PODER JUDICIAL DE LA NACION

En Buenos Aires, a los 25 días del mes de junio del año 2008, reúnense los señores Jueces de la Sala «D» de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, con el autorizante, para dictar sentencia en la causa «CATUOGNO, HÉCTOR RAÚL C/ ROMANI S.A. S/ ORDINARIO», registro n° 55381/2003, procedente del Juzgado n° 11 del fuero (Secretaría n° 21), donde está identificado (como expediente n° 93.867, en el cual como consecuencia del sorteo practicado de acuerdo con lo previsto por el artículo 268 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación resultó que debían votar en el siguiente orden, doctores: Vassallo, Dieuzeide y Heredia.
Estudiados los autos la Cámara planteó la siguiente cuestión a resolver:
¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?
A la cuestión propuesta, el señor juez Gerardo G. Vassallo dijo:

a) El señor Héctor Raúl Catuogno demandó a Romani S.A. para obtener un resarcimiento por los daños y perjuicios que aseveró se habían derivado de la ilegítima explotación, que la demandada llevó a ‘cabo, del fondo de comercio de su propiedad (fs. 50/56).
b) La sentencia de la instancia anterior, rechazó in totum la demanda e impuso las costas al actor vencido (fs. 435/444).


(conclusion )

De la prueba producida en la causa no fluye dato alguno que acredite que el inmueble de la Av. Montes de Oca 972 fue explotado comercialmente como garage luego de esa fecha y hasta la celebración del contrato de locación que vinculara al aquí actor y la demandada.
Así, y siempre limitada esta afirmación a los elementos allegados al proceso, recién a partir 1.5.2001 (inicio del plazo de la locación conforme cláusula 2.1 del contrato copiado en fs. 19/23) ese inmueble fue nuevamente explotado como garage comercial.
Frente a ello, la afirmación de que «ya existía el fondo de comercio localizado en la misma... « (alegato de la demandada, fs. 430) carece de sustento probatorio.
A partir de la reseña fáctica que antecede es posible enunciar ciertas premisas que confirman que Romani S.A. no fue titular del fondo de comercio que implícitamente refirió como propio en este juicio.
En primer lugar, Romani S.A. no fue habilitada para explotar comercialmente ese inmueble con anterioridad a la locación de Catuogno, cuestión que si bien no puede considerarse dirimente a los fines expuestos, constituye un elemento coadyuvante para abonar la afirmación anterior. Aclaro que la solicitud de habilitación presentada por la demandada con posterioridad al conflicto resulta a todas luces irrelevante para la resolución del caso (fs. 203).
Concurre a formar convicción en idéntico sentido el hecho que Romani S.A. al inscribirse ante la Dirección General de Rentas del Gobierno de la ciudad de Buenos Aires como responsable sobre los ingresos brutos, haya declarado como actividad el «alquiler y arrendamiento de inmuebles propios» (fs. 199), sin que resulte dato alguno vinculado con la explotación comercial de una playa de estacionamientos.
No ignoro que la «explotación de playas de estacionamiento, garages ‘’ (fs. 131, cláusula segunda) es una de las actividades constituyentes del objeto social de Romani S.A., mas no existen constancias en autos que acrediten que la demandada haya desarrollado efectivamente esa actividad.
Asimismo, adquiere particular relevancia lo pactado por las partes en el contrato de locación celebrado el 23.4.01, en cuanto dispusieron que «...el locatario se obliga y compromete a destinar el inmueble para la instalación de una playa de estacionamiento... « (fs. 20 in fine, cláusula 7.1.).
Es revelador que el contrato se refiera a “la instalación de una playa de estacionamiento “ y no a la explotación de una “preexistente playa de estacionamiento” lo cual indica el comienzo de un nuevo negocio.
Tal conclusión no importa soslayar que el objeto de la locación era efectivamente un inmueble compuesto por espacios guardacoches, mas ello no implica sin más que preexistiera allí la explotación de un garage, y que la titular de ese fondo de comercio era la demandada.
Tampoco explica la demandada, luego de aseverar que la playa de estacionamiento fue anteriormente explotada por terceros, cómo habría adquirido la titularidad del fondo de comercio.
