Pues si bien admitió haber recibido de la vendedora la suma de $ 25.000, con el fin de afianzar las obligaciones pactadas entre partes ante eventuales oposiciones que terceros pudieran hacer a la transferencia del fondo de comercio, así como para garantizar al comprador la posibilidad de explotar el negocio adquirido, acusó a la vendedora de haber adulterado con absoluta mala fe su declaración en punto a manifestar no tener trabajadores en relación de dependencia y, que aún en el supuesto de haberlos desvinculado, dijo que la sociedad actora no había entregado cierta documentación que había garantizado hacer al comprador, tales como el libre deuda de la A.F.I.P., del monotributo, entre otros, todo lo cual impidió al comprador inscribir correctamente la transferencia del fondo en la I.G.J.. Es por ello que se defendió acerca de que no cabía responsabilizarlo de entregar a la actora la suma retenida en depósito, dado que ésta no había cumplido con lo pactado. B. Adelanto que no encuentro fundado el argumento que sostiene la recurrente para justificar la retención del depósito, ello por cuanto ante todo debo dejar asentado que como intermediaria no estaba facultada para conservar suma alguna vencidos los plazos procesales fijados por la Ley 11.867, que regula la Transmisión de Establecimientos Comerciales e Industriales, para que terceros se opongan a la transferencia del fondo de comercio, más aún cuando en el caso no los hubo. Es que la propia Ley 11.867 a fin de perfeccionar la operación de transmisión de fondo de comercio establece distintas previsiones obligatorias para los sujetos intervinientes como parte de un sistema adjetivo para la protección de terceros acreedores del enajenante del fondo de comercio, así como para procurar dar seguridad al adquirente del Fecha de firma: 25/11/2016 Firmado por: MANUEL R. TRUEBA , PROSECRETARIO DE CÁMARA Firmado por: EDUARDO R. MACHIN, JUEZ DE CAMARA Firmado por: JULIA VILLANUEVA, JUEZ DE CAMARA


Entre ellos, un sistema de plazos para la publicación de edictos (art. 2), para que los acreedores afectados por la futura transferencia puedan oponerse. Pues la oposición es el medio por el cual el acreedor hace conocer al intermediario y al adquirente su calidad de tal, debiendo retener del precio de venta y depositar en cuenta especial los importes destinados a cubrir su acreencia (arts. 4 y 5). Veamos entonces cuáles son los plazos procesales referidos por la Ley 11.867: (i) la publicación de edictos debe ser durante cinco días en el Boletín Oficial de la Capital Federal o provincia respectiva y en uno o más diarios del lugar donde funcione el establecimiento (art. 2). (ii) Desde la última publicación y hasta diez días posteriores a ella, los acreedores afectados por la futura transferencia pueden oponerse, reclamando -al escribano o rematador que intervenga- la retención del importe de sus créditos (cnfr. arts. 4 y 7). Durante este tiempo, la principal obligación del intermediario reside en depositar el monto de las acreencias opuestas, aunque no puede en principio efectuar pagos en forma directa, excepto con previa conformidad de las partes. (iii) Una vez realizado el depósito, corre el plazo de 20 días para que se logre el embargo por vía judicial. Es decir, que cumplidos estos plazos legales, el intermediario no puede retener suma alguna en su poder y debe entregarla al vendedor o al adquirente en caso de que la operación se haya rescindido (Rouillón, A. y Alonso, D., «Código de Comercio, comentado y anotado», Ed. La Ley, Buenos Aires, 2005, t. I, ps. 929/946; Zunino, J., «Fondo de comercio», Ed. Astrea, Buenos Aires, 1982, p. 269, n° 152). En conclusión, de acuerdo con lo dispuesto por los arts. 4º, 6º y 11 de la ley 11.867, los intermediarios al recibir sumas de dinero para hacer frente a las oposiciones que se produzcan tienen la obligación de depositarlas en la cuenta