“De esta manera conoció la modalidad bajo la cual la demandada asentaba las cuentas respectivas en forma conjunta con sus demás actividades, y que esa forma de registración diferente a la pactada con anterioridad fue aceptada por ambas partes.”
“Mal puede ahora pretender el rechazo de las cuentas practicadas, so pretexto de lo originariamente convenido entre las partes luego dejado de lado tácitamente por el accionar conjunto de ambas.”
“La teoría de los actos propios comporta un límite al ejercicio de un derecho subjetivo o una facultad derivada del principio de la buena fe. Particularmente la de observar, dentro del tráfico jurídico, un comportamiento coherente. Nadie puede ponerse en contradicción con sus propios actos ejerciendo una conducta incompatible con otra anterior deliberada, jurídicamente relevante y plenamente eficaz.”
“… el actor tuvo siempre a su disposición los libros contables de la demandada.”
“Recuérdese que la impugnación de las cuentas no puede ser genérica, sino concreta y específica. Incumbe al impugnante precisar las observaciones que merezca cada rubro. Y ante la indeterminación del planteo corresponde su rechazo.”


Buenos Aires, 8 de abril de 2009.

Y VISTOS:

1. Apeló el actor a fs. 3345 la resolución de fs. 3330/9 en cuanto rechazó las impugnaciones formuladas por su parte y aprobó la rendición de cuentas presentada por la demandada. Sostuvo el recurso con la memoria de fs. 3347/55 contestada a fs. 3357/63.

2. Expuso el actor que resultó improcedente admitir la rendición de cuentas realizada por la demandada, «...con prescindencia de contar el socio gestor con una contabilidad que ponga a disposición del socio para analizar la misma como elemento indispensable y decisivo para emitir opinión en uno u otro sentido...»; sustituyéndola por fotocopias, planillas y demás papeles privados de su propia autoría que aun en el caso de ser correctos «...no permiten analizar la corrección de dicho manejo...».
Agregó que la obligación de exhibir los registros contables surge del propio contrato suscripto entre las partes (cláusula 7°), y que el hecho de haberse aprobado las cuentas presentadas sin respaldo contable constituye un error básico del juez. Indicó que lo pactado en la mencionada cláusula nunca fue dejado de lado por las partes.
Se agravió además por cuanto la juez a quo no requirió a la demandada la exhibición de libros no obligatorios (por ej.: libro caja), alegando además que el listado de escrituraciones y de alquileres no fueron acompañados.
Explicó que resultó improcedente la conformación de inversiones no autorizadas y cuestionó por último la cancelación de la hipoteca a Gustavo D. Toiran y la asignación por parte de Melton S.A. de las unidades 128, 100 y 99.

3. Esta Sala tiene dicho que la obligación de rendir cuentas no se satisface con el envío de un resumen sinóptico, ni se limita a operaciones aritméticas o de contabilidad (Cám. Nac. Com., esta Sala, 17474 in re «Cia. Arg. Técnico Ind. S.A. c/Banco de la Prov. de Buenos Aires»; 26-485 in re «Comercial Tauro SRL c/Banco Ganadero Arg. SA»; 26599 in re «Rey, Félix y otro c/Banco Bansud S.A.»; idem, Sala A, 21378 in re «Pino c/Potel»; idem, Sala C, 11577 in re «Armada c/Rodriguez Novoa»; tampoco puede limitarse a brindar una explicación defectuosa de cada operación, u omitir las aclaraciones necesarias para la aprehensión de la operatoria realizada (ter. Idem., Sala C, 22395, in re «Congresos Internacionales c/Comité Argentino del Consejo Internacional»).

Por el contrario la misma debe ser clara y detalladamente explicativa, presentada en forma descriptiva, e instruida y documentada (ccom 68 y 70). Debe contener una relación de hechos y explicaciones sobre la actuación del cuentadante, no sinóptica o ceñida a simples operaciones aritméticas o contables. Además debe acompañarse de los respectivos comprobantes (Fernandez R.Gomez Leo O.; «Tratado Teórico Práctico de Derecho Comercial», Tomo II, pág. 199200, Depalma, 1988; CNCom., esta Sala, in re «Perazzo Oroz Gustavo c/Boure Corneille Dionisio s/sumario», del 22.12.95).
En ese contexto ha de juzgarse la cuestión sometida a estudio.