Recuérdese que aquella afirmó que ese fondo de comercio existía con antelación al alquiler del inmueble convenido con el señor Catuogno, y que había sido explotado «...ya por la propia demandada, ya por los anteriores dueños o terceros inquilinos de los propietarios del inmueble» (fs. 108, tercer párrafo).
Es que si la demandada adquirió el inmueble el 2.11.2000 y convino la referida locación con el actor el 23.4.2001, sólo pudo haber explotado la referida organización productiva en ese interregno.
Pero, como ya se ha destacado, no existen elementos en la causa que acrediten la explotación de tal garage luego del año 1995 y hasta la locación del predio por el señor Catuogno.
Pero aún cuando fuera aceptado, como mera hipótesis de trabajo, que durante los cinco meses anteriores al alquiler (desde que le fue entregada la posesión del inmueble) la demandada explotó a título propio el fondo de comercio, este postulado perdería consistencia al advertir que Romani S.A. nunca intentó siquiera demostrar como y cuando adquirió la titularidad de ese fondo para luego transferir su explotación.
Lo hasta aquí expuesto desdibuja la defensa ensayada por Romani S.A. en punto a la preexistencia de aquella hacienda comercial.
Advierto aquí que desecho esta por ausencia del presupuesto fáctico.
Así, tampoco ingreso en las derivaciones que, de ser acreditada tal preexistencia, podrían seguirse quizás en beneficio de la postura de Catuogno.El rechazo anterior y los elementos colectados en la causa permiten tener por acreditada la titularidad del señor Catuogno respecto del fondo de comercio que funcionara en el referido inmueble durante el plazo en que la locación mantuvo su vigencia.
No soslayo las conclusiones vertidas por la sentencia en punto a negar tal propiedad con base en la ausencia de habilitación e inscripción tributaria a nombre del actor.
Como dije, existen suficientes elementos para revertir tal conclusión.
Sólo basta referir que la demandada no controvirtió que fue Catuogno quien, durante la vigencia del contrato de locación, explotó tal comercio.
Así, descartada la preexistencia del fondo de comercio en cabeza de Romani S.A., la conclusión evidente es que la titularidad de tal hacienda era detentada por el aquí actor.
Sin embargo esta conclusión no basta para acoger la pretensión resarcitoria.
Me explico:
El actor celebró la referida locación el 23.4.2001, por el término de cuatro años.
Instaló allí su negocio y desarrolló su actividad comercial normalmente hasta el 26.3.2002, fecha en la cual fue celebrado el convenio de pago y desocupación referido previamente.
Una vez restituido el inmueble, Romani S.A. continuó con la explotación comercial del garage por un lapso inferior al mes calendario.
Ante tal escenario, el actor argumentó que la continuidad en la explotación de la playa de estacionamiento luego de la rescisión del contrato de locación importó una ilícita apropiación del fondo de comercio de su propiedad, y demandó un resarcimiento por los daños y perjuicios que tal accionar le habría generado.
Incumbe elucidar si el propietario del inmueble desplegó alguna conducta susceptible de causar un daño al actor.
Liminarmente cabe puntualizar que, en principio, la dificultad del caso reside en la compleja situación en que se encuentra todo comerciante locatario de un inmueble donde desarrolla su actividad ante el vencimiento del contrato de locación, que lógicamente importará la pérdida del local.
Ello pues la ubicación del local constituye un elemento del cual depende en gran parte el mantenimiento de la clientela y la llave en general.
Nótese que la medida en que los distintos elementos existen concretamente en cada hacienda mercantil depende de la clase de actividad productiva que se emprenda. Y, en el sub examine, al tratarse de un garage comercial se presenta un supuesto en que la organización gira alrededor de un elemento nuclear, al que rodea y sin el que pierde su razón de ser (Ferrara, F., Teoría jurídica de la hacienda mercantil, p. 393, Madrid, 1950). En suma, el inmueble, como elemento de la organización hacendística productiva, predomina objetivamente sobre los demás.
