esas tareas suscripta por todos ellos, la verificación y planos realizada por profesionales verificadores de obras y el contenido de una Resolución emanada de la Secretaría de Planeamiento de la Dirección General de Rentas que autorizó el registro de la documentación de aquellos trabajos y, también, lo que se desprende de un informe proveniente del Gobierno de esta ciudad y de la pericial de arquitectura producida en el expediente. Hecho esto, la magistrada advirtió que no se demandó por defectos de la construcción ni se invocó haber sido comprado algo diverso de lo enajenado, sino en la «presunta» ausencia en el plano del play room y por indemnización de los daños que, según se afirmó, fueron causados. De seguido, consideró ser común la existencia de errores en los planos y su ulterior rectificación, mas juzgó que tales cosas no comportan culpa o negligencia por parte de aquél que inscribió el plano a rectificar a salvo que se la demuestre, y agregó que en el caso ese extremo no se probó. A ello la sentenciante añadió que aún de haber existido por parte de los constructores un error al registrarse los planos ninguno de los rubros reclamados habrían de prosperar, por ausencia de redargución de las escrituras y por no haber sido invocada la venta de una superficie menor a la adquirida; igual cosa consideró respecto de la inmobiliaria a quien eximió de reintegrar la comisión que percibió por no haber sido dicho que su intermediación no hubiere sido exitosa; respecto de los gastos y honorarios reclamados juzgó la improcedencia de su devolución por ausencia de prueba de su incurrencia y, por último y por iguales motivos, desestimó también el pretendido reintegro de la diferencia en contribuciones de alumbrado, barrido y limpieza, actualización del impuesto, multa y avalúo. En esos términos la sentencia fue pronunciada.

II. El recurso. Apelaron los actores (fs. 709) quienes expresaron los agravios de fs. 736/744, que fueron respondidos por los codemandados Walter Alberto Stangen (en fs. 772/774) y Pablo Sebastián Alberti (en fs.779/784) y por Adrián Diego Aparicio y Juan Martín Gianini, quienes adhirieron a los términos con que el segundo contestó (en fs. 785 y 786, respectivamente). Tres son las quejas que la parte actora expresó.
i. Se agravió de lo que consideró errónea interpretación de los hechos sucedidos. Sostuvo que no fue necesario redargüir de falsedad las escrituras traslativas del dominio de ambas unidades funcionales, en tanto fueron labradas según los planos mal confeccionados por los vendedores. Explicó que reconocido como quedó que el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires no otorgó el alta a la modificación del reglamento de copropiedad que los adquirentes intentaron inscribir, y que los compradores fueron intimados a corregir las imperfecciones existentes en aquellos planos, cupo juzgar que fue la quejosa quien realizó la totalidad de los trámites enderezados a esos menesteres y su consecuente finalización. Abundó sobre todo esto. ii. Se quejó de que no se atribuyera a los demandados la culpa derivada de la errónea confección de los planos. Basó la articulación en la prueba documental que mencionó y, con tal sustento, sostuvo la procedencia de la totalidad de los rubros indemnizatorios cuyo resarcimiento demandó.
iii. Se agravió, por fin, de la forma en que fueron impuestas las costas y adujo que, aún si se considerara improcedente la pretensión, los gastos derivados del juicio debieron imponerse según el orden en que fueron causados.

III. La solución.
i. Según se desprende del denominado «Plano de obra nueva» reservado como foja 58, lo que fue proyectado construir, y así se hizo según el diseño efectuado por el constructor y aquí codemandado Gimenes, fue un inmueble constituido por una planta baja (terreno absorbente, cocina, estar comedor, toilette y patio), una segunda en el primer piso (seis dormitorios y cuatro baños), y otra planta en el piso superior que en ese plano aparece destinada a alojar un tanque de agua. Visible es que las dos plantas inferiores aparecen divididas en el plano a que me refiero, y esto explica la razón por la que (en los cap. siguientes se verá) lo ofrecido a la venta fueron dos futuras Unidades Funcionales en que se pensó dividir, y así fue hecho, ese único inmueble.
ii. Claro está, por surgir del instrumento de fs. 14 (reservado en el sobre de documentación correspondiente a estos obrados), que lo que la inmobiliaria Magnacca-Patelli ofreció a la venta fueron las Unidades Funcionales en que, quedó dicho, se pensó dividir ese mismo inmueble, cuya descripción en el folleto a que me refiero se efectuó como sigue: entrada de auto descubierta, living, comedor, toilette de recepción, cocina y fondo; y en la planta alta dormitorio principal, dos dormitorios, baño completo y play room.
iii. También lo está que esa inmobiliaria así se condujo por encargo de los codemandados Aparicio, Gianini, Alberti y Maltese que en ese entonces detentaban el 100% de la propiedad dominial de la finca y quienes, el 31 de marzo de 2005, suscribieron el boleto de compraventa de fs. 16/17 y el denominado «Pliego de especificaciones y terminaciones» de fs. 20 (ambos documentos reservados), que también firmaron los coactores Migale y Sánchez en sus caracteres de compradores del 50% indiviso del inmueble que en el futuro se denominaría Unidad Funcional n° 2, quienes poco después, el 12 de julio de ese mismo año, suscribieron junto con los enajenantes un llamado «Refuerzo de boleto y entrega de posesión», instrumento éste que se reservó como foja 18. Asimismo, fue traído al expediente otro boleto de compraventa y otro «Pliego de especificaciones y terminaciones» que se reservaron como fs. 23/26 y 21 que fueron confeccionados en iguales términos, en los que los codemandantes Sperlungo y Smaldone aparecen como compradores del restante 50% indiviso de la misma propiedad, que en el futuro habría de constituir la Unidad Funcional n° 1.
Si bien ese otro boleto de compraventa, que fue fechado el 15 de abril de 2005 carece de las firmas de sus otorgantes, no dudo que su texto refleja la veracidad de lo que allí se expresó y no se suscribió, pues sí aparece firmado por los codemandados Aparicio, Gianini, Alberti y Maltese como vendedores y por los susodichos coaccionantes Sperlungo y Smaldone en sus caracteres de adquirentes el otro documento, que también se dató ese mismo día 15 de abril del año 2005. El texto con que fue concebido este último instrumento autoriza esa conclusión, en tanto alude y coordina con lo que fue redactado en el nunca suscripto boleto de compraventa de fs. 23/26.
iv. Probado, pues, se encuentra que una vez finalizada la construcción, la propiedad se dividiría en dos futuras Unidades Funcionales constituidas por tres plantas, cual así surge de ambos boletos de compraventa en los que, corresponde destacarlo, se mencionó la existencia del play room. Varias veces aludí a las futuras Unidades Funcionales nros. 1 y 2, pues en ambos boletos de compraventa se pactó que «…una vez finalizados los trámites y diligenciamientos en la Municipalidad de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, serán (las partes indivisas adquiridas, se comprende) sometidas al Régimen de la ley 13.512 de Propiedad Horizontal y sus decretos reglamentarios…» (cláusula 1°), e igual cosa se acordó en ambos «Pliegos de especificaciones y terminaciones». También se pactó en ambos boletos que «será firmado un Pliego de Terminaciones y Especificaciones y un Plano del inmueble marcando la superficie del bien que es enajenada…» (cláusula 4°) y que la parte vendedora asumiría los gastos que demandare la subdivisión de la finca (cláusula 5°, ap. c).