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Buenos Aires, Miércoles 24 de Agosto de 2005
AÑO: LXXX | Edicion N°: 20601


Ley_19550
Ley_22315
Decreto_1493
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INSPECCION GENERAL DE JUSTICIA - JURISPRUDENCIA ADMINISTRATIVA
RESOLUCIÓN I.G.J. Nº 771 Bs.As.16-08-05 Sumario: Informe del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal: Sociedad Uruguaya Adquirió Inmueble en la C.A.B.A. – S.R.L. por medio de Socio Gerente Vende el Inmueble a Apoderado de Sociedad Extranjera – Acto Aislado. IGJ: Visita de Inspección al Inmueble – Títulos de Ocupación. Calificación de Acto Aislado no corresponde cuando implica un determinado grado de permanencia – Adecuación al Derecho Argentino Resol. (G)IGJ Nº 123/03 – Inexistencia de Garantías Personales o Reales – Alquiler Inferior al de Plaza - Contradicciones entre las Declaraciones del Representante y la Cesionaria.


Buenos Aires, 16 de Agosto de 2005

Y VISTAS: Las presentes actuaciones, que llevan el número de identificación del expediente SA 6099344 y Código de Trámite número 5061270, correspondientes a la sociedad “ TANYBELL SOCIEDAD ANÓNIMA”, de cuyas constancias surge:

1. Que las presentes actuaciones se iniciaron con un informe emanado del REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE DE LA CAPITAL FEDERAL fechado el 19 de diciembre de 2003, mediante el cual se hizo saber a esta INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA que la sociedad “TANYBELL SOCIEDAD ANÓNIMA”, constituida en la República Oriental del Uruguay en fecha 11 de diciembre de 2000 e inscripta bajo el número 230298 del Registro General y Público de Comercio de la Ciudad de Montevideo, había adquirido el inmueble sito en la calle Sarmiento 1445/55 de la Ciudad de Buenos Aires, conforme escritura pública número 272 otorgada el 2 de Octubre de 2003 del protocolo de la escribana María Leticia Costa, quien adjuntó copia certificada de la misma y que obra en autos a fs. 19/21.

2. Conforme constancias de este instrumento, compareció ante la referida notaria el Sr. Juan Kowalczuk, en su carácter de socio gerente de la entidad denominada “Kowalczuk Hermanos Sociedad de Responsabilidad Limitada” en calidad de vendedor de la referida propiedad inmueble haciéndolo como adquirente el Sr. Emilio Farber, de nacionalidad argentino, con domicilio en la calle Sarmiento 1481 de esta ciudad, en carácter de apoderado de la sociedad “Tanybell Sociedad Anónima”, constituida en la República Oriental del Uruguay, quien manifestó que dicha sociedad extranjera celebró esa operación en carácter de acto aislado, de conformidad a lo dispuesto por el artículo 118 de la ley 19.550. Se aclara que dicha compraventa inmobiliaria fue celebrada por un valor de pesos quinientos mil, pagados en ese mismo acto.

3. En cuanto a la sociedad adquirente, denominada “TANYBELL SOCIEDAD ANÓNIMA”, su estatuto obra en estos autos fs. 22 a 38. Se trata de una clásica sociedad constituida en los términos de la ley 11073 de la República Oriental del Uruguay, esto es, una de las tantas sociedades conocidas como SAFYS. En cuanto al apoderamiento exhibido por el Sr. Emilio Farber, éste obra en autos a fs. 39 a 43 y fue otorgado el día 28 de Agosto de 2003 y se trata de un poder general de administración, disposición y afectación, tan propio de este tipo de actuaciones y conforme al cual apoderado puede hacer lo que le venga en ganas en representación de aquella sociedad.

4. En fecha 13 de Junio de 2005 se le imprimió a esta actuaciones “urgente tramitación” y se ordenó una visita de inspección al inmueble de la calle Sarmiento 1445/1455 entre Uruguay y Paraná de la Ciudad de Buenos Aires, a los fines de constatar el estado de ocupación, la infividualización de sus ocupantes, la acreditación de los respectivos títulos de ocupación y otros datos que se estimaron de interés confrome el auto que obra a fs. 47 de las presentes actuacione. Del mismo modo se dispuso intimar a quien ocupa dicho inmueble, acreditar con exhibición del instrumento correspondiente, la titularidad de la ocupación del mismo.