bancaria que la misma ley prevé. Si bien es cierto que tal acontecer ha merecido en la práctica comercial cierta flexibilidad a Fecha de firma: 25/11/2016 Firmado por: MANUEL R. TRUEBA , PROSECRETARIO DE CÁMARA Firmado por: EDUARDO R. MACHIN, JUEZ DE CAMARA Firmado por: JULIA VILLANUEVA, JUEZ DE CAMARA fin de facilitar las operaciones permitiendo que los intermediarios retengan el dinero y paguen directamente las deudas, ello no autoriza en presencia de texto legal concreto que los intermediarios guarden en su poder suma alguna percibida. C. Encuadrado el tema en el marco de la Ley 11.867, considero que estos fundamentos legales me llevarían de por sí a proponer desestimar el agravio ensayado en este sentido, sin perjuicio de lo cual y atento que en el caso la inmobiliaria intermediaria se agravió del incumplimiento de las obligaciones de la sociedad actora para escudarse en que la retención del depósito dado en seña fue lícita, habré de tratar los restantes agravios. Dijo que la actora no había cumplido con las obligaciones que tenía a su cargo, entre ellas la entrega de cierta documentación a la compradora. Por lo que de seguido deberé abocarme al examen de las pruebas producidas en estos obrados, no sin antes dejar asentado que el a quo resolvió en base a las mismas que el actor cumplió con su cometido. (a) Así las cosas, cabe recordar que el fondo de comercio, tal como está legislado en nuestro país, no es la empresa en sentido estático, tampoco el conjunto de bienes materiales o inmateriales de una empresa, sino una estructura jurídica apta para permitir la venta de una organización o empresa económica en bloque, facilitando la labor del empresario adquirente, que puede continuar con la explotación sin solución de continuidad. (b) Que en dicha contratación, la obligación fundamental del vendedor consiste en entregar al comprador el establecimiento vendido, haciéndole tradición de todos sus elementos, ajustándose a los preceptos de la ley, se trate de bienes corporales o incorporales. Esta entrega debe realizarla libre de toda responsabilidad para el comprador de las deudas a su cargo, para lo cual está obligado a cumplir los requisitos que le impone la ley: (i) entregar al comprador una nota firmada, enunciativa de los créditos Fecha de firma: 25/11/2016 Firmado por: MANUEL R. TRUEBA , PROSECRETARIO DE CÁMARA Firmado por: EDUARDO R. MACHIN, JUEZ DE CAMARA Firmado por: JULIA VILLANUEVA, JUEZ DE CAMARA adeudados, con nombres y domicilios de los acreedores, montos de los créditos y fechas de vencimiento, si los hay; (ii) publicar los avisos que exige la ley en su artículo 2°, a fin de que los acreedores puedan ejercer los derechos que ella les confiere y (iii) realizar todas la gestiones tendientes a conservar el establecimiento hasta el momento de la entrega. Es que recae sobre el vendedor del fondo de comercio el deber de gestionar la operación realizada estando constreñido a efectuar todas las diligencias a su alcance para asegurar al adquirente el uso y su goce. (c) En este sentido cobran virtualidad jurídica los términos del boleto de compra venta y el acta de posesión suscriptos entre las partes que de seguido transcribiré. Dice la cláusula tercera del boleto de compra venta que: (i) La vendedora entrega al Martillero Público Mario Suárez, matrícula n°265 F°337, en representación de la Empresa Inmobiliaria denominada Bari Negocios Inmobiliarios de N&I S.R.L (…), la cual actua como intermediaria en la presente operación, y ésta recibe la suma de pesos veinticinco mil ($25.000) en concepto de depósito; (ii) La vendedora declara bajo su total responsabilidad que el dinero retenido es suficiente para el pago de todos los acreedores; (iii) Esta suma será retenida por Bari Negocios Inmobiliarios de N&I S.R.L y entregada a la vendedora una vez cumplidos los plazos a que se refiere la ley 11.867, art. 2, 4 y 5, y