Parte II

Y concluyó: «La humedad ingresó por las fallas en la capa aisladora del muro del patio de aire y luz. La falta de orificios en la parte inferior del marco de la ventana para permitir el drenaje del agua acumulada, también pudo provocar algún acceso de agua, lo cual se evidencia por el estado que presentan las esquinas inferiores del marco de la ventana» (fs. 180 y 206 vta. de los autos ya mencionados).
Según sostuvo el experto, la causa principal de los deterioros como consecuencia de las filtraciones tuvo su origen en fallas en la capa aisladora del muro del patio de aire y luz, y la falta de drenaje de la carpintería metálica acentuó el proceso de deterioro de las mismas (fs. 180 vta., rta. 1ª, causa sobre prueba anticipada).
Al momento de realizarse la inspección en el departamento de la actora, el experto constató que no se estaban produciendo filtraciones en aquella unidad, y que se habían realizado tareas de pintura e impermeabilización de los muros exteriores del edificio suficientes como para evitar los problemas de filtraciones (fs. 207, autos n° 109.654/2008). A fs. 201/209 y 227/228 de aquellos autos el consorcio demandado impugnó la experticia, y además solicitó aclaraciones al perito, quien respondió satisfactoriamente a fs. 240/241.
En esta presentación, el experto reiteró que la causa principal del ingreso de la humedad en la cocina fueron las fallas de la capa aisladora del muro del patio de aire y luz.
Como es sabido, la pericia resulta de indudable auxilio en juicios como el presente, pues emana de un profesional con conocimientos específicos en la materia sobre la que se expide, libre de interés en el resultado de la controversia. Asimismo, cabe recordar que, aunque las normas procesales no acuerdan al dictamen pericial el carácter de prueba legal, cuando el informe comporta -como en el caso- la apreciación específica en el campo del saber del perito -conocimiento éste ajeno al hombre de derecho-, para desvirtuarlo es imprescindible contar con elementos de juicio que permitan concluir fehacientemente en el error o el inadecuado uso que aquel hubiese hecho de sus conocimientos técnicos o científicos, de los que por su profesión o título habilitante ha de suponérselo dotado. Por ello, cuando el peritaje aparece fundado y no existe otra prueba de parejo tenor que la desvirtúe, la sana crítica aconseja, frente a la imposibilidad de oponer argumentos de mayor peso, aceptar las conclusiones de aquél (esta sala, L. 574.847, del 10/11/2011, La Ley 2011-F, 568).
No se me escapa el informe del consultor técnico del consorcio que obra a fs. 165/176 de la causa sobre prueba anticipada. Sin embargo, anticipo que voy a dar preeminencia a las conclusiones alcanzadas por el perito designado de oficio por sobre las del consultor técnico, obviamente interesado en el resultado del pleito, dado que aquellas se encuentra debidamente fundamentada, aparece como coherente y emana de un auxiliar de la justicia, desinsaculado por el Sr. juez de grado y totalmente ajeno a las partes de este litigio. Más allá de esto último, advierto que el consultor técnico del consorcio no difiere mucho de lo dicho por el perito designado de oficio. En efecto, ese auxiliar de la demandada dijo que en la cocina «pudo haber colaborado en este caso el acceso de humedad por carpintería y muros» (fs. 166, rta. 2ª, autos antes mencionados). Destaco que el consultor técnico del consorcio hizo hincapié en que las humedades habrían sido producto de la instalación de la carpintería metálica realizada por la actora (fs. 166, rta. 1ª, actuaciones sobre prueba anticipada). Pero, aun así, afirmó que las deficiencias de la carpintería metálica de la cocina, en especial la falta de desagües adecuados, asociada a la falta de mantenimiento de aquellas, «produce parte del deterioro por humedad en el área de la cocina, asimismo ocurre lo mismo con las filtraciones provenientes de las fisuras del patio de aire y luz recientemente reparado» (fs. 167, rta. 6ª, y 169, rta. 1ª, causa n° 109.654/2008). Es decir, de alguna manera ambos profesionales coinciden en que la carpintería metálica acentuó el proceso de deterioro del departamento, pero que la causa de las humedades allí detectadas fueron las filtraciones por la falta de aislación del muro perimetral del patio de aire y luz. Agregó el consultor del consorcio demandado que el deterioro de las carpinterías, el estado de la pintura en general, y el deterioro del mobiliario de la cocina obedecen a la falta de mantenimiento por parte de la propietaria, y que fueron ajenos a esta última los desplazamientos de los azulejos, los deterioros por filtraciones de los muros exteriores, y las humedades en el baño de servicio (fs. 167, rta. «B», de aquellos autos). Y concluyó: «Existen concurrentemente accesos de humedad por la carpintería, los cuales se encuentran en progreso.