5. Dicha diligencia se cumplió el día 14 de Junio de 2005 y sus resultados obran detallados a fs. 49. En resumidas cuentas, los Inspectores Néstor Cotignola y Carolina Diebel constataron que ser trata de un inmueble antiguo, de tres pisos, donde se encuentras instalado un fondo de comercio de venta de muebles de oficina, cuyo nombre comercial es “OFI DISEÑO” donde fueron atendidas por una empleada del local, de nombre María Fernanda Ledesma, quien les informó que la dueña del local es la Dra. Vivian Kariluk, quien le alquila el local a la sociedad extranjera “TANYBELL SOCIEDAD ANÓNIMA”, que es la propietaria del inmueble. Adimismo aquella informó a los aludidos funcionarios del Organismo que recibe los impuestos a nombre de la sociedad “TANYBELL SOCIEDAD ANÓNIMA” y que antes de llegar a la esquina,en la calle Sarmiento 1481 existe un local de venta de muebles de ofifina,el cual es atendido por el Sr. Emilio Farber, el cual fue el contacto en la venta del inmueble entre los propietarios anteriores del inmueble y la sociedad extranjera antes referida.

Luego de efectuar las intimaciones a las cuales se ha hecho antes referencia, los Inspectores de Justicia Diebel y Cotignola se dirigieron al inmueble de la calle Sarmiento 1481 donde fueron atentidos por el Sr. Emilio Farber, quien les manifestó que es apoderado de la sociedad “TANYBELL SOCIEDAD ANÓNIMA” y que e inmueble de la calle Sarmiento 1445/55 pertenece a la sociedad de referencia y que ambos son alquilados por la Sra. Vivan Kariluk, informando que en inmueble de la calle Sarmiento 1445 viven familiares de esta persona, pero que tanto para las propiedades de Sarmiento 1445 y 1455 existen un solo contrato de locación.

6. Adjuntadas la fotografías del inmueble tomadas por los referidos funcionarios y que obran a fs. 50/56, el Sr. Coordinador de la Oficina de Sociedades Extranjeras y Asuntos Especiales, el Dr. Emilio V. Ferrara Muñiz, en fecha 16 de Julio de 205(fs. 57), dispuesto citar a prestar declaración a los Sres. Vivian Kariluk y Emilio Farber a la audiencia a celebrarse el día 29 de Junio de 2005, a las 13,00 y 14,00 horas respectivamente, intimándose a ambos a exhibir determinada documentación que en ese auto fue detallada.
El Sr. Emilio Farber compareció el día mencionado (ver fs. 62), adjuntando los originales de la sociedad “TANYBELL SOCIEDAD ANÓNIMA” y el poder que dicha sociedad le otorgó. Que ilustró que el poder le fue otorgado por conocer desde hace mucho tiempo a los integrantes de esa sociedad, Idilio González Oroña, no recordando a otros y que los conoce porque su padre, Salomón Farber, ya fallecido, tenía negocios en el uruguay. Sostuvo que fue el dicente quien propuso a los integrantes de la sociedad extranjera la compra del inmueble de la calle Sarmiento 1445/55 de la ciudad de Buenos Aires, por tratarse de una oportunidad y para venderlo al poco tiempo. Aclaró que el vendedor de dicha propiedad era la sociedad “Kowaiczuc Hnos. SRL” inscripta en la Provincia de Córdoba, quien reclamó como condición de venta que se le haga en contrato de alquiler por tres años, lo que así se formalizó, acompañando copia simple del referido convenio.