entregada la documentación requerida en la cláusula quinta del presente al intermediario de esta operación (v.fs. 19). La cláusula quinta dice que la vendedora deberá entregar a la compradora un detalle de los créditos adeudados –si los hubiera-, además refiere a que la vendedora deberá entregar al intermediario de esta operación: a) cese de ingresos brutos b) servicios y certificado de expensas pagados c) certificado de libre deuda de autónomos y/o Monotributo d) certificado de libre deuda del sindicato de empleados de comercio y/o Fecha de firma: 25/11/2016 Firmado por: MANUEL R. TRUEBA , PROSECRETARIO DE CÁMARA Firmado por: EDUARDO R. MACHIN, JUEZ DE CAMARA Firmado por: JULIA VILLANUEVA, JUEZ DE CAMARA l gastronómico e) desvinculación del personal dependiente que registre a la fecha ante las autoridades administrativas y/o judiciales que corresponda. En caso de no existir empleados la VENDEDORA deberá declararlo bajo firma. Por otro lado, en la cláusula séptima del acta de posesión la vendedora autorizó a Bari a retener el dinero recibido en depósito ($25.000) (…) hasta la oportunidad que le sea entregada al intermediario de esta operación por la parte VENDEDORA la documentación solicitada en la cláusula 5 del referenciado Boleto, condiciones estas sine que non. (d) Es necesario recordar que el contenido y efectos de tales instrumentos no deben analizarse aisladamente, sino dentro del conjunto de derechos y obligaciones que la ley 11.867 impone. Y primordialmente, bajo el principio rector de la buena fe que debe imperar en todas las transacciones comerciales y el hecho del carácter profesional de la inmobiliaria demandada, quien tiene superioridad técnica sobre el accionante (conf. arg. art. 512, 902, 1198 CCiv. y art. 1 CCom.). En ese contexto, ninguna duda cabe en punto a que la vendedora cumplió con la obligación de declarar en una nota bajo firma que no tenía empleados a su cargo. Fíjese que la nota de fs. 23 y 109 así lo manifestó. Ahora bien, atento que en la copia de la nota (v. fs. 23) la palabra «no» resulta agregada en birome, tal circunstancia generó la acusación de adulteración efectuada por la inmobiliaria. Adviértase que el contenido de la nota en cuestión, tanto en su original como en la copia, ha sido dar cumplimiento con la formalidad de declaración jurada que se establece en el art. 5 del boleto. Es así, que del sentido de la redacción de la misma, se advierte que se ha deslizado un error en su redacción ya que no sería lógico con esa finalidad simplemente declarar que se tiene empleados sin siquiera precisar o anexar listado Fecha de firma: 25/11/2016 Firmado por: MANUEL R. TRUEBA , PROSECRETARIO DE CÁMARA Firmado por: EDUARDO R. MACHIN, JUEZ DE CAMARA Firmado por: JULIA VILLANUEVA, JUEZ DE CAMARA alguno de los mismos. Por lo que resulta creíble que advirtiéndose el error, se hubiese salvado la redacción en la copia que efectivamente quedara en poder del vendedor y se omitiese en la que estuviese en poder de la demandada. Por lo que pesaba en esa misma demandada la producción de la prueba tendiente a acreditar que el salvado en cuestión se correspondía a una introducción posterior al de su firma. A mayor abundamiento, resulta en el caso manifiesto la falta de acreedores laborales por cuanto a pesar del largo tiempo transcurrido desde la referida compraventa, no se ha hecho saber en autos existencia de reclamo alguno, lo que convalida la verosimilitud de la inexistencia de acreedor laboral alguno con derecho a peticionar su créditos. Inexistencia que por otra parte resulta de los informes remitidos por el Sindicato de Empleados de Comercio -S.E.C.