Poder Judicial de la Nación

En Buenos Aires a los 30 días del mes de setiembre de dos mil diez reunidos los Señores Jueces de Cámara en la Sala de Acuerdos fueron traídos para conocer los autos: “I. P. S.A. contra B. S. Y OTROS sobre ORDINARIO” (Registro de Cámara N° 22462/08; Causa N° 52078; Juz. 17 Sec. 33) en los que al practicarse la desinsaculación que ordena el artículo 268 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación resultó que la votación debía tener lugar en el siguiente orden: Doctores Juan Manuel Ojea Quintana, Alejandra Noemí Tevez y Rafael F. Barreiro.
Estudiados los autos la Cámara plantea la siguiente cuestión a resolver:
¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada de fs. 247/255?
El Dr. Juan Manuel Ojea Quintana dice:

I. Los hechos
1. Se presentó a fs. 45/48 R.E.I. S.A., por intermedio de apoderamiento judicial, promoviendo demanda contra S.B., A.V.R., C. A.G. y M. L. G.,

por el cobro de la suma de dólares estadounidenses doce mil ciento diez (U$S 12.110), más IVA, daños y perjuicios, intereses, costos y costas.
Explicó que intervino, en su carácter de firma inmobiliaria, en la gestión, participación y acercamiento de las partes respecto de la venta del inmueble sito en Avenida Cramer 1724, piso 4 ‘A’ de la Capital Federal.
Manifestó que el 14/6/2006 las Sras. G., a través de E. C., se acercaron para encomendarle la venta del precitado inmueble. A tal fin le entregaron un CD con los datos y fotos del departamento, la autorizaron a realizar la publicación de los avisos correspondientes y les indicaron a los encargados del edificio que le permitieran la entrada con los posibles compradores.
Adujo que por ello su parte realizó publicaciones durante junio, julio y agosto de 2006. Así, el Sr. B. se acercó con la intención de ver el departamento y el 4/9/2006 firmó el recibo de reserva de compra y depositó diez mil dólares estadounidenses (U$S 10.000). Relató que luego, durante una reunión celebrada en la oficina de la inmobiliaria el 16/9/2006, el Sr. B. les hizo saber que la operación no se concretaría, por lo que se le devolvió el depósito.
Indicó que tiempo después tomó conocimiento por C. de la celebración de la compraventa. Corroboró tal dato mediante la solicitud de un certificado de dominio a nombre del mentado B. y de su esposa Rico, del que se desprendió que éstos finalmente habían adquirido el inmueble de las Sras. G. con fecha 3/10/2006. En consecuencia, reclamó el pago de una comisión calculada sobre el precio de venta real del bien del 3% a cargo de la vendedora y de un 4% a cargo de la compradora.
2. Corrido traslado de la demanda, a fs. 53/57 se presentaron el Sr. S. B. y su cónyuge A.V. R. solicitando su desestimación con costas.
Negaron todos y cada uno de los hechos invocados por su contraria, con excepción del recibo de depósito mencionado por la actora.
Opusieron excepción de falta de legitimación activa con base sustancial en la ausencia de matriculación de la accionante como corredora. Asimismo pusieron de relieve que la actividad de corretaje no estaba incluida en el objeto social de la sociedad demandante. Señalaron, también, que el reclamo fue interpuesto por “I.M.I.R.E. I. S.A.” pero que el traslado de la demanda habría sido efectuado por “I.P. S.A.”.
En cuanto al modo en el que acontecieron los hechos, afirmaron que se anoticiaron de la venta del inmueble por intermedio del encargado del edificio y ya que B. era propietario en el mismo del departamento 3 “B”. Expresaron que una de las vendedoras fue quien les exhibió la propiedad y quien les informó que la gestión había sido encargada a la Sra. E. C.. Indicaron que la propia C. los citó en oficinas de I. y que por ello creyeron que era su inmobiliaria. Describieron la operatoria desarrollada con relación a la reserva del inmueble, que no habría sido aceptada por las vendedoras, y señalaron que en aquellas circunstancias descubrieron que la actora no tenía autorización escrita para intermediar en la venta del inmueble, por lo que se retiraron del negocio.
