“...la demandada, interesada en adquirir un inmueble, requirió a la actora la prestación de sus servicios de gestoría con el fin de obtener la habilitación del Gobierno de la Ciudad, para poder destinar la propiedad a un uso comercial, recaudo -éste- indispensable para que la operación de compraventa se hubiese formalizado. En efecto -y más allá de que la adquisición del predio no llegó a concretarse por causales ajenas a los aquí litigantes- difícilmente ‘Tres Sietes S.A.’ hubiese mantenido su interés en hacerse de la propiedad de la calle Inclán si la habilitación referida no hubiese sido concedida.”
“De su lado, es claro que la actora inició -conforme a lo pautado- trámites pertinentes, a los fines de satisfacer el requerimiento de la demandada. De ello dan cuenta las constancias obrantes a fs. 9, 10, 34, 43, 44, 45 y 46, cuya autenticidad no fue negada “categóricamente” por la accionada, conforme lo prescribe del art. 356 CPCCN. En ese plano cabe -en principio- tener por reconocida la autenticidad de tales documentos por ‘Tres Sietes S.A.’ y -consiguientemente-, la veracidad de su contenido”.
“...las partes son contestes en que la oferente del inmueble de la calle Inclán desistió de su oferta, deviniendo -por ende- inútil la prosecución del trámite en sede administrativa por parte de la accionante, al perder ‘Tres Sietes S.A.’ su interés en el asunto. De ello cabe derivar el abandono del trámite administrativo emprendido por la actora.”
“Sin embargo, tal circunstancia -que representa un riesgo posible en las transacciones inmobiliarias- no habilitó para que la accionada pretendiese desentenderse de las retribuciones por las labores efectuadas por la contraria.”
“Así las cosas, toda vez que, como se adelantó, la operatoria resultó frustrada, y a contrario sensu de lo pretendido por la demandante, el trámite no fue concluido (véase copia de dictamen de 44/46), considérase adecuado atribuir a las labores efectuadas por la accionante una comisión acorde al trabajo efectivamente concretado.”


En Buenos Aires, a los catorce (14) días del mes diciembre de dos mil siete, se reúnen los Señores Jueces de Cámara en la Sala de Acuerdos, con asistencia de la Señora Secretaria de Cámara, para entender en los autos caratulados “CARLETON S.R.L. c. TRES SIETES S.A. s/ ORDINARIO” (Expte. N° 74.979, Registro de Cámara N° 25.922/2002), originarios del Juzgado del Fuero Nro. 7, Secretaría Nro. 13, en los cuales, como consecuencia del sorteo practicado de acuerdo con lo establecido por el artículo 268 C.P.C.C.N., resultó que debían votar en el siguiente orden: Vocalía 3 (Dra. María Elsa Uzal), Vocalía 1 (Dra. Isabel Míguez) y Vocalía 2 (Dr. Alfredo Arturo Kölliker Frers). El Señor Juez de Cámara, Doctor Alfredo Arturo Kölliker Frers, no interviene en este Acuerdo por hallarse en uso de licencia (art. 109 RJN).

Estudiados los autos, se planteó la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?

A la cuestión propuesta la Señora Juez de Cámara Doctora María Elsa Uzal dijo:

I) Los hechos de la causa.

a) ‘Carleton SRL’ demandó a ‘Tres Sietes S.A.’ por incumplimiento contractual, persiguiendo el cobro de la suma de $24.000 con más sus intereses, costas y depreciación monetaria resultante, desde la mora y hasta la época del efectivo pago.

Relató que en noviembre de 2000 recibió la visita del Sr. Juan Aguirre, presidente de la demandada, quien acudió a su parte por recomendación de la inmobiliaria Toribio Achával.

Refirió que en la reunión mantenida, la demandada le hizo saber sobre su interés en adquirir una importante propiedad de 2.600 m2, ubicada en la calle Inclan 3554/60/64/70, perteneciente al Instituto de Servicios Sociales Bancarios (en liquidación), con el fin de explotar allí un comercio mayorista con depósito, uso -éste- prohibido en el distrito (residencial 2 b1).
Señaló que por lo último, la accionada solicitó a su parte que gestionase ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires una autorización de carácter excepcional para poder cumplir con su destino comercial.
Manifestó que por esa tarea se pactó a su favor un honorario de $24.000 (más IVA), pagaderos en el acto de obtención del trámite, así como que en caso de desistimiento de la gestión por parte de la accionada, antes de la obtención de la disposición aprobatoria, debería abonarse únicamente la suma de $2.000, en concepto de gastos, reintegro de derechos y gestiones.

Siguió diciendo que si bien el plazo originariamente establecido para el diligenciamiento del trámite era de ciento veinte (120) días, las vacaciones y la reestructuración de una de las áreas del Gobierno de la Ciudad intervinientes en la gestión, prolongó las actuaciones hasta agosto de 2001.
Arguyó que una vez concretado el trámite, el demandado le informó haber tenido un desacuerdo con el nuevo interventor del Instituto de Servicios Sociales Bancarios, deshaciéndose la operación y, por ende, negándose a pagar a su parte el honorario pactado por las gestiones realizadas.
Aseveró, finalmente, que, pese a las tratativas extrajudiciales mantenidas -en las que la demandada arguyó, supuestamente, que las tareas habían sido encomendadas por la inmobiliaria Toribio Achával, sin perjuicio de lo cual reconoció a su favor el derecho a cobrar $2.400- no logró obtener satisfacción a sus reclamos, viéndose así obligada a iniciar la presente acción judicial.

b) A fs. 70/76 contestó demanda ‘Tres Sietes S.A.’, impetrando su rechazo, con costas.

Luego de efectuar la negativa de rigor, señaló que a fines del año 2000, Aguirre (presidente de la compañía) se presentó en las oficinas de la Inmobiliaria Toribio Achával, interesado en adquirir un inmueble con el propósito de instalar allí una dependencia de la firma. Manifestó que le fue ofrecido el inmueble de la calle Inclan, informándosele que, a los efectos de realizar la operatoria de venta, debía previamente obtener la autorización municipal para darle el uso requerido.
En tal sentido, y luego de dar a conocer su interés en adquirir la propiedad, refirió que la inmobiliaria lo puso al tanto que la actora se ocuparía de gestionar el permiso de uso, por el cual su parte debería abonar la suma de $2.000 en concepto de gastos, reintegro de derechos y gestiones. Afirmó que también se pactó que de no perfeccionarse la operación, la actora desistiría de cualquier cobro.
De su lado, mencionó haber reconocido la suma de $2.400 a la contraria, pero condicionándolo al hecho de que se concretara la venta, lo que -por desacuerdos existentes con el oferente de la propiedad- no aconteció.

Sentado lo anterior, citó como tercero, en los términos del art. 94 CPCCN a la inmobiliaria interviniente en las tratativas.

Por último, impugnó la liquidación practicada por la contraria.

c) Pese a haber sido citada como tercera la inmobiliaria interviniente en la operatoria, ésta no se presentó, por lo que se le dio por decaido el derecho que dejó de usar (fs. 98)

II) La sentencia apelada

En su pronunciamiento obrante a fs. 211/217, la a quo: i) rechazó la demanda promovida por ‘Carleton SRL’ contra ‘Tres Sietes S.A.’ y ii) impuso las costas a la actora vencida (art. 68 CPCCN).

Para decidir así, la sentenciante valoró que: a) el actor no había probado su relación directa con la demandada, b) tampoco había acreditado que lo encargado a su parte hubiese sido cumplido y, c) menos aún, la existencia del monto pactado.


(Continuará en la próxima edición))