(Continuación)


Señaló que del expediente administrativo surgía que el trámite no fue concluido, procediéndose a su archivo.
Asimismo, concluyó que de la testimonial rendida no se podía establecer siquiera los términos del acuerdo efectivizado entre las partes.
Ergo, no acreditados los extremos fácticos de la demanda, optó por su rechazo.

III) El recurso

Contra dicho pronunciamiento se alzó la parte actora (fs. 222), quien expresó agravios a fs. 254/257.
Señaló que la magistrado concretó una interpretación errónea e incompleta de los hechos y de la prueba obrante en autos. Ello pues se demostró que el 03/09/2001 el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires dictó la resolución acogiendo la excepción del código de planeamiento urbano respecto al inmueble de la calle Inclán. Por ello, y en virtud de lo normado por los arts. 1627 y 1628 del Cód. Civil, debió retribuirse a su parte, al haber realizado tareas propias de su profesión y actividad habitual.
Asimismo reconoció que si bien no pudo acreditar que se hubiese pactado la suma de $24.000 en concepto de retribución por la tarea encomendada, por lo menos la a quo debió haber acogido la demanda en forma parcial, hasta la suma de $2.400, monto -éste- cuyo pago reconoció la demandada, sujeto a que la operación culminase exitosamente.

IV) La solución

a) Trazado el cuadro de situación de la controversia del modo que se ha venido exponiendo, considero que el núcleo central del conflicto subexamine consiste en determinar si las partes realmente celebraron el contrato del que la actora dijo haber sido parte, y -en su caso- su naturaleza y el alcance de las supuestas obligaciones emergentes del mismo.