La doctrina nacional ha advertido que la tensión que se produce entre el derecho del propietario del inmueble a disponer libremente del mismo al vencimiento del contrato de locación y el derecho del comerciante locatario de ser respetado en su actividad comercial y no sufrir los perjuicios inherentes a la pérdida del local, motivó en el extranjero la sanción de leyes orientadas a solucionar ese conflicto. Así, la «ley sobre propiedad comercial» sancionada en Francia reconoce el derecho que tiene el locatario a obtener la renovación de su contrato de locación en oportunidad de su vencimiento o, en su defecto, a obtener una indemnización por el perjuicio que le causa no poder gozar del uso del local donde funciona su fondo de comercio (Fernández, R. y Gómez Leo, O., ob. cit., t. I, p. 414; Zunino, J., ob. cit., p. 176, n° 107, Garo, F., Compraventas, v. 1, p. 578/9, n° 461, Buenos Aires, 1956).
Si bien el ordenamiento jurídico nacional no prevé una solución similar, resulta útil destacar, por su vinculación con el marco fáctico del caso, que la citada normativa excluye de tal protección a los casos en que exista rescisión del alquiler por falta de pago.
Recuérdese que el plazo convenido en el contrato de locación que vinculó a las partes vencía el 30.4.2005, mas el inmueble debió ser restituido anticipadamente (26.3.2002) ante la falta de pago por parte del señor Catuogno de los cánones locativos pactados.
Derívase de lo expuesto, y asiste razón a la demandada en este punto, que fue el propio actor quien se autoprovocó, mediante su incumplimiento contractual, la imposibilidad de continuar la explotación del fondo de comercio emplazado en el inmueble locado.
No obstante. es menester subrayar que en el caso de actividades comerciales desarrolladas en inmuebles alquilados, la extinción del contrato de locación no trae aparejada la del fondo de comercio (conf. CNFed. Civ. Com. Sala II, 31.5.1994, “Parise, Aurora Rosa c/Cacciato, Felipe”).
Ello conduce a una necesaria distinción entre la extinción del fondo de comercio y la pérdida del local en que funcionaba (conf. Seara, J., Notas en torno de la temática del fondo de comercio, en Revista del Derecho Comercial n° 11, p. 222, Buenos Aires, 1978).
Y si bien aquello obedece a la posibilidad de que el titular de la explotación prosiga su actividad en un lugar distinto, la naturaleza del negocio que explotaba el actor determinó que este no continuara su actividad en otro inmueble.
Es que en la explotación de un garage comercial su ubicación representa un valor de alta influencia en la determinación de la llave.
Consecuentemente, el papel primario que cabe asignar al bien inmueble determina que la pérdida del local sea susceptible, en el caso, de hacer desaparecer la funcionalidad del fondo de comercio.
En definitiva, aquí la pérdida del local posee la virtualidad de provocar también la pérdida del fondo de comercio, lo cual se tradujo ciertamente en un perjuicio para el actor. Aunque, como adelanté, la imposibilidad de continuar con la tenencia del bien fue causada por su propia conducta.
Es de utilidad recordar que el señor Catuogno demandó los daños y perjuicios presuntamente generados por la explotación llevada a cabo por Romani S.A. durante el período transcurrido entre el 27.3.2002 y el 30.4.2002, y calificó tal conducta como una ilegítima apropiación de su fondo de comercio.
No advierto ningún comportamiento dañoso imputable a la demandada.
Ello pues al recuperar el inmueble, luego de la rescisión del contrato de locación, Romani S.A. se encontraba en condiciones de explotar el mismo en los términos y condiciones que estimara convenientes.
Sostener que en tal oportunidad Romani S.A. se encontraba impedida de establecerse y explotar comercialmente el inmueble de su propiedad repugna a los derechos a trabajar y ejercer industria lícita consagrados en la Constitución Nacional (art. 14) (en similar sentido, Garo, F., ob. cit, p. 572).
Asimismo, dadas las particulares características del inmueble, resulta ilógico pensar la posibilidad de que la demandada decidiera explotar una actividad comercial de otra naturaleza.
Es que el inmueble sito en la Av. Montes de Oca 972, continente de ciertos espacios guardacoches, posee un destino que surge de sus propias condiciones funcionales; es decir, es la misma cosa la que determina el uso que las partes deben darle (Lorenzetti, R., La locación comercial y la actividad empresaria, en «Locación de cosas inmuebles y equivalentes», Revista de Derecho Privado y Comunitario, p. 154, Santa Fe, 2004).