4. De manera previa al análisis de cada uno de los agravios introducidos por el actor, corresponde efectuar una breve reseña del negocio jurídico que involucró a las partes, y que en definitiva motivó este pleito.
Mediante contrato suscripto con fecha 14.7.97 el actor y la demandada se asociaron para reciclar y vender por el régimen de propiedad horizontal el edificio ubicado en la calle Franco 3340 y Obispo San Alberto 3345 de Capital Federal (ver contrato copiado a fs. 8/0).
Allí se estableció que las obras se desarrollarían de conformidad con el proyecto que realizaría el accionante, sobre la idea básica que conformaron ambas partes en el terreno propiedad de la demandada. También se previó que los costos de la obra se financiarían con un aporte del Sr. Klein por U$S 1.200.000 y mediante el aporte del terreno propiedad de Melton S.A. valuado en U$S 1.200.000 (cláusula cuarta del contrato referido supra).

El objeto pretendido por el Sr. Klein a través de esta acción es la disolución de la sociedad conformada con Melton S.A., la designación de un liquidador a los efectos de proceder a su partición y la rendición de cuentas correspondientes al negocio que vinculó a las partes (ver fs. 197/203).

5. Seguidamente serán analizados los agravios introducidos por el apelante.

a) Falta de presentación de los libros contables obligatorios y no obligatorios
I) El actor al impugnar las cuentas practicadas expuso que Melton S.A. se obligó a llevar una cuenta especial en la que se consignarían todos los ingresos y egresos atribuibles al proyecto inmobiliario en forma separada de sus otras actividades comerciales. Afirmó que cualquier operación no registrada en debida forma en la contabilidad de la demandada no puede ser utilizada en la rendición de cuentas. Frente a ello la omisión de presentar los libros de contabilidad determina la imposibilidad de analizar si los instrumentos acompañados se encuentran registrados en los libros contables.
II) Tal cual lo refirió la juez a quo, la postura asumida por el recurrente sobre este punto, resulta contradictoria con el acuerdo celebrado el día 2.2.01 que conformó las cuentas rendidas en esa oportunidad (ver acta de fs. 17/8).
A través de dicho instrumento el actor declaró en forma expresa haber «...verificado comprobantes de pago, cuentas, papeles y registraciones contables mereciendo su total conformidad y dando su aprobación a la gestión que le cupo a Melton S.A.» (ver fs. 17 in fine, apartado 4).
De esta manera conoció la modalidad bajo la cual la demandada asentaba las cuentas respectivas en forma conjunta con sus demás actividades, y que esa forma de registración diferente a la pactada con anterioridad fue aceptada por ambas partes.
Mal puede ahora pretender el rechazo de las cuentas practicadas, so pretexto de lo originariamente convenido entre las partes luego dejado de lado tácitamente por el accionar conjunto de ambas.
La teoría de los actos propios comporta un límite al ejercicio de un derecho subjetivo o una facultad derivada del principio de la buena fe. Particularmente la de observar, dentro del tráfico jurídico, un comportamiento coherente. Nadie puede ponerse en contradicción con sus propios actos ejerciendo una conducta incompatible con otra anterior deliberada, jurídicamente relevante y plenamente eficaz (CNCom., esta Sala, in re «Tintex S.A. s/quiebra s/incidente de escrituración por Guibert Claudio», del 9.5.07).
Por lo demás el actor tuvo siempre a su disposición los libros contables de la demandada. En ese sentido no existe ningún elemento incorporado a la causa que permita siquiera inferir la negativa de Melton S.A. para su exhibición.
La queja deducida sobre este punto por el recurrente debe ser desestimada.
Refuerza el criterio expuesto el hecho de que el apelante no impugnó en concreto ninguna de las operaciones detalladas en la documentación acompañada.
Recuérdese que la impugnación de las cuentas no puede ser genérica, sino concreta y específica. Incumbe al impugnante precisar las observaciones que merezca cada rubro. Y ante la indeterminación del planteo corresponde su rechazo (CNCom., Sala E, in re «Díaz Ardaya Gonzalo c/Del Castillo Generoso s/sumario», del 7.12.01).
En el caso bajo examen la demandada acompañó planillas (ver fs. 3010/3) que tienen correlato con el resto de la documentación acompañada (ver fs. 422/3009); advirtiéndose la explicación de cada negocio y la razón de las inversiones y sus resultados.