También ha ingresado humedad por los muros exteriores antes de ser reparados, encontrándose secos al momento de la pericia» (fs. 169, rta. 4ª, causa antes citada). En consecuencia, estimo que se encuentra probado que la falta de drenaje de la carpintería metálica –imputable a la actoracontribuyó concausalmente al daño que esta sufrió, razón por la cual entiendo que debería modificarse la sentencia en crisis en este aspecto y asignarse a la víctima el 25% de la eficacia causal en la producción de los perjuicios reclamados. En esa medida, entonces, propicio la reducción de la condena. V. Por otro lado, el consorcio entiende que no le corresponde restituir la ventilación del baño de servicio de la actora. Advierto que el apelante cita normativa del Código Civil y Comercial de la Nación, el cual, como ya lo señalé más arriba, no es de aplicación al caso. Por lo tanto, el argumento atinente al nuevo estatus jurídico de las ventanas no puede ser atendido. Por otro lado, las restantes manifestaciones expuestas por el apelante sobre este tema no fueron planteadas en la instancia de grado, y es sabido que, so pena de lesión del principio de congruencia, el tribunal de alzada no puede fallar sobre capítulos no propuestos a la decisión del magistrado de primera instancia (art. 277, Código Procesal). Es decir, no pueden efectuarse planteos en esta instancia que no fueron sometidos a conocimiento del Sr. juez de grado. Lo anterior bastaría para rechazar los agravios sobre el punto. Sin embargo, las circunstancias del caso requieren efectuar una precisión adicional, ya que observo que la acción intentada por la actora tendiente a conseguir que se restituyera la ventilación en cuestión fue dirigida únicamente contra las Sras. H. N.F. D. y A. E. S. de Z. (vid. fs. 2 vta., 14 y 18 vta., ap. 5°).
O sea, la demandante no hizo un reclamo al consorcio por la construcción realizada en la unidad funcional del piso 9, departamento «B»; por ese motivo, en la contestación de demanda de la apelante no se ensayó una defensa sobre esta pretensión (fs. 52/56). Sin embargo, advierto que el consorcio nada dice en sus agravios sobre este crucial aspecto, consistente en que el magistrado de grado falló –en lo que a este punto concierne- extra petita. Por el contrario, ese apelante sólo intenta que se revoque la decisión del juez por otros argumentos que nada tienen que ver con los principios de congruencia y de defensa en juicio. Luego, ante la falta de un específico agravio al respecto, este tribunal se encuentra impedido de tratar esa cuestión. Asimismo, las Sras. H. N. F. D. y A. E. S. de Z., respecto de quienes sí se demandó la restitución a su estado original de la ventana de ventilación del baño de servicio del departamento de la actora, consintieron la condena que recayó sobre ese punto, pues sus apelaciones se declararon desiertas a fs. 307. Realizadas esas aclaraciones, y vistas la particular manera en la que fue decidida la pretensión en la sentencia en crisis y la forma en que se plantearon los agravios ante esta alzada, reitero que esta cámara se encuentra impedida de tratar cuestiones no propuestas oportunamente al tribunal de grado (art. 277, Código Procesal). Por tal motivo, juzgo que los agravios vertidos por el consorcio sobre este punto no son de recibo, y mociono la confirmación de la sentencia en lo que atañe a la cuestión en examen.