Finalmente impugnaron la liquidación y señalaron que, eventualmente, conforme el artículo 77 de la ley 24.441 la comisión de la actora no podría exceder el 1,5% del valor de la compra.
3. Por su parte, a fs. 66/9 y vta. se presentaron C.A.G. y M. L. G. contestando la demanda, oponiendo excepción de previo y especial pronunciamiento de falta de legitimación para obrar respecto de la actora, y solicitando el rechazo de la demanda con costas.
Efectuaron una negativa acabada de todos y cada uno de los extremos expuestos en la demanda.
Sustentaron la excepción articulada y la improcedencia de la demanda en dos argumentos: 1) la inexistencia de vínculo alguno con la actora, pues negaron específi-camente haberse acercado a R.E.I. S.A. con el fin de encomendarle la venta del inmueble, como también que ésta hubiera intervenido procurando acercar a las partes, ya que el trabajo habría sido encomendado solamente a C. -la cual no se encontraría vinculada con la inmobiliaria-; y 2) la imposibilidad de actuar como corredora por no hallarse debidamente matriculada.
4. A fs. 86/7 y 88 y vta., la actora contestó el traslado de las excepciones interpuestas por las partes codemandadas.
Arguyó que cualquiera fuera la denominación empleada (“I.P. S.A.”, “I. M. I. R. E. I. S.A.” e “I. I. S.A.”), todas refieren a la misma persona.
Asimismo indicó que aún cuando en el objeto social no se menciona directamente el corretaje, sí se han pactado actividades similares -de las que hizo una somera síntesis-.
Por ultimo, en cuanto a la falta de acción para el cobro de la comisión por la ausencia de matriculación, con relación a las vendedoras dijo que aquéllas le encomendaron la intermediación para la enajenación del inmueble y respecto de los compradores sostuvo que uno de ellos se obligó al pago de la comisión al suscribir la respectiva reserva.
5. A fs. 89 el juez a quo difirió el tratamiento de la excepción de falta de legitimación activa para el momento de dictar la sentencia definitiva.

II. La sentencia de primera instancia
Mediante el pronunciamiento de fs. 247/255 el magistrado de grado hizo lugar a la excepción de falta de legitimación activa opuesta por los demandados y, en consecuencia, desestimó el reclamo interpuesto por I.P.R.E.I. S.A. contra S. B., A. V. R., C. A. G. y M. L. G.; con costas a la actora vencida (Cpr. 68).
Para decidir así consideró que el reclamante no ostentaba derecho a reclamar el pago de comisión alguna por la intermediación que dijo efectuada con relación al inmueble sito en Cramer 1724 4° “A” de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, pues carecía de la matrícula exigida a tal fin -como se desprende del informe de la IGJ que luce a fs. 183/195 y 200/8-. De modo que, con base en el artículo 33 de la ley 20.266 modificado por la ley 25.028 -concordante con las previsiones legales precedentes-, admitió la excepción de falta de legitimación activa interpuesta por los demandados.
III. Los recursos
1. De esa sentencia se agravió R. S. I. S.A. a fs. 259. Apeló la resolución de fondo así como los honorarios allí regulados. Ambos recursos fueron concedidos a fs. 265. La expresión de agravios luce a fs. 285/289 y fue respondida a fs. 291/296 por las codemandadas C. A. G. y M. L. G. y a fs. 298/302 por los coaccionados S. B. y A. V. R..
2. Asimismo, fs. 269/270 la mediadora L. G. D. apeló por bajos los honorarios fijados en el pronunciamiento definitivo y fundó su pretensión recursiva. Se encuentra concedido a fs. 271 y el traslado corrido no mereció conteste alguno.

