(Parte I)

Poder Judicial de la Nación

“C.S. Y OTRO C/ S.T. S.A. Y OTRO S/ ORDINARIO”
Expte. N° 62.775/03 14-15-13 Juz. Com. 8 Sec. 15

En Buenos Aires, a los 27 días del mes de septiembre de dos mil once reunidos los Señores Jueces de Cámara en la Sala de Acuerdos, fueron traídos para conocer los autos seguidos por: “C. S. Y OTRO C/ S.T. S.A. Y OTRO S/ ORDINARIO”, en los que según el sorteo practicado votan sucesivamente los jueces Bindo B. Caviglione Fraga, Miguel F. Bargalló y Ángel O. Sala. El doctor Caviglione Fraga no interviene por haber renunciado y ser aceptada su renuncia (Decreto P.E.N.1110/11, B.O. 27/07/11). En consecuencia, de conformidad con el orden de votación que resulta del sorteo efectuado con anterioridad a la aceptación de tal renuncia, el primer voto lo pronuncia el vocal designado en segundo término.
Estudiados los autos, la Cámara plantea la siguiente cuestión a resolver:
¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada de fs. 490/504?
El Señor Juez de Cámara Doctor Miguel F. Bargalló dice:

I- La sentencia de fs. 490/504 hizo lugar a la demanda deducida por S. C. (S. C.) y G.A.A. (G. A. A.) contra S.T. S.A. (“S.T.”) por el reintegro de las sumas abonadas por una operación de compraventa de una unidad funcional del emprendimiento inmobiliario S.T. Premium Apartments que, posteriormente, no se realizó y, en su mérito, condenó a este último a abonar a los actores la suma de $ 11.426 con más el CER y sus respectivos intereses y costas. Paralelamente, hizo lugar a la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por B. D. S.A. (“B”), y en consecuencia, rechazó con costas la demanda promovida en su contra.
Para resolver en el sentido indicado, el Magistrado a quo, analizó en primer término la excepción de falta de legitimación opuesta por “B”. Al respecto, consideró que no suscribió el contrato que vinculó a los actores con “S.T.”, por lo que no tenía efectos contra él. A lo expuesto, agregó que si bien existían constancias que reflejarían la existencia de una vinculación entre las sociedades codemandadas, resultaban insuficientes para responsabilizar a “B”. Por ello, y con fundamento en que no se verificaron ni se invocaron los supuestos de control societario interno o externo previstos por la Ley 19.550, ni la inoponibilidad de la personería del art. 54 admitió la defensa interpuesta por “B”.
Por otra parte, con respecto a la demanda contra “S.T.”, señaló que no se encontraba controvertido que suscribió con S. C. y G. A. A. un boleto de compraventa de una unidad funcional dedicada a vivienda del edificio en construcción Torre Capitán ubicado en el complejo S.T. Premium Apartments. Agregó, que “S.T.” se allanó parcialmente a la demanda, reconociendo la documentación y los pagos realizados por los actores, no obstante lo cual adujo que la mayor parte de ellos se hicieron en moneda nacional. En este punto, consideró que en el boleto de compraventa se consignó que todos los pagos debían efectuarse en dólares y que S. T. S.A. reconoció adeudar $ 11.786 con más ajuste por CER e intereses, lo que implicaba un reconocimiento de que la obligación fue pactada en dólares.
Finalmente, desestimó el planteo de inconstitucionalidad de la normativa de emergencia formulado por los demandantes.

II- Dicho acto jurisdiccinal fue apelado por los actores, quienes expresaron agravios en fs. 540/44, los que fueron contestados por “B” en fs. 546/49.
Se agravian los demandantes porque a pesar de que en la sentencia de primera instancia se destacó que “B” era accionista de “S.T.” y que poseían la misma sede social, los mismos administradores y socios originarios, se hizo lugar a la excepción de falta de legitimación.
Asimismo, cuestionan que se haya calificado como de asesoramiento la relación habida entre los codemandados. En tal sentido, consideran acreditado que “S.T.” celebró un contrato de gerenciamiento y administración con “B”, situación que probaría que este último habría utilizado al primero como un instrumento de comercialización. Posteriormente, enumeraron las constancias obrantes en el expediente que corroborarían la aludida relación.
Por otra parte, se quejaron porque en la sentencia de grado se omitió aplicar el art. 8 de la ley 24.240 y solicitaron que, en el supuesto de que se confirme el decisorio recurrido, se exima a su parte de la condena en costas en relación a la demanda planteada contra “B”, toda vez que tuvieron razones verosímiles para deducirla.
Finalmente, para el supuesto que se haga lugar al recurso, peticionaron que se le aplique una sanción por temeridad a “B”.