Pese a ello, y sin perjuicio de la impugnación genérica aquí tratada, el apelante no observó específicamente ninguno de los rubros informados.
Corresponde desestimar este agravio.

b) Listado de escrituraciones y contratos de locación
El listado de escrituraciones realizadas a partir del 1.2.01 fue acompañado por la demandada conforme se desprende de fs. 2861/81, 2818/51, 2768/75 y 2791/8. Los gastos derivados de estas operaciones se encuentran plasmados en las constancias de fs. 1655/1701 y fs. 1632/54.
De igual modo los contratos de alquiler de las unidades no vendidas surgen de fs. 3217/38 y se condicen con la planilla de alquileres de fs. 3012. Los recibos de fs. 2882/3009 patentizan los cobros en concepto de dichas locaciones.
Esta información aparece debidamente explicitada en la resolución recurrida, siendo que la queja del recurrente sobre el particular carece de toda concreción.


La falta de impugnación específica por parte del recurrente sobre el punto, sella la suerte adversa de la queja.

c) Gastos relacionados con inversiones
Los comprobantes incorporados a la causa permiten formar convicción en relación a las existencia de trabajos orientados a la finalización de la obra con posterioridad al 18.9.00 (ver en ese sentido nota agregada a fs. 233).
Entre ellos se encuentran la confección de nuevos planos, reparaciones y mantenimiento de unidades por vicios ocultos.
Cabe destacar que ninguno de estos gastos fue objeto de impugnación específica por parte del recurrente.
Tampoco resulta audible su rechazo por no haber sido ellos autorizados de manera previa, pues esta argumentación resulta contradictoria con el propio pedido de rendición de cuentas.
Véase que de haber resultado procedente la autorización previa para realizar las erogaciones, ninguna rendición de cuentas debió haber practicado cuanto menos por este rubro la demandada. Es que ante esa situación no habría existido al menos en lo que a estos gastos se refiere negocio alguno por cuenta ajena que hubiera originado la obligación para el socio gestor.
d) Cancelación de la hipoteca a Gustavo D. Toiran Grotto y adjudicación de unidades funcionales
No se comparte lo decidido por la juez a quo sobre estos rubros.
I) Si bien conforme se desprende de fs. 3247, la demandada ensayó cierta explicación en lo que respecta a la dación en pago al Sr. Toiran de la unidad funcional n° 31, lo cierto es que la misma no se encuentra debidamente documentada.
De la documentación acompañada (ver fs. 3210/6) sólo surge que la unidad fue adquirida por la Sra. Garber, previa cesión del boleto de compraventa realizada a su favor por el Sr. Ricardo Elías Garber (ver fs. 3210/6). Ninguna otra explicación se dio sobre el particular, ni al contestar la impugnación ni al responder la memoria del actor.
Ello torna improcedente aprobar las cuentas practicadas por la demandada en lo que este concepto refiere.


II) En punto a la adjudicación de las unidades funcionales 128, 100, 99 y 40, la propia accionada reconoció al contestar las impugnaciones (ver fs. 3247 vta.) que dichos números no se correspondían con ningún departamento ni unidad funcional.
Sin embargo, al contestar la demanda Melton S.A. expresamente aludió que las unidades funcionales 128, 100 y 99 le fueron adjudicadas a su parte (ver fs. 268).
Esta contradicción del cuentadante torna improcedente la aprobación de la cuenta en lo que a este rubro refiere (punto 12.9).
La queja sobre el particular prosperará.
6. La distribución de costas de ambas instancias se efectuará imponiendo un 80 % al actor y un 20 % a la demandada de acuerdo al modo en que se decide la cuestión.

7. Por lo expuesto, y con los alcances del decisorio se admite sólo parcialmente el recurso de fs. 3345 distribuyéndose las costas en un 80 % al actor y un 20 % a la demandada. Devuélvase encomendándose a la juez a quo las notificaciones. El Señor juez Miguel F. Bargalló actúa de conformidad con lo dispuesto por la Resoluciones 261/06 y 261/07 del Consejo de la Magistratura y Acuerdos del 15606 y 010607 de esta Cámara. La Señora Juez Ana I. Piaggi no interviene por hallarse en uso de licencia (Art. 109 RJN).

MARÍA L. GÓMEZ ALONSO DE DÍAZ CORDERO


MIGUEL F. BARGALLó