IV. La solución
1. El juez de grado mediante el acto jurisdiccional atacado en el recurso admitió la excepción de falta de legitimación activa interpuesta por los codemandados, pues la parte actora carecía de matrícula que la habilitara para desempeñarse como corredora y, consecuentemente, desestimó la demanda En su expresión de agravios la parte actora objetó en primer lugar que el tratamiento de la excepción de falta de legitimación activa fuera diferido para la oportunidad del dictado de la sentencia y que luego, en aquella oportunidad procesal, el juzgador la considerara manifiesta. Asimismo, se refirió a la utilidad de su intermediación y sostuvo que el codemandado B. suscribió un instrumento obligándose a abonar la comisión. Citó el plenario “Brunetti” y otros antecedentes de este tribunal de Alzada en apoyo de su postura. Se quejó por el modo de imposición de las costas y por la fijación de los emolumentos de los profesionales que intervinieron en autos.
2. He de señalar en primer término que no seguiré todas las argumentaciones de la apelante sino sólo aquéllas conducentes para fundar las conclusiones de este pronunciamiento y que resulten decisivas para la solución de la controversia (CSJN, fallos 307:2216 y precedentes allí citados).
3. Dicho esto, cabe adentrase en el examen del recurso de la actora. La cuestión inicial refiere a la oportunidad en la que el sentenciante de grado debió resolver la excepción de falta de legitimación activa formulada por los codemandados.
La queja no resiste el análisis.
Es que la determinación del carácter “manifiesto” de la mentada ausencia de legitimación se encuentra sujeta al criterio del juzgador sin que existan fórmulas rígidas o unívocas que permitan evaluar el acierto de tal decisión. Por lo demás, el decreto cuestionado se aprecia razonable y no se han reunido elementos en la causa que permitan calificarlo como arbitrario.
Consecuentemente, se desestima este aspecto de la apelación.
4.a) Lo cierto es que el agravio central de la actora lo constituye el rechazo de su derecho a percibir comisión por la intermediación que dijo realizada en la operación de compraventa del inmueble sito en Cramer 1724 4° piso “A”.
En sustento de su pretensión principal la actora alegó que la venta del departamento en cuestión le había sido encomendada por las codemandadas G. y que cumplió con las tareas de publicación y difusión del mismo. Aseguró que el codemandado B. abonó inicialmente una reserva pero que luego la operación se frustró sin causa alguna y que con posterioridad el departamento de las vendedoras G. fue adquirido de forma directa por la Sra. A. V. R.- esposa del mentado B.- con el fin de eludir el pago de la comisión que correspondía a su parte. Invocó la doctrina plenaria del fallo “Brunetti” y otros antecedentes de este tribunal de apelación.
Una rígida apreciación del contenido de la expresión de agravios de la quejosa impondría declarar la deserción de este punto del recurso en los términos del Cpr. 266, pues no ha mediado allí crítica concreta y razonada del fundamento central desarrollado por el sentenciante de grado en el pronunciamiento apelado. Es que la agraviada en su línea argumental no atacó con precisión el motivo que informa el rechazo de su legitimación activa, cual es su ausencia de matriculación como corredor. Sin embargo, a los efectos de otorgar la mayor amplitud posible al ejercicio del derecho de defensa de la agraviada, ingresaré en el estudio del asunto planteado.
4.b) Ahora bien, el debate gira en torno del derecho que asistiría -o no- a la parte actora a percibir una comisión por su intervención como corredora en una operación inmobiliaria en la que habrían participado los aquí demandados.
He de reconocer, liminarmente, que la cuestión sometida a examen ha dividido aguas -y aún lo hace- pues desde antaño son diversas las posturas asumidas por la doctrina y la jurisprudencia sobre la solución que ha de brindarse en esta materia.
Las tesituras pueden describirse, en prieta síntesis, del siguiente modo: una primera exige, sin excepción, como requisito para el cobro de la comisión, que el corredor se encuentre matriculado ante el respectivo órgano de contralor (CNCom., Sala A, in re: “Sujolusky Juan Carlos c/ Cairo Virginio Amadeo y otro”, del 14/08/2009 publicado en LL 2009-F, 200; CNCom., Sala E, in re: “Falato Elba c/ Cantarella Carlos Ernesto” del 19/02/2008; entre muchos otros); una segunda, admite ese derecho a percibir una remuneración aún sin la citada inscripción, cuando hubiese mediado pacto escrito por el cual se autorizase al intermediario a la realización de tal labor (CNCom., Sala C, in re: “Gubitta Bernardo c/ Chiaramonte María s/ ordinario”, del 13/11/1992; Sala D, integrada, in re: “Farber Carlos c/ Asima S.A. s/ sumario”, del 30/12/2004; Sala B, in re: Iturralde Rubén c/ Carrera Jorge s/ sumario”, del 09/06/1994). Como ya se dijo supra, el juez a quo en su decisorio se inclinó por la primera vertiente, pues la demandada carece de la inscripción respectiva.