- (v. fa. 150), por la U.T.H.G.R.A. (v. fs. 168) y por el G.C.B.A. (v. fs. 259), y con el de la AFIP de fs. 202 y 293, a lo que sumo las constancias del acta de posesión del 6 de mayo de 2011, donde en su cláusula sexta surge que «El comprador toma a su cargo el comercio libre de empleados». Mientras que por otra parte la demandada sostuvo dogmáticamente el incumplimiento, sin producir en concreto ninguna prueba con entidad suficiente de desvirtuar lo afirmado por la actora. Véase que, a pesar del largo tiempo transcurrido desde que recibiera el dinero en garantía, no explicitó en concreto la existencia de acreedor alguno que justificase en alguna medida la retención pretendida, o la oposición de quien resultó ser el comprador, y en consecuencia el interesado directo en la existencia de la referida garantía. En este marco, es de recordar que conforme el Cpr 377 la carga de la prueba es un imperativo del propio interés de cada uno de los litigantes y quien no prueba los hechos arriesga la suerte del pleito. Las simples alegaciones de la inmobiliaria recurrente son inidóneas para producir Fecha de firma: 25/11/2016 Firmado por: MANUEL R. TRUEBA , PROSECRETARIO DE CÁMARA Firmado por: EDUARDO R. MACHIN, JUEZ DE CAMARA Firmado por: JULIA VILLANUEVA, JUEZ DE CAMARA convicción sobre los hechos que invoca, pues la carga de la prueba no es una distribución del poder de probar que tienen las partes sino del riesgo de no hacerlo. En mérito a las consideraciones expuestas, juzgo que procede el rechazo de la queja de la demandada, proponiendo al Acuerdo la confirmación de la sentencia en este punto, rechazando el agravio de la inmobiliaria demandada y confirmando la condena de reintegro del depósito por ella recibido. III. En su segundo agravio, Bari Negocios Inmobiliarios se quejó de la aplicación de intereses al monto de condena, y en tal caso de la fecha en que el a quo estableció la mora a los efectos de determinar el momento en que comenzaría el cómputo del curso de los mismos. Ciertamente el boleto de compraventa no establece intereses para el período de la retención del depósito por la inmobiliaria dentro de los plazos procesales a los que refiere la ley 11.687, pero vencidos los cuales tal retención no se justifica. Razón por la cual la intermediaria no tenía título para retener los fondos una vez cumplidos los mismos, por lo que habrá de compartirse el criterio del anterior sentenciante en punto a que la mora – art. 509 CCiv- quedó configurada a partir de la notificación que dan cuenta los instrumentos de fs. 14 y 15, correspondiendo confirmar lo resuelto por el anterior sentenciante y desestimar el agravio en cuestión. IV. En cuanto al agravio formulado por la inmobiliaria demandada respecto del régimen de las costas impuesto, es de precisar que por regla general, las costas son, en nuestro régimen procesal, corolario del vencimiento (art.68 del Cpr.). Éstas se imponen no como sanción sino como resarcimiento de los gastos provocados por el litigio; los que deben ser reembolsados por el vencido. Si bien la ley faculta al juez a eximirla, en todo o en parte, siempre Fecha de firma: 25/11/2016 Firmado por: MANUEL R. TRUEBA , PROSECRETARIO DE CÁMARA Firmado por: EDUARDO R. MACHIN, JUEZ DE CAMARA Firmado por: JULIA VILLANUEVA, JUEZ DE CAMARA que encuentre mérito para ello (art. 68, 2do. párrafo del Cpr.), considerando que fue la defendida quien resultó vencida en el proceso y que no existen en autos circunstancias fácticas que ameriten apartarse del principio general, juzgo que la imposición de las costas respecto de la inmobiliaria demandada debe ser confirmada. Por lo que en mérito a las consideraciones expuestas, he de proponer desestimar el agravio en cuestión y en consecuencia la confirmación de la sentencia en el punto referido. 2) Responsabilidad de Suarez respecto de la devolución de la seña reclamada por la actora. El accionado Suarez se agravió de que el a quo lo hubiera condenado en forma solidaria con Bari Negocios Inmobiliarios de N &I S.R.L. a restituirle a la actora la suma de $25.000 que en concepto de seña fue retenida del precio de la operatoria inmobiliaria.