(Continuación)


No olvido que de encontrar algún indicio para responsabilizar a Romani S.A. por la conclusión indebida de la etapa precontractual, el estudio quedaría enmarcado en una eventual responsabilidad aquiliana (Lorenzetti, R., La responsabilidad precontractual como atribución de los riesgos de la negociación, en la obra Responsabilidad Civil Doctrinas Esenciales -director Trigo Represas, F.-, t. 1, p. 927, Buenos Aires, 2007).
De todos modos, sólo indiqué esa posibilidad como una simple, e infundada, hipótesis, por lo cual no cabe realizar un mayor desarrollo.
En el capítulo que sigue, donde será analizada una eventual responsabilidad extracontractual, el estudio abarcará otro escenario fáctico.

(b) Responsabilidad extra-contractual:
Sostuvo el actor que la continuación de la explotación del garage comercial por parte de Romani S.A., luego de la rescisión del contrato de locación, importó una ilícita apropiación del fondo de comercio de su propiedad.
Previo a ingresar en la imputación que formuló el aquí actor, entiendo necesario referir brevemente el enfoque defensivo ensayado por Romani S.A. pues las partes asignaron un disímil encuadre jurídico a la relación contractual que las vinculara.
En la contestación a la demanda obrante a fs. 106/113 puede leerse que “...preexistiendo la explotación de la playa de estacionamiento al contrato de locación celebrado con Catuogno, mal puede este último pretender invocar la titularidad de un fondo de comercio sobre la misma desde que es imposible desvincular la existencia del segundo de la utilización de la primera... «.
Permítaseme transcribir otro párrafo de aquélla pieza que revela la postura de la demandada: «...lo reclamado por el actor como propio bajo el ropaje de un supuesto fondo de comercio no es otra cosa que la preexistente explotación que mi mandante le había otorgado al alquilarle la playa de estacionamientos, lo cual reduce todo a un improcedente reclamo efectuado por el inquilino contra el locador para que le sea reconocido aquello que es de propiedad de este último... « (fs. 11 Ov).
Romani S.A. asevera ser la propietaria del fondo de comercio que el señor Catuogno explotó en el tiempo que estuvo vigente la locación del inmueble.
Más también sugiere que la explotación de ese fondo de comercio fue otorgada al señor Catuogno al alquilarle la playa de estacionamiento.
Aquello significaría que la relación contractual que vinculó a las partes incluyó una locación de bien inmueble y la locación de un fondo de comercio.
Ciertamente la locación de un fondo de comercio es un negocio jurídico lícito, aún cuando la ley 11.867 guarde silencio sobre el mismo (Fernández, R. y Gómez Leo, O., Tratado teórico práctico de derecho comercial, t. I, p. 564, Buenos Aires, 1984; Zunino, J., Fondo de comercio, p. 67, Buenos Aires, 1982; CNCom B,3.4.85, «Sasone, Mirta c/Shell CAPSA s/ordinario»), mas en la especie la tesis propuesta por la demandada es inadmisible, y ello por diversas razones que infra desarrollaré.
En primer lugar, pues el contrato copiado en fs. 19/23, reconocido por ambas partes como único antecedente de la relación convencional que las vinculara, no contiene en ninguna de las cláusulas que lo componen alusión alguna al arrendamiento de un fondo de comercio.
Tal instrumento da cuenta inequívocamente de la celebración de una locación comercial de un bien inmueble.
Asimismo, es usual, que al darse en locación un fondo de comercio en actividad, el locatario asuma el pago no sólo de los arriendos mensuales sino también del denominado valor llave (esta Sala, 15.10.1993, «Olivencia, José A. c/Escandarini, Mario s/ordinario”).
Y en el instrumento copiado en fs. 19/23 no existe disposición convencional alguna que aluda al mentado concepto (específicamente cláusula tercera “Precio”, fs. 19 v.).
Resulta de toda evidencia entonces que el contrato de locación sub examine no contiene dudas y ambigüedades que lo afecten al punto de requerir una interpretación que aclare cuál fue la voluntad concreta de las partes. Y no advierto un desacuerdo entre las partes acerca del alcance específico del contrato, hipótesis que de configurarse exigiría del juez interpretar los alcances de esa convención (conf. Messineo, F., Doctrina general del contrato, t.11, p. 99, n° 4 y 5, Buenos Aires, 1952).
En definitiva, al no existir un verdadero desacuerdo que requiera de este juzgador una investigación de la «intención común» o una indagación interpretativa que exceda al sentido literal de las palabras contenidas en el contrato, he de concluir que la proposición de la demandada atinente a la existencia de una presunta locación de fondo de comercio sólo parecería justificada en la necesidad de invocar su preexistente titularidad del establecimiento comercial que motivó el presente litigio.
En efecto, la invocación de una hipotética locación de fondo de comercio posee un carácter netamente instrumental, esto es, sostener el argumento medular de su defensa (vgr. la titularidad de la explotación comercial); pues admitir como vinculación entre las partes la sola locación del inmueble importaría renunciar a tal premisa.
A mayor abundamiento, estimo necesario añadir que tampoco advierto que Romani S.A. haya sido titular de algún fondo de comercio.
Veamos:

(i) Romani S.A. adquirió a terceros mediante boleto de compraventa del 2.11.2000 el inmueble sito en Av. Montes de Oca 972. En esa fecha le fue entregada la posesión, consolidando luego tal adquisición a través de la escritura pública copiada en fs. 94/99, del 29.8.2001.

(ii) De las constancias de la causa resulta que ese inmueble fue objeto de una anterior locación, celebrada por sus anteriores dueños y el señor Rafael Celso Saravia, que transcurrió desde el 13.12.1991 hasta el 5.6.1995, fecha en la cual aquellos convinieron la desocupación del predio con causa en la deuda por alquileres que acumulara el locatario. La desocupación finalmente tuvo lugar el 30.11.1995.

(iii) Existen constancias en autos que acreditan que un tercero ajeno a la litis (Racala S.A.) fue habilitado para explotar un garage comercial en el referido inmueble a partir del 29.3.1993 (fs. 89/91 y fs. 177).

(iv) Aún cuando las precisiones anteriores parecerían arrojar ciertas dudas sobre el real explotador del garage entre los años 1991 y 1995, no caben dudas que aquella cesó el 30.11.1995, fecha en la cual el inmueble fue devuelto a sus anteriores dueños libre de todo ocupante (fs. 103/104).
De la prueba producida en la causa no fluye dato alguno que acredite que el inmueble de la Av. Montes de Oca 972 fue explotado comercialmente como garage luego de esa fecha y hasta la celebración del contrato de locación que vinculara al aquí actor y la demandada.

CONTINUA EN LA PROXIMA EDICION