Pero además, resulta un elemento por demás contribuyente a una solución absolutoria, el breve plazo en que Romani S.A. explotó el inmueble como playa de estacionamiento o garage comercial.
Este elemento temporal descarta, más allá de lo dicho, la efectiva explotación comercial del fondo por parte de la demandada.
Como fue dicho, la demandada recuperó el predio el 4.4.2002 y cesó en su uso comercial como estacionamiento a fin de ese mes.
Es evidente que en tal breve plazo (26 días), no es posible pensar en la instalación y explotación de un fondo de comercio de la modalidad garage comercial, que por su propia naturaleza requiere de cierta permanencia.
Más allá de algún estacionamiento ocasional por horas, este tipo de negocios reposa en abonos mensuales o en la ocupación temporaria reiterada.
En el caso, la existencia de abonos mensuales concertados por Catuogno impidió la desocupación total del predio hasta fin de mes.
Ello acredita esta modalidad de contratación, lo cual hace impensable el propósito de Romani S.A. de explotar comercialmente el inmueble del modo como lo venía haciendo Catuogno, cuando su intención era cerrar el negocio a fin de mes.
En punto al estacionamiento por horas, su viabilidad comercial es descartable si no se piensa en una explotación extensa en el tiempo.
Amén de no recuperar la eventual inversión, quien encare este negocio debe intentar «capturar» al usuario habitual aunque esporádico de tal servicio. Y ello sólo es factible si se ofrece el espacio de estacionamiento durante varios meses pues sólo así el explotador se hará de un nombre y obtendrá la confianza de los eventuales clientes.
Lo sucedido en el caso, es compatible con la justificación dada por la demandada para realizar esa breve explotación: la necesidad de atender gastos por el período en que debió mantener el garage abierto para concluir los vínculos concertados por Catuogno y que impidieron la entrega del inmueble libre de bienes y ocupantes (tenía 18 cocheras en uso).
Esa actividad no es compatible como dije, con un fondo de comercio típico, sino sólo con la necesaria para superar el interregno que existió entre el cese del giro realizado por el actor y el nuevo destino dado al predio por Romani S.A.
Y ello descarta, desde lo fáctico, la predicada continuación ilegítima de la explotación del fondo de comercio de titularidad del actor.
Lo expuesto conduce necesariamente a pronunciarme por la inexistencia de actuación antijurídica de Romani S.A. en el breve tiempo apuntado, que brinde sustento a la demanda del actor.
Y desechado ese presupuesto básico de toda acción resarcitoria, no puede predicarse responsabilidad alguna de la demandada que derive en una condena a indemnizar.
Por último, abdicaré de analizar otros elementos de la causa, pues lo expuesto basta para rechazar el recurso en estudio. Ello por cuanto, como lo ha dicho la Corte Suprema de Justicia en reiteradas oportunidades, los jueces no están obligados a seguir a las partes en todos y cada uno de los planteos, sino solamente en aquellos que estimen pertinentes para la correcta composición del litigio (conf. CSJN, Fallos 258:304; 262:222; 265:301, 272:225; 278:271; 287:230, 291:390; 294:466; 297:140; 301:970; etc.).
V. Por todo lo expuesto, propongo al acuerdo que estamos celebrando el rechazo de la apelación ensayada por la parte actora.
En cuanto ‘a las costas de la presente instancia, propiciaré su imposición al recurrente, quien ha sido vencido en lo sustancial (cpr 68).
Así voto.
VI. Los señores Jueces de Cámara Juan José Dieuzeide y Pablo Damián Heredia adhieren al voto que antecede.
VII. Concluida la deliberación, los señores Jueces de Cámara acuerdan:
(a) Confirmar la sentencia de primera instancia en lo que fue materia de recurso.
(b) Imponer las costas de esta instancia al actor (cpr 68).
(c) Diferir la consideración de los honorarios hasta tanto sean regulados los correspondientes a la anterior instancia.
Gerardo G. Vasallo - Juan José Dieuzeide - Pablo D. Heredia
Fernando M. Pennacca - Secretario