En Buenos Aires, a los 22 días del mes de julio del año dos mil ocho reunidos los Señores Jueces de Cámara en la Sala de Acuerdos, fueron traídos para conocer los autos seguidos por: “ACERSA S.R.L. C/ PETROBRAS ENERGIA S.A. S/ ORDINARIO”, en los que según el sorteo practicado votan sucesivamente los doctores Martín Arecha, Ángel O. Sala y Rodolfo A. Ramírez.

Estudiados los autos, la Cámara plantea la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada de fs. 733/754?

El Señor Juez de Cámara doctor Arecha dice:

1. Según relató en la demanda, Acersa S.R.L. se dedica a la adquisición, transformación y posterior venta de chatarra a distintas empresas del rubro construcción, a cuyos fines poseía un depósito en Pedro de Mendoza 2661.

Explicó que -durante el año 1999- padeció serios problemas financieros pues varias de las empresas a las que proveía se presentaron en concurso o quiebra, enumerando distintos procesos en los que solicitó la verificación de sus créditos; y, expresó que -en tal contexto- se relacionó con la empresa Pérez Companc, que debía deshacerse de importantes cantidades de chatarra -a fin de dar cumplimiento a la norma ISO 14001 sobre residuos- y que, además, deseaba desprenderse un inmueble sito en Cerri 630 -vecino a su depósito-. Expresó que surgió así la posibilidad de que Acersa se hiciera cargo de los rezagos y de que, con la rentabilidad que su venta le reportaría, comprara el inmueble.

Dijo que, a tales fines, ambas sociedades firmaron una «reserva de compra» y, posteriormente -el 09.04.1999- un «boleto de compraventa» respecto del inmueble, pactando como precio U$S 850.000 de los cuales Acersa abonaba inicialmente U$S 55.000, luego U$S 450.000 -en 19 cuotas mensuales de U$S 25.000- y 3 cuotas anuales de U$S 120.000 -con garantía hipotecaria a favor de la vendedora-, y que, transcurridos los primeros 26 meses en los que Acersa habría abonado las cuotas con el producto de la chatarra, obtendría la posesión.
Tildó el contrato de «leonino» con fundamento en que estipulaba que la posesión no le sería entregada sino luego de transcurridos 26 meses desde su firma, porque señalaba que el bien era vendido libre de gravámenes y agregaba que el comprador conocía una afectación municipal sobre él (por ensanche de la Av. Pedro de Mendoza) que -dijo- lo haría impropio para su uso, y por prever penalidades para el caso de incumplimiento de obligaciones pendientes cuando -aseveró- no existía ninguna a cargo de Pérez Companc; mas explicó que -no obstante lo antedicho- lo suscribió, en virtud de la promesa que le fuera formulada por Pérez Companc de que se le venderían las chatarras.

Explicó que Pérez Companc incurrió en demora respecto de su obligación de venderle los rezagos, cuestión que -dijo- obligó a Acersa a solicitar modificación en el plan de pagos del inmueble pero que, finalmente, le remitió un «convenio de venta de chatarra» -que dijo nunca se suscribió en virtud de que Pérez Companc no firma contrato con sus proveedores-, le entregó planillas que indicaban los nombres de los Yacimientos y de sus encargados, de los bienes existentes en ellos y sus valores; que el Sr. Santiago Fernández Madero viajó y se constituyó allí en distintas oportunidades durante el período de las negociaciones; y que Acersa realizó reuniones con la firma Acergrag S.A. a fin de negociar la reventa de los materiales.
Dijo que, finalmente, Pérez Companc dio por resuelto intempestivamente el contrato de compraventa del inmueble por falta de pago -mediante carta documento que cursó a Acersa- sin haberla constituido previamente en mora, destacando que la mora nunca existió pues Pérez Companc no probó haber cumplido su compromiso respecto del contrato de chatarra y rezagos ni ofreció cumplirlo (art. 1201 del cód. civil). Expuso haber respondido a tal misiva solicitando una reunión, con fundamento en la cláusula 10° del contrato, y relató que Pérez Companc se negó a ello incumpliendo así la citada estipulación que dijo constituía «la esencia del contrato» y demostraba «la coexistencia de operaciones comerciales conexas». Expresó que, frente a ello, remitió otra carta documento a su co-contratante solicitándole se abstuviera de efectuar actos de disposición respecto del inmueble sito en Daniel Cerri 630 y de la chatarra hasta tanto se resolvieran las cuestiones debatidas en este pleito, y arguyó que, no obstante ello, Pérez Companc remató los rezagos y no le restituyó los pagos parciales que efectuó por el inmueble ($ 211.360).
Por todo ello, inició demanda solicitando «se declare resuelto por culpa de la demandada» el boleto de compraventa suscripto el 09.04.1999 (fs. 116/128) y que, en consecuencia, le fueran restituidas «las sumas que hubiere percibido» (v. fs. 126), con fundamento en la posición dominante de Pérez Companc, en el ejercicio abusivo de su derecho resolutorio y en el estado de necesidad de Acersa (fs. 116/128)