La copia de dicho contrato de locación obra a fs. 78/79 de las presentes actuaciones, y fue celebrado el día 2 de Octubre de 2003, por un precio de pesos 1000 mensuales. No se establecieron las garantías de estilo y además de ello ese contrato presenta una característica que llama la atención, pues ni siquiera existe fiador de las obligaciones asumidas por el locatario, aunque luego se consigna un supuesto domicilio del inexistente fiador, en la calle Santa María de Oro 2710, quinto B de la Ciudad de Buenos Aires. Pero ello no es todo en torno a ese particular instrumento, pues éste se encuentra tachado e interlineado en muchas partes del mismo y no se ha brindado la menor explicación del porqué fue firmado un contrato redactado en semejantes condiciones.

7. El día 29 de Junio, a fs. 88 se presentó a este Organismo la Sra. Vivian Evangelina Kuryluk, quien presentó un escrito manifestando que la titularidad de la ocupación del inmueble sito en la calle Sarmiento 1445/55 de la Ciudad de Buenos Aires se encuentra acompañado en los autos “Coria Omar Francisco contra Kowalczuk Hnos. Sociedad de Responsabilidad Limitada sobre despido, que tramitan ante el Juzgado Laboral 48 de esta Ciudad, acompañando no obstante copia del referido instrumento. Ante ello se la intimó nuevamente a comparecer a una nueva audiencia, fijada para el día 26 de Julio de 2005 a las 15.00 horas, bajo apercibimiento de ser conducida a este Organismo por la fuerza pública a la supletoria del 27 de Julio de 2005, a la misma hora.

8. La Dra. Vivian Evangelina Kuryluk compareció a la audiencia del 26 de Junio de 2005 y declaró textualmente ante este Organismo: “Que desconoce a Tanybell Sociedad Anónima y a quienes pueden ser sus dueños y/o representantes, ya que el local comercial de la calle Sarmiento 1455 de la Capital Federal lo ocupa en calidad de cesionaria de los derechos de la locataria, que el efectuara su tío, el Sr. Juan Kowalczuk, en su calidad de socio gerente de “Kowalczuk Hermanos Sociedad de Responsabilidad Limitada”, que fue quien contrató originalmente con “Tanybell Sociedad Anónima” el alquiler de dicho inmueble, por lo que desconoce todo lo referente a esta sociedad y los pormenores del primitivo contrato de locación...” “... Aclara que no puede aportar los originales de toda documentación por encontrarse agregada a los autos caratulados “CORIA Omar Francisco contraKOWALCZUK HNOS. SOCIEDAD DE RESPOSA-BILIDAD LIMITADA SOBRE DESPIDO” que tramita por ante el Juzgado Nacional del Trabajo número 48, sito en Lavalle 1268, piso 5º de la Capital Federal.”.

9. A fs. 93, el día 26 de Julio de 2005, el Coordinador de la Oficina de Sociedades Extranjeras y Asuntos Especiales de este Organismo, el Dr. Emilio Ferrara Muñiz se pronunció sobre la necesidad de que la sociedad “TANYBELL SOCIEDAD ANÓNIMA” se inscriba en el Registro Público de Comercio en los términos del artículo 118 de la ley 19.550, pues ambas propiedades son alquiladas a terceros y al menos en una de ellas, la entidad foránea recibe una suma de dinero en concepto de renta mensual por la locación del local, lo que torna inadmisible la invocación del acto aislado conforme surge de la escritura número 272 de la escribana María Leticia Costa del 2 de Octubre de 2003. En consecuencia, y estimando el referido funcionado que se encuentra agotada la investigación de los hechos de autos, el expediente se encuentra en condiciones de resolver lo que en derecho corresponde, elevando las actuaciones al suscripto, en mi carácter de Inspector General de Justicia.
Y CONSIDERANDO:

10. Que el presente expediente ha sido formado en cumplimiento de los dispuesto por el artículo 3º de la Resolución General Nº 8/2003 a los fines de analizar, por parte de la INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA, la comunicación efectuada a este Organismo por el REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE en los cuales ha intervenido una sociedad extranjera invocando la celebración de un acto aislado en la República Argentin y con el objeto de encuadrar, legalmente, la actuación de dicho ente en nuestro país.