VI. Sentado lo que antecede, corresponde analizar las quejas del consorcio sobre las partidas indemnizatorias reconocidas en la sentencia en crisis.
a) Daño moral El Sr. juez de primera instancia otorgó por este ítem la suma de $ 3.950. El consorcio emplazado entiende que este perjuicio no se encuentra acreditado ya que «las humedades en las cuales sustenta su reclamo la contraria, se encuentran localizadas en la cocina y dependencias de servicio. No ha tenido que mudarse de habitación, trasladar la cocina». Puede definirse al daño moral como: «una minoración en la subjetividad de la persona, derivada de la lesión a un interés no patrimonial. O, con mayor precisión, una modificación disvaliosa del espíritu, en el desenvolvimiento de su capacidad de entender, querer o sentir, consecuencia de una lesión a un interés no patrimonial, que habrá de traducirse en un modo de estar diferente de aquel al que se hallaba antes del hecho, como consecuencia de éste y anímicamente perjudicial» (Pizarro, Ramón D., Daño moral. Prevención. Reparación. Punición. El daño moral en la diversas ramas del derecho, Hammurabi, Buenos Aires, 2004, p. 31). En lo que atañe a su prueba, cabe señalar que, a tenor del principio que sienta el art. 377 del Código Procesal, se encuentra en cabeza de la actora la acreditación de su existencia y magnitud, aunque, en atención a las características de esta especial clase de perjuicios, sea muy difícil producir prueba directa en ese sentido, lo que otorga gran valor a las presunciones (Bustamante Alsina, Jorge, «Equitativa valuación del daño no mensurable», LL, 1990-A-655). Ahora bien, es cierto que las filtraciones comprobadas en autos no tienen una magnitud que permita presumir una afectación importante en la vida cotidiana de la actora. Sin embargo, juzgo que no se requiere llegar a ese extremo para concluir que existe un adño moral resarcible. Es que por imperativo constitucional (art. 19, Constitución Nacional, según la interpretación que viene haciendo de él la Corte Suprema de Justicia de la Nación) todo daño debe ser objeto de una adecuada reparación, aún si su monto es relativamente poco importante. Como dije en otros precedentes (esta sala, 19/12/2012, «C., Gustavo Roberto c/ Autopistas del Sol S. A. y otro s/ Daños y perjuicios», L. n° 606.559; ídem, 16/10/2013, «Y., Enrique Mario c/ INC S. A. y otro s/ Daños y perjuicios», L. n° 623.877), comparto en tal sentido las palabras de Calvo Costa: «Aun cuando el perjuicio sea leve, si el mismo reviste el carácter de ‘injusto’ para la víctima (...) debe ser reparado por el responsable. Resulta –a nuestro entender- contrario al espíritu actual del derecho de daños, rechazar la posibilidad de que la víctima pueda reclamar la reparación de un perjuicio que ha sufrido injustamente argumentándose como defensa su insignificancia. Además, no surge de lege lata en nuestro derecho civil prohibición o limitación alguna de reclamar los daños sufridos en razón de la insignificancia de los mismos» (Calvo Costa, Carlos A., Daño resarcible, Hammurabi, Buenos Aires, 2005, p. 236, con cita de Mayo, Zannoni y Boffi Boggero). Asimismo, subrayo que «si se acepta que los perjuicios económicos mínimos son indemnizables, por fuerza también deben serlo los desmedros espirituales de escasa significación, el mayor o menor alcance del daño no excluye el resarcimiento, sólo define la importancia de la indemnización» (Zavala de González, Matilde, «Los daños morales mínimos», LL 2004-E-1311). En definitiva, para la existencia de un daño moral resarcible basta con que el incumplimiento haya lesionado intereses extrapatrimoniales de la víctima y tenido cierta repercusión en la esfera espiritual de la persona, sin que sea preciso que nos encontremos ante daños catastróficos o circunstancias excepcionales o gravemente lesivas. En ese marco, estimo que las molestias y disgustos derivadas de la existencia de filtraciones en el departamento de la actora califican como daño moral resarcible. En cuanto a la valuación de este perjuicio cabe recordar lo recientemente señalado por la Corte Suprema de Justicia de la Nación en el sentido de que: «Aun cuando el dinero sea un factor muy inadecuado de reparación, puede procurar algunas satisfacciones de orden moral, susceptibles, en cierto grado, de reemplazar en el patrimonio moral el valor que del mismo ha desaparecido. Se trata de compensar, en la medida posible, un daño consumado (…). El dinero es un medio de obtener satisfacción, goces y distracciones para reestablecer el equilibrio en los bienes extrapatrimoniales. El dinero no cumple una función valorativa exacta, el dolor no puede medirse o tasarse, sino que se