Pecom Energía S.A. (nueva denominación de Pérez Companc S.A.) contestó (fs. 177/189) formulando una pormenorizada negativa.
Explicó que el contrato de compraventa del inmueble de la calle Cerri no era «leonino» pues en él se pactaba que Acersa abonaba al boleto únicamente el 6,04% del monto de la operación, que se le financiaba U$S 475.000 en 19 cuotas sin interés otorgando la posesión del inmueble en ese momento aún cuando faltaba el pago del 40% del precio que sería cancelado en tres cuotas anuales de U$S 106.666.
Resaltó que de tal plan de pagos la actora obló U$S 55.000 al firmar el boleto y solo abonó puntualmente la primer cuota incurriendo luego en atrasos y solicitando – cuando apenas había cancelado el 15,29% del precio total- la refinanciación de la deuda que su parte aceptó, destacando que como consecuencia de tal refinanciación, la escritura se pospuso 7 meses más, lo que le irrogó mayores gastos de mantenimiento. Expresó que, no obstante ello, Acersa continuó atrasándose en la integración de las cuotas (hasta 93 días en la cuota correspondiente a enero de 2000 y hasta 62 en la de febrero de 2000) hasta que dejó de pagar en forma total frente a lo cual se resolvió rescindir el contrato –la cláusula 9° preveía la mora automática- con pérdida de las sumas pagadas a modo de cláusula penal compensatoria, cursándole a tales efectos carta documento.
Puso de resalto que la propia Acersa no invocó -ni en el contrato ni durante su ejecución ni luego de rescindido- que existiera vinculación entre el negocio de compraventa del inmueble y el de los rezagos y que si bien las negociaciones para la compra de chatarra existieron, tuvieron lugar en el mes de febrero de 2000, es decir, 10 meses después del boleto de compraventa y nunca llegaron a plasmarse en un contrato.

En el curso del proceso, Pecom Energía S.A. mudó su denominación por la de Petrobrás Energía S.A. (fs. 690).
2. La sentencia de fs. 733/754 rechazó la demanda e impuso las costas a la actora vencida.
Para así decidir consideró que el pedido de declaración de nulidad de ciertas cláusulas importaba la invocación de lesión subjetiva mas juzgó que la misma no se encontraba configurada pues en la operación de compraventa del inmueble de Cerri 630 no existió desfasaje en las prestaciones por lo que se encontraba ausente el elemento objetivo de la lesión.
Descartó la aplicación de la «exceptio non adimpleti contractus» (que el incumplimiento del contrato de compraventa del inmueble habría sido causado por el incumplimiento del convenio de venta de chatarras) por haberla Acersa invocado luego de haber sido constituida en mora por Pecom.

Destacó el carácter aleatorio de la supuesta enajenación de chatarras y resaltó que la actora debió conocer las consecuencias de la falta de instrumentación por escrito del contrato (art. 1193 del cód. civil).
Y, finalmente, hizo hincapié en que la cláusula 10° del contrato solo resultaba operativa en caso de divergencias entre las partes y no para casos de incumplimiento, para los que se estipularon la cláusula 8° y la 9° (facultad resolutoria y mora automática); y, resaltó que la actora no había logrado acreditar un ejercicio irregular de los derechos por parte de la demandada que le permitiera sustraerse del cumplimiento de los términos del contrato.
3. Apeló la actora (fs. 760) y expresó agravios (fs. 815/819) que fueron respondidos por la demandada (fs. 821/824).
Se quejó del modo en el que fueron valoradas las pruebas y juzgó de errónea la «interpretación del derecho, la doctrina y la jurisprudencia».
4.a. Comenzaré por tratar el agravio relativo al modo en el que se valoró la prueba rendida en el expediente.

Ambas partes han sido contestes respecto de la celebración del contrato de compraventa inmobiliaria mas no respecto de la concreción del convenio de venta de chatarra. La actora afirmó que este último contrato se acordó en forma simultánea con la compraventa del bien raíz y que fue la causa determinante de la toma de la decisión de concretar tal operación inmobiliaria; y, de su lado, la demandada esgrimió que las tratativas por la venta de rezagos tuvieron lugar mucho tiempo después de la suscripción del boleto de compraventa, que no existió interconexión entre ambas operaciones y que la transacción respecto de la chatarra nunca llegó a concretarse.
Correspondió entonces al actor probar los hechos en los que sustentó su reclamo (art. 377 del cód. procesal) y no lo hizo así.
En primer lugar, no logró acreditar que el interés principal y primigenio de Acersa hubiera radicado en la compraventa de chatarras y no en la del inmueble y, por el contrario, quedó probado que, al conocer que el inmueble de Pecom se encontraba en venta, fue la actora quien se interesó -al ver un cartel «de publicidad de la inmobiliaria Hugo Taquini» (v. fs. 311 de la testimonial de Fernández Madero)y se contactó con la inmobiliaria a fin de interiorizarse sobre las condiciones en las que se ofrecía el bien (v. fs. 311 de la testimonial de Fernández Madero). Y tal interés encuentra lógica justificación en el hecho de que el depósito de Acersa era vecino al inmueble que Pecom deseaba vender (v. testimonial Nicolini, en especial pregunta 4 -fs. 663- y testimonial Fernández Madero -rta. 1, fs. 311).

En segundo lugar, tampoco se demostró que hubiera existido conexión entre ambas operaciones ni que la compraventa de la chatarra hubiera sido la condición determinante para la del inmueble, ni que el incumplimiento de este último por parte de Pecom hubiera sido la causa del incumplimiento de Acersa de sus obligaciones emergentes del boleto de compraventa.

(Continúa en la próxima edición )