b) En esa inteligencia, esta Sala tiene dicho que conforme a las reglas sobre la carga de la prueba, que el art. 377 CPCCN pone en cabeza de los litigantes el deber de probar los presupuestos que invocan como fundamento de su pretensión, defensa o excepción, y ello no depende sólo de la condición de actor o demandado, sino de la situación en que cada litigante se coloque dentro del proceso; por lo tanto, al actor les correspondía acreditar los hechos constitutivos de su pretensión, en tanto que la parte contraria debía haberlo realizado respecto de los hechos extintivos, impeditivos o modificatorios, por ella alegados. Así, la obligación de afirmar y de probar se distribuye entre las partes, en el sentido de que se deja a la iniciativa de cada una de ellas hacer valer los hechos que quieren que sean considerados por el Juez y que tienen interés que sean tenidos por él como verdaderos (cfr. esta Sala, 14/06/2007, in re: “Delpech, Fernando Francisco c. Vitama S.A.”; idem, 29/12/2000, in re: “Conforti, Carlos Ignacio y otros c/B. G. B. Viajes y Turismo S.A.”, entre muchos otros; Chiovenda, Giuseppe, Principios de Derecho Procesal Civil, t. II, pág. 253).
La consecuencia de la regla enunciada es que quien no ajuste su conducta a esos postulados rituales debe necesariamente soportar las inferencias que se derivan de su inobservancia, consistentes en que el órgano judicial tenga por no verificados los hechos esgrimidos como base de sus respectivos planteos (CNCom., esta Sala A, 12/11/1999, in re: “Citibank NA c. Otarola, Jorge”; id, esta Sala A, 06/10/1989, in re: “Filan SAIC c. Musante Esteban”; id., Sala B, 16/09/1992, in re: “Larocca, Salvador c. Pesquera Salvador”; id., Sala B, 15/12/1989, in re: “Barbara Alfredo y otra c. Mariland SA y otros”; id., Sala E, 29/09/1995, in re: “Banco Roca Coop. Ltdo. c. Coop. de Tabacaleros Tucumán Ltda.”, entre muchos otros; en igual sentido, CNCiv., Sala A, 01/10/1981, in re: “Alberto de Río, Gloria c. Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires”, id., Sala D, 11/12/1981, in re: “Galizzi, Armando B. c. Omicron S.A.”; id., Sala D, 03/05/1982, in re: “Greco José c. Coloiera, Salvador y otro”).
La carga de la prueba actúa, entonces, como un imperativo del propio interés de cada uno de los litigantes y quien no acredita los hechos que debe probar, arriesga su suerte en el pleito.
(3) Liminarmente, señalo que del propio escrito de contestación de demanda, a fs. 73, y de los dichos de la accionada en las cartas documento obrantes a fs. 68 y fs. 69 (reservadas como documentación original) surge admitido, en definitiva, que ésta reconoció a la actora el pago de honorarios por $2.400 para el caso de que la operación de compraventa concluyese exitosamente.
Sobre esta base, estimo valioso comenzar por analizar los dichos del testigo Toribio Pablo de Achával, elemento de indudable relevancia para alcanzar a comprender la naturaleza del pacto que unió a los ahora litigantes.
En la declaración en cuestión, obrante a fs. 142/144 (y a cuya lectura remito), Achával refirió: i) que la inmobiliaria a su cargo propuso a la demandada que contratase los servicios de la actora para solucionar el conflicto relativo al uso del inmueble de la calle Inclan, ii) que tal acercamiento tuvo lugar entre las partes y iii) que, tiempo después, el Instituto de Servicios Sociales Bancarios optó por sacar el inmueble de la venta, frustrándose de este modo, la operación de compraventa en la que estaba interesada la demandada.
Considero que el testimonio de Achával y los términos en que la demandada se expresó sobre la relación con la actora resultan especialmente relevantes, conforme a los arts. 456 y 386 CPCCN, para determinar que entre la actora y la accionada existió -decididamente- una locación de servicios. Ello, máxime cuando dicho testimonio no fue observado por ninguna de las partes.
En tal sentido, no paso por alto el contenido de las declaraciones de los Sres. Alberto Gabriel Díaz (fs. 136/138), Oscar Alfredo Peirano (fs. 139/141) y Jorge Salvador Crescente (fs. 145/147), que refuerzan la precedente tesitura, al dar cuenta de que la demandada había encomendado un trabajo a la actora -que luego ésta no pagó- (fs. 136 y 140), además de especificar la entidad de los trámites concretados (fs. 137 y 146).
En ese marco, si bien el contrato celebrado entre los co-contratantes no fue instrumentado (al menos no se acreditó lo contrario), no es dable por ello aludir en la especie a la existencia de una gestión de negocios, pues dicha figura supone necesariamente la inexistencia de contrato que instruya al gestor. Es decir que la gestión se presenta sólo ante la falta de encomienda o de orden del dueño del negocio, de modo que el gestor actúa espontáneamente (véase Borda, Guillermo, “Tratado de Derecho Civil. Contratos”, Ed. Abeledo Perrot t. II, Buenos Aires, 1962, p. 488). Tal circunstancia no se verifica en el sub lite, pues lo cierto es que más allá de no estar las partes de acuerdo sobre el monto de la retribución a favor de la actora, el inicio de las gestiones por la actora (no desconocido, por cierto, por la demandada) sólo puede presumir una encomienda previa, y ello se concreta en las propias manifestaciones de la demandada en la carta documento de fs. 69 (reservada como documentación original), ya que el reconocimiento de honorarios que allí se formula importa admitir que la accionante había emprendido una labor en su beneficio. Ello da razón para interpretar que la presunta actuación de la accionante no se subsume, en principio, en la gestión de negocios.
Aclarado lo anterior estimo claro que la locación de servicios referida supra prima en la base del convenio que nos ocupa la figura que alguna doctrina ha denominado como “contrato de locación de actividad” (cfr. esta CNCom., esta Sala A, 08/05/2007, in re: “Krasuk, Jorge Leopoldo c. Nidera S.A.”; véase, López de Zavalía, Fernando, Teoría de los contratos. Parte especial, t. IV, Editorial Zavalía, Buenos Aires, 1993). Éste tiene lugar cuando una de las partes se obliga a prestar un servicio, y la otra a pagar por ese servicio un precio en dinero (art. 1623 del Cód. Civil).
Estimo que ello es lo que efectivamente aconteció en la especie: la demandada, interesada en adquirir un inmueble, requirió a la actora la prestación de sus servicios de gestoría con el fin de obtener la habilitación del Gobierno de la Ciudad, para poder destinar la propiedad a un uso comercial, recaudo -éste- indispensable para que la operación de compraventa se hubiese formalizado. En efecto -y más allá de que la adquisición del predio no llegó a concretarse por causales ajenas a los aquí litigantes- difícilmente ‘Tres Sietes S.A.’ hubiese mantenido su interés en hacerse de la propiedad de la calle Inclán si la habilitación referida no hubiese sido concedida.
De su lado, es claro que la actora inició -conforme a lo pautado- trámites pertinentes, a los fines de satisfacer el requerimiento de la demandada. De ello dan cuenta las constancias obrantes a fs. 9, 10, 34, 43, 44, 45 y 46, cuya autenticidad no fue negada “categóricamente” por la accionada, conforme lo prescribe del art. 356 CPCCN. En ese plano cabe -en principio- tener por reconocida la autenticidad de tales documentos por ‘Tres Sietes S.A.’ y -consiguientemente-, la veracidad de su contenido.
(4) Ahora bien: las partes son contestes en que la oferente del inmueble de la calle Inclán desistió de su oferta, deviniendo -por ende- inútil la prosecución del trámite en sede administrativa por parte de la accionante, al perder ‘Tres Sietes S.A.’ su interés en el asunto. De ello cabe derivar el abandono del trámite administrativo emprendido por la actora.

(CONTINUARA EN LA PROXIMA EDICION)