III- 1) En primer lugar, cabe destacar que en el expediente obran diversas constancias que demuestran una particular vinculación entre las sociedades codemandadas:

i) según los documentos acompañados por la Inspección General de Personas Jurídicas, B. D. S.A. fue constituida el 21 de mayo de 1998 por O. E. –elegido Director Titular-, J. S. –designado Vicepresidente-, P.P. M. L., R.S.M. y T. H. S.A. La sociedad fue creada con el objeto de realizar actividades de construcción, inversión y comercialización de emprendimientos inmobiliarios, administración de obras e inmobiliarias (361/80).
Asimismo, en la actuación notarial de constitución de la sociedad, se fijó como sede social la calle Salguero …., sin especificar piso. Sin embargo en el formulario de presentación de asambleas firmado por J.S. -en su carácter de apoderado de “B”- denunció el mismo domicilio y especificó el piso n (fs. 381).
Por su parte, S.T. S.A fue constituida el 4 de diciembre de 1998, por J. S. y O.E., designados Presidente y Director Suplente del Directorio respectivamente. Se fijó como objeto de la sociedad realizar actividades de construcción, inmobiliarias y financieras y fijó como sede social la calle Salguero …., piso n (v. fs. 321/29).
En este marco, se puede apreciar que “S.T.” y “B” tenían la misma sede social, ello se confirma, por el hecho de que los actores enviaron sendas cartas documentos a las codemandadas a la dirección de Salguero …., piso n “x” y ambas fueron reconocidas (v. 3/4, 63/74, 182 vta., 233). A ello, se agrega que ambas sociedades tenían socios en común que ocupaban cargos de relevancia en sus directorios y que tenían similares objetos.

ii) Por otra parte, los demandantes acompañaron una serie de fotografías del predio en donde se planeaba construir el emprendimiento inmobiliario. En dichas imágenes se puede visualizar una especie de salón de ventas, en donde al lado del logo de “S.T.” se encuentra un cartel de “B”. Si bien las fotografías fueron desconocidas por “B” (fs. 182 vta.) y reconocidas por “S.T.” (fs. 233), el 13 de noviembre de 2006, se constituyó en el aludido predio un oficial de justicia que constató que se encontraba en el mismo estado que las fotografías acompañadas por los actores (fs. 447).

iii) En el boleto de compraventa suscripto entre “S.T.” y los demandantes –reconocido por el primero (fs. 223)- en el anexo relativo a las “Características Técnicas de la Obra”, en su último párrafo dispone: “Nota: B.D. se reserva el derecho de modificar estas características de acuerdo con las posibilidades de plaza al momento de su adquisición” (fs. 29).

iv) Asimismo, los actores acompañaron una serie folletos de propaganda del emprendimiento inmobiliario S.T. (fs. 75/77). Dichos documentos, junto con una representación fotográfica del emprendimiento, contienen la leyenda: “Allí donde se encuentran la ciudad y la naturaleza, en pleno Tigre, B. D. desarrolla un emprendimiento que por su ubicación y su propuesta de calidad de vida no tiene precedentes en el país: S.T. P. Apartments”. Asimismo, a fs. 75 obra una carpeta del emprendimiento que en la segunda página dice: “(…) B. D. está desarrollando un emprendimiento (…)” (el subrayado pertenece al suscripto). A ello cabe agregar que los dos folletos aludidos precedentemente –uno en su parte superior y otro en la contratapa- contienen el logo de “B”.
De la misma manera, a fs. 77 se encuentra agregado un folleto correspondiente a “BKS” en donde se hace referencia a los distintos proyectos que desarrolló, y nombra entre otros emprendimientos a S. de B., S. de T., S. de O., S. de M. de O., etc.