trata solamente de dar algunos medios de satisfacción, lo cual no es igual a la equivalencia. Empero, la dificultad en calcular los dolores no impide apreciarlos en su intensidad y grado, por lo que cabe sostener que es posible justipreciar la satisfacción que procede para resarcir dentro de lo humanamente posible, las angustias, inquietudes, miedos, padecimientos y tristeza propios de la situación vivida» (CSJN, 12/4/2011, «Baeza, Silvia Ofelia c/ Provincia de Buenos Aires y otros», RCyS, noviembre de 2011, p. 261, con nota de Jorge Mario Galdós). En otras palabras, el daño moral puede «medirse» en la suma de dinero equivalente para utilizarla y afectarla a actividades, quehaceres o tareas que proporcionen gozo, satisfacciones, distracciones y esparcimiento que mitiguen el padecimiento extrapatrimonial sufrido por la víctima (Galdós, Jorge M., «Breve apostilla sobre el daño moral (como «precio del consuelo») y la Corte Nacional», RCyS, noviembre de 2011, p. 259). La misma idea resulta del art. 1741 in fine del Código Civil y Comercial de la Nación, a cuyo tenor: «El monto de la indemnización debe fijarse ponderando las satisfacciones sustitutivas y compensatorias que pueden procurar las sumas reconocidas». Si bien –según ya lo expliqué- ese cuerpo normativo no es –en principio- aplicable al sub lite es indudable que los preceptos que lo integran deben inspirar la interpretación de las normas del Código Civil derogado en aquellos casos en que mantienen ultractividad, en la medida en que reflejan la decisión del legislador actual acerca de cómo deben regularse los distintos aspectos de la vida civil de nuestro país. Por consiguiente, tendré particularmente en cuenta ese criterio para evaluar la suma que corresponde fijar en el sub lite en concepto de daño moral, a la luz de las características del hecho generador, su repercusión espiritual en la víctima, y las demás circunstancias del caso. Sentado lo expuesto, y teniendo en cuenta el estado del departamento constatado pericialmente (fs. 178/181 y 205/209, prueba anticipada), la manera como se decidió la responsabilidad en el presente voto (75% a cargo del consorcio demandado), así como los demás malestares y las angustias que un evento como el de autos pudo haber generado en la demandante, entiendo que el importe de la partida reconocida en la sentencia en crisis es adecuado, por lo que propongo que sea confirmado. Sin embrago, teniendo en cuenta la incidencia causal del hecho de la víctima que ya se ha indicado, correspondería que el emplazado condenado abone el 75% de ese importe. b) Daños materiales El Sr. juez de grado admitió el rubro en estudio y otorgó a la Sra. H. la suma de $ 39.500. El consorcio demandado cuestiona que se lo haya condenado por el total del reclamo de la actora, pues no fue lo solicitado en la demanda ni en su ampliación. Si bien asiste razón al apelante respecto a que en las ampliaciones de demanda la actora fijó como monto de la indemnización a cargo del consorcio la suma de $23.700, lo cierto es que el importe otorgado por el Sr. juez de grado no excede lo reclamado en la demanda, por haberse sujetado la pretensión a lo que en más o en menos resultare de las probanzas de autos (fs. 14 y 19 vta.). Por tal motivo, considero que debería rechazarse el agravio del consorcio demandado y confirmarse la suma reconocida en la instancia de grado. Sobre este importe corresponderá descontar el 25% atribuido al accionar de la propia víctima.

VII. La actora se queja por el dies a quo de los intereses. Resalto que el anterior sentenciante fijó el monto de las partidas, tanto de los daños materiales como del daño moral, a valores vigentes a la fecha del reclamo de autos (17 de marzo de 2010, fs. 232 y 235) y decidió que debían aplicarse intereses desde ese momento a la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina. El actor pretende que dicha tasa se fije a la fecha del presupuesto acompañado junto con la demanda, que data del 17/11/2009.
La cuestión ha sido resuelta por esta cámara en el fallo plenario dictado en los autos «Samudio de Martínez, Ladislaa c/ Transportes Doscientos Setenta S. A. s/ daños y perjuicios», del 20/4/2009, que estableció, en su parte pertinente: «2) Es conveniente establecer la tasa de interés moratorio. 3) Corresponde aplicar la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina. 4)La tasa de interés fijada debe computarse desde el inicio de la mora hasta el cumplimiento de la sentencia, salvo que su aplicación en el período transcurrido hasta el dictado de dicha sentencia implique una alteración del significado económico del capital de condena que configure un enriquecimiento indebido».