¿Corresponde, pues, la estricta exigencia de la matriculación del intermediario o debe primar el compromiso de pago de una comisión asumido por quien lo contrató para la realización de determinada gestión inmobiliaria? La cuestión se presenta compleja, en tanto resulta harto dudoso determinar cuál de las posibles soluciones es la más ajustada a derecho, ya que existen fundamentos jurídicos que abonan ambas posturas.
4.c) Mas en el caso, aún cuando pudiera soslayarse ese debate adoptándose la posición más favorable a la pretensión de la actora -esto es, admitir que pudiera ostentar legitimación no como corredor sino en los términos del artículo 1627 del Código Civil-, la demanda también debe ser desestimada.
(i) Primeramente no hay indicios en autos que confirmen la versión de la actora en cuanto a que las vendedoras le habrían solicitado sus servicios como corredor para la venta del inmueble sito en Av. Cramer.
Las codemandas G. explicaron al contestar la demanda que confiaron aquella gestión a la Sra. C. por ser amiga de una de ellas (v. fs. 67). Aquel relato coincide, asimismo, con el del Sr. B., en cuanto reconoció que las vendedoras le informaron que de hallarse interesado en la unidad funcional debía conmunicarse con C. (v. fs. 55 p. IV 1). Finalmente es dirimente en este sentido el testimonio del Sr. Ghysels (v. fs. 131/132) quien ratificó que la intermediación para la venta del departamento había sido delegada a la Sra. C. y también declaró que “uno de los temas que más molestó a Cecilia Guzmán y que la llevaron a interrumpir la encomienda a E. C. fue la participación de I. ya que ella no había dado la encomienda a esta firma” (v. respuesta 6).
De su lado la demandante ningún instrumento escrito acompañó mediante el cual pudiera asignarse mayor verosimilitud a su relato de los hechos. Tal omisión, asimismo, impide la aplicación del citado plenario Brunetti.
De todos modos resulta sugestivo que la accionante nada haya explicado sobre el rol asumido por la Sra. C. en la frustrada operación. Por lo demás, y esto tampoco resulta un dato menor, la demandante fue declarada negligente en la producción de la prueba testimonial por ella ofrecida respecto de la mentada C. (v. fs. 112).
Es decir que la actora no cumplió mínimamente con la carga que le imponía el Cpr. 377 en cuanto debió acreditar los hechos constitutivos de su pretensión: concretamente, la existencia de acuerdo mediante el cual las codemandadas G. le habían encargado la venta del inmueble.
(ii) En segundo término la reclamante tampoco demostró su participación en el acercamiento de las partes para la celebración del negocio.
En este sentido recuérdese que para que emane el derecho a la retribución por el corretaje cumplido lo decisivo es que la intermediación haya sido eficaz. Y ello así debe ser entendido cuando la labor de aproximación entre las partes se verificó a través del mediador, posibilitando de este modo el comienzo de las negociaciones y el acuerdo de las partes sobre los aspectos centrales de la operación (CNCom., Sala C, in re: “Jotor S.A. c. Ravenna Máximo”, del 17/09/85).
También se ha dicho en igual directriz que como criterio de orientación para establecer si el corredor tiene derecho al cobro de la comisión, es necesario que exista una relación causal entre su actividad y la conclusión del negocio. Es decir que no sólo es necesario que el negocio se realice, sino que ello corresponda efectivamente a la actuación del corredor, pues es de la esencia de su actividad mediadora que la conclusión del contrato sea resultado de su trabajo, de su gestión eficaz (Fernández - Gómez Leo, “Tratado Teórico-Práctico de Derecho Comercial”, Depalma, Bs. As., 1988, T. II, págs. 386/387).