11. Que conforme a las constancias de autos, la actividad realizada por la sociedad extranjera “TANYBELL SOCIEDAD ANÓNIMA”, constituida en la ciudad de Montevideo, República Oriental del Uruguay, lo ha sido la adquisición de una finca sita en la calle Sarmiento 1445/1455 de la Ciudad de Buenos Aires, conforme surge de la escritura pública número 272 otorgadas por la escribana María Leticia Costa, que se encuentra agregada al expediente a fs. 19/21 de los presentes autos.

12. La cuestión radica entonces en determinar si la adquisición de inmuebles sitos en la República Argentina por parte de una sociedad extranjera pueden ser considerados como actos aislados, en los términos del segundo párrafo del artículo 118 de la ley 19.550, como parece entenderlo la aludida sociedad extranjera y sus representantes en la República Argentina, o si, por el contrario, se trata de una actuación que impone la inscripción de dicha entidad en los registros mercantiles locales, en los términos de los artículo 118 in fine y/o 124 de nuestro ordenamiento societario.

13. Si bien es cierto que, atento la parquedad que ofrece la ley 19.550 sobre el tema, resultaría imposible establecer un criterio uniforme, aplicable a todos los casos en que una sociedad extranjera realice operaciones en el país (POLAK Federico, “La Empresa Extranjera”, Ed. Abaco de Rodolfo Depalma, Buenos Aires, 2003, páginas 117/119), no lo es menos que, como principio general, tal actuación impone la registración de dicha entidad en el Registro Público de Comercio en los términos y con los efectos previstor por el artículo 118 de la ley 19.550, máxime cuando, como sucede en el presente caso, la sociedad extranjera “TANYBELL SOCIEDAD ANÓNIMA”, procedió a alquilar a terceros el referido inmueble el mismo día de la escrituración, lo cual descarta toda posibilidad de considerar como aislada en la República Argentina una actuación de tales características, pues al haber procedido de tal manera, debe quedar totalmente descartada la única hipótesis que permite encuadrar la compra de inmuebles por una sociedad extranjera como acto aislado, esto es, la adquisición del mismo a los fines de una reventa inmediata (Ver Resolución IGJ número 944/04, Agosto 5 de 2004, en el expediente “L.G. Philips Displays Brasil Limitada”).

14. Coincido pues con la doctrina que predica que la calificación de un acto jurídico celebrado por una sociedad extranjera como “acto aislado” no puede medirse exclusivamente desde un criterio cuantitativo (VITOLO Daniel Roque, “Sociedades extranjeras y off shore”, Ed. Ad-Hoc, Buenos Aires, 2003, página 49), pero cuenta el fundamento que inspira la obligación de las sociedades extranjeras de inscribirse en los registros mercantiles locales, basada en principios de soberanía y control, que exceden el ámbito de interés económico de aquellas que se vinculan con aquellas (CNCivil, Sala F, Junio 5 de 2003, en autos “Rolyfar SA contra Confecciones Poza SACIFI sobre ejecución hipotecaria), considero que es de toda evidencia que la apreciación de una actuación aislada de un ente societario foráneo en nuestro país debe ser necesariamente restrictiva (ROVIRA Alfredo, “Sociedades Extranjeras”, Ed. Abeledo Perrot, 1985, página 56; ídem, ZALDÍVAR Enrique, “Régimen de las Empresas Extranjera enla República”, Buenos Aires, Edifor, 1972, página 84; PERCIAVALLE Marcelo L. “Actos aislados cumplidos en el país por una sociedad constituida en el extranjero” publicado en la Revista “Profesional & Empresaria”, Ed. Errepar, Julio 2004, páginas 692 y siguientes, etc.). En tal sentido, entiendo que no corresponde calificar como “acto aislado”, la actuación de una sociedad extranjera que implique un determinado grado de permanencia en nuestro país, como lo es adquisición de un inmueble a los efectos de alquilarlo a terceros.