El codemandado B. dijo conocer que la propiedad se hallaba en venta toda vez que, en su calidad de dueño del departamento 3 B, ello le había sido informado por el portero.
La modalidad de anoticiamiento descripta por la codemandada no fue desvirtuada por la recurrente. Por el contrario, verbigracia, la propia actora desistió de la prueba informativa al consorcio del edificio en cuestión, que había ofrecido a fin de conocer quienes eran los encargados con el objeto de citarlos a brindar testimonio a la causa (v. fs. 217/218).
Por fin, la celebración de reuniones en la inmobiliaria no importó la asunción de ningún compromiso con dicha parte, en tanto habría intervenido la Sra. C.. Eventualmente, B. fue quien pudo asumir cierto deber ante la actora, pero la responsabilidad que pudiera derivar de aquella circunstancia quedó notoriamente diluida dado que I. no tenía efectiva autorización a fin de realizar gestión alguna respecto del inmueble de las Sras. G..
Ninguna participación o intervención, entonces, probó haber tenido la accionante en el acercamiento de las partes para la celebración de la operación inmobiliaria.
(iii) De allí que no exista evidencia fáctica que autorice a concluir que las vendedoras -Sras. G.- encomendaron a la actora la venta del inmueble sito en la Av. Cramer. No se arrimaron tampoco a la litis elementos de juicio que demostraran que la intermediación o gestión -que dice efectuadas la actora- fueran eficaces para el acercamiento de las partes y la celebración de la compraventa del mencionado inmueble. Así, no hay opus que justifique el derecho a retribución alguna.
4.d) Una última arista de la cuestión me convence sobre la improcedencia de la tesitura de la accionante.
En este sentido cabe señalar que el tema no ha sido específicamente considerado en la sentencia -y creo que ello obedeció a que los argumentos empleados por el juzgador bastaron para fundar la desestimación del reclamo en los términos del Cpr. 163-.
Actualmente el artículo 15 de la ley 20.266 -aplicable en el caso pues el artículo 31 de dicha ley permite extender la regulación concerniente a los martilleros a las previsiones que contempla para los corredores- autoriza a la constitución de sociedades de cualesquiera de los tipos previstos en el Código de Comercio, excepto cooperativas, con el objeto de realizar exclusivamente actos de remate -en el caso de corretaje-, siempre y cuando cumplieran con la cautela prevista por el órgano de contralor.
Es claro -más allá de la remanida ausencia de matriculación de todos sus integrantes- que el objeto social de “R. E. I. S.A.” excede ampliamente la exclusiva dedicación al corretaje que requiere la citada norma legal (v. artículo tercero de la escritura cincuenta y cuatro, fs. 22/23 vta.).
De modo que tampoco puede dejar de ser ponderado este aspecto para el rechazo de la pretensión recursiva.
5. Finalmente la quejosa procura la modificación del régimen de costas. Sostiene en su apoyo que existieron sobradas razones que la condujeron a creerse con derecho a promover la presente demanda.
Sin embargo en el caso no se verifica ningún supuesto de excepción que permita apartar el criterio objetivo de la derrota. Más allá del debate -aquí reconocido- que gira en torno de si corresponde o no que un corredor no matriculado perciba una comisión, en el sub lite no es posible concluir que la actora pudiera válidamente considerarse con derecho a reclamar como lo hizo, ya que no logró acreditarse con la certidumbre necesaria la existencia misma de autorización expresa para la venta del inmueble ni el sentido útil de su alegada intervención en el negocio.
De modo, pues, que también corresponde desestimar este aspecto de la queja de la recurrente.
V. Conclusión
Por las razones expresadas, si mi criterio fuera compartido por mis distinguidos colegas, corresponderá desestimar el recurso de la actora y confirmar la sentencia de grado obrante a fs. 247/255 en cuanto fue materia de apelación. Los gastos causídicos generados por la actuación ante esta Alzada se imponen a la quejosa vencida, por virtud del principio objetivo de la derrota (Cpr. 68).
Así voto.
Por análogas razones los Sres. Jueces de Cámara Doctores Alejandra N. Tevez y Rafael F. Barreiro adhieren al voto que antecede.
Con lo que terminó este Acuerdo que firmaron los Señores Jueces de Cámara doctores:
Juan Manuel Ojea Quintana
siguen las firmas
Rafael F. Barreiro
Alejandra N. Tevez
Fernando I. Saravia
Secretario
Buenos Aires, 30 de setiembre de 2010
Y VISTOS:
I.Por los fundamentos expresados en el Acuerdo que antecede, se resuelve: a) desestimar el recurso de la actora y confirmar la sentencia de grado obrante a fs. 247/255 en cuanto fue materia de apelación y b) los gastos causídicos generados por la actuación ante esta Alzada se imponen a la quejosa vencida, por virtud del principio objetivo de la derrota (Cpr. 68).
II. Los honorarios:
a. En los casos en donde se rechaza la acción, no existe diferencia alguna en los valores en juego según que la pretensión deducida en la demanda prospere o sea rechazada, ya que, a esos efectos, la misma trascendencia tiene el reconocimiento del derecho incorporado al patrimonio del interesado, como la admisión de que el supuesto derecho no existe (conf. CSJN «Occidente Cia. Financiera S.A. C/ Cons. La Caleta» del 27/10/93, Fallos: 312:682; 315:2523).
Sentado ello, atento el mérito de la labor profesional cumplida, apreciada por su calidad, eficacia y extensión, así como la naturaleza y monto del proceso -computándose los intereses como integrantes de la base regulatoria (C.N. Com., en pleno, in re: «Banco del Buen Ayre S.A.», del 29/12/94)-, se reducen a seis mil trescientos pesos ($ 6.300) los honorarios regulados a favor de la letrada apoderada de los codemandados R. y B., doctora E. A. A.; y a seis mil trescientos pesos ($ 6.300) los del letrado apoderado de las codemandadas C. A. G. y M. L. G., doctor J. M. D. (ley 21.839, t.o. ley 24.432: 6, 7, 9, 19, 37 y 38).
Por las actuaciones de alzada que motivaron la decisión que antecede, se fijan en mil novecientos pesos ($ 1.900) los de la letrada apoderada de los codemandados R. y B., doctora E. A. A.; y en mil novecientos pesos ($ 1.900) los del letrado en igual carácter de las codemandadas G., doctor J. M. D. (art. 14 ley cit.).
b. En cuanto a los emolumentos regulados a favor de la mediadora, estos deben establecerse en función de las pautas previstas por la norma que regía en el momento de celebrarse la audiencia de mediación -febrero de 2007, v. fs. 2 y fs. 3-, esto es, el dec. 91/98; porque la regulación sólo agrega un reconocimiento y cuantificación de un derecho preexistente a la retribución del trabajo profesional (cfr. esta Sala, «Alba Compañia Argentina de Seguros S.A.c/Siad S.R.L. Clysa S.A. U.T.E. y otros s/Ordinario», del 15/12/09 ; C.S.J.N., «Greco Hnos. S.A. s/quiebra s/incidente de rendición de cuentas por Furlotti S.A.», del 6/02/97, E.D. 29/5/97).
Por tanto, verificada la realización y el fracaso de la mediación, para la retribución de la mediadora sólo puede confrontarse la tarifa que corresponde fijar en virtud de la base arancelaria, sin analizar -toda vez que la ley no otorga dichas facultades- el desempeño específico del mediador en torno a su importancia, complejidad, extensión y demás pautas valorativas aplicables para justipreciar la labor de los demás profesionales actuantes.
En virtud de lo expuesto, se confirman en seiscientos pesos ($ 600) los honorarios regulados a favor de la mediadora, doctora Liliana G. Dasque (Dec. 91/98: art. 21, inc. 3).
Notifíquese.
Juan Manuel Ojea Quintana, Rafael F. Barreiro y Alejandra N. Tevez. Ante mí: Fernando I. Saravia.
Es copia del original que corre a fs. de los autos que se mencionan en el presente Acuerdo .

Fernando I. Saravia
Secretario