15. Por todo ello, y en el entendimiento que, atento las características que ofrece la operatoria celebrada por la sociedad “TANYBELL SOCIEDAD ANÓNIMA” en la República Argentina, excede largamente el concepto de “acto aislado” previsto por el artículo 118 de la ley 19.550, corresponde intimar a dicha sociedad, en la persona de su representante legal en la República Argentina, el Sr. Emilio Farber a los fines de que proceda, dentro del plazo de 30 días, a cumplir con lo dispuesto por el artículo 8º de la Resolución General Nº 2/05, conforme el cual “Las sociedades provenientes de jurisdicciones “off shore” que hayan realizado actos bajo la calificación, atribuida unilateral o convencionalmente, de actos aislados, accidentales, circunstanciales, esporádicos o similar y cuya investigación se haya realizado conforme a la Resolución General Nº 8/2003, serán emplazadas, cuando corresponda, por aplicación del artículo 4º de dicha resolución únicamente a los fines de su adecuación al derecho argentino en los términos de la Resolución General IGJ Nº 123/03...”.

16.Atento el sencillo encuadramiento de la situación planteada en autos en lo dispuesto por el artículo 8 de la Resolución General IGJ Nº 2/5, no correspondería otro tipo de consideraciones, pero en mi carácter de titular del Organismo encargado de controlar la actuación de las sociedades extranjeras en nuestro país, por expresa manda del artículo 8º de la ley 22.315, no puedo dejar pasar la oportunidad para destacar la falta de respecto hacia la INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA que han exhibido todos quienes han participado en la harto dudosa compraventa del inmueble de la calle Sarmiento 1445 y 1455 de la Ciudad de Buenos Aires, quienes a los fines de dar algún viso de credibilidad a la referida operación, no dudaron en acompañar a este Organismo cierta documentación cuya veracidad resulta mas que discutible. Basta mencionar, a título de ejemplo, el contrato de locación de dicha finca, mediante el cual el locatario no ofreció garantías personales ni reales para asegurar el cumplimiento de sus obligaciones, habiéndose pactado includo un alquiler groseramente inferior al precio de plaza, pues se trata de una finca compuesta por dos inmuebles, de tres pisos y de 376 metros cuadrados aproximadamente, ubicado en una importante zona comercial de la ciudad de Buenos Aires. Si a ello se le suma las evidentes contradicciones entre lo declarado por el representante de la sociedad extranjera, Sr. Emilio Farber a fs. 62 y lo manifestado por la Sra. Vivian Kariluk a fs. 93 de las presentes actuaciones, quien invocó el carácter de cesionaria de los derechos de la sociedad originalmente locataria, “Kowalczuk Sociedad Anónima”, sin acompañar ningún contrato que acredite tal hecho, debe llegarse a la conclusión de que dicha operatoria merece ser investigada por este Organismo, ante la posibilidad de que la misma encubra una posible maniobra de insolventación o despatrimonialización, en fraude a terceros.

17. En consecuencia, y atento lo dispuesto por los artículos 228 de la ley 19.550, el artículo 8º de la ley 22.315, y el artículo 8º de la Resolución General IGJ Nº 2/05, doctrina y jurisprudencia citada a lo largo del presente.

EL INSPECTOR GENERAL
DE JUSTICIA
RESUELVE:

Artículo 1º: Intimar a la sociedad “TANYBELL SOCIEDAD ANÓNIMA”, en la persona de su representantes en la República Argentina, el Sr. Emilio Farber, con domicilio en la calle Sarmiento 1481 de la Ciudad de Buenos Aires, a los fines de cumplir, dentro de los 30 días de notificado, con lo dispuesto por el artículo 8º de la Resolución General Nº 2/05 y por la Resolución General Nº 12/03, dictadas ambas por esta Inspección General de Justicia.

Artículo 2º: Iniciar de inmediato un expediente separado en los términos del artículo 6) inciso b) de la ley 22.315, a los fines de investigar la seriedad de la operación de compraventa inmobiliaria e inmediato contrato de locación celebrado en fecha 2 de Octubre de 2003 por las sociedades “Kowaiczuk Hnos. Sociedad de Responsabilidad Limitada” y la sociedad “Tanybell Sociedad Anónima”.

Artículo 3º: Regístrese, Notifíquese y oportunamente archívese. Dr. RICARDO AUGUSTO NISSEN – INSPECTOR GENERLA DE JUSTICIA.

Visitante N°: 26160995

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