RESOLUCIÓN I.G.J. Nº 1422

Buenos Aires, 9 de Noviembre de 2004

Y VISTAS:

1. Las presentes actuaciones, que llevan el número de expediente 598.750 y Código de Tramite n° 1599105, correspondiente a «Compañía Castilon Sociedad Anónima», de cuyas constancias surge:

2. Según informe dirigido a esta Inspección General de Justicia por el Registro de la Propiedad Inmueble, de fecha 28 de Mayo de 2004, por Escritura188 del 11 de Marzo de 2004, del protocolo del escribano Carlos Ángel Cartelle, titular del Registro Notarial número 1698 de la Capital Federal, se instrumentó la compraventa del Inmueble sito en la Corrientes 5440/44, matrícula FR1514794/23, siendo adquirente del mismo la sociedad extranjera denominada «COMPAÑÍA CASTILON SOCIEDAD ANÓNIMA», constituida en la República Oriental del Uruguay en el año 1994, con domicilio especial en la calle Florida 622, piso 10, departamento 2 de la Ciudad de Buenos Aires, representada en ese acto por el Sr. Alvaro Lorenzo, de nacionalidad uruguayo, siendo vendedor de la referida propiedad el Sr. Diego Pablo Simeone, con domicilio en la calle Costa Rica 4876 de la ciudad de Buenos Aires. Dicha operación se realizó por la suma de pesos 115.000, manifestando la sociedad adquirente en la aludida escritura que se trataba de un acto aislado de la sociedad compradora, en los términos del artículo 118 de la ley 19550.

3. Por resolución del 27 de Julio de 2004 y en uso de las atribuciones conferidas por los artículos 7 y 10 de la ley 22.325, y al artículo 3° de ta Resolución General IGJ n° 8/2003, se dispuso la realización de las siguientes medidas de investigación: ( a ) Efectuar una visita de inspección al inmueble de la Avenida Corrientes 5440/44 de esta Ciudad, y al inmueble de la calle Florida 622, piso 10, departamento 2 de esta Ciudad de Buenos Aires, a los fines de constatar su ocupación, si en los mismos se desarrolla alguna actividad profesional o empresario y el título que invocan quienes se domicilien en esas direcciones: ( b ) Intimar al escribano Carlos Angel Cartelle, titular del Registro Notarial número 1698, a los efectos de que acompañe copia certificada de la escritura n° 188 del 11 de Marzo de 2004: ( c ) Citar a dar explicaciones al Sr. Alvaro Lorenzo, con domicilio en la calle Florida 622, piso 10 departamento 2 de esta Ciudad, quien deberá adjuntar copia de los estatutos de la sociedad extranjera denominada «Compañía Castilon SA», así como del poder con el cual acreditó la representación de la aludida sociedad, en oportunidad de adquirir el inmueble de la Avenida Corrientes 5540/44, el 11 de Marzo de 2004, ante el escribano Carlos Angel Cartelle.

4. A fs. 11, el 26 de Agosto de 2004, los Inspectores de Justicia, Dres. Néstor Damián Cotignola y Luciano Javier González informaron que en esa fecha se constituyeron en la Avenida Corrientes 5440/44 de la ciudad de Buenos Aires, donde fueron atendidos por el encargado del edificio, quien les manifestó que el inmueble del octavo piso «A» está destinado a vivienda familiar y habitado por el abogado Bernardo Splenser, quien es inquilino de la propiedad. Luego de ello, dichos funcionarios preguntaron por portero eléctrico a la persona que ocupa esa unidad, quien respondió ser la empleada doméstica del lugar, quien dijo no poder decir nada más y que había que hablar con los dueños. Luego de ello, los aludidos funcionarios se constituyeron en la calle Florida 622, piso 10 de esta Ciudad, donde funciona el Estudio Jurídico «Settembrini», donde fueron atendidos por el Dr. Gustavo Marcelo Messina, quien invocó haber asesorado eventualmente a la sociedad extranjera «Compañía Castilon SA». Preguntado si conoce al Sr. Alvaro Lorenzo, manifestó que lo conoce y que dicha sociedad extranjera le dio al mismo un poder especial para la compra del inmueble, cuyo propietario era el jugador de fútbol Sr. Diego Pablo Simeone. A continuación dicho letrado recordó que la sociedad extranjera está inscripta en la Inspección General de Justicia, comprometiéndose a adjuntar sus antecedentes en los próximos días.

5. Que ante las manifestaciones efectuadas por el Dra. Alejandra Messina en torno a la registración de la sociedad «Compañía Castilon Sociedad Anónima», fue agregado de oficio y obra a fs. 12/13 del presente expediente, la plancha de inscripción de la sucursal de la sociedad «Compañía Castilon Sociedad Anónima», inscripta en el Registro Público de Comercio el día 19 de Abril de 1995, al número 386, libro 53 tomó B de Estatuto de Sociedades Extranjeras.

6. Que ante ello, y sin perjuicio de las restantes medidas investigatorias previstas a fs. 10, la Sra. Jefe del Departamento de Sociedades Comerciales y de Regímenes de Integración Económica, la Dra. Susana C. Rodríguez dispuso agregar, sin acumular, el expediente de inscripción de la sociedad extranjera «Compañía Castilon Sociedad Anónima» (expediente 08333 ), de cuyas constancias surge: a) Que dicha sociedad fue constituida en la ciudad de Montevideo, República Oriental del Uruguay, el 27 de diciembre de 1989, siendo sus socios fundadores los Sres. Israel Lublinerman, Esther Reitzes y Marta Otero, todos de nacionalidad uruguaya; b) Que como toda sociedad constituida bajo el régimen de la ley 11073 de la República Oriental del Uruguay, el plazo de duración es de 100 años y el objeto amplísimo, comprensiva de cualquier actividad comercial, incluso las operaciones inmobiliarias; c) El capital social original fue de U$S 200.000, siendo las acciones al portador; d) Que por acta de Asamblea Extraordinaria celebrada en Montevideo el 3 de Octubre de 1994 se resolvió establecer una sucursal en la República Argentina, designándose como director y representante legal al Sr. Oscar Roberto Settembrini, fijando el domicilio de la sucursal de la referida sociedad extranjera en la calle Florida 622, piso 1°, oficina 2° de la Capital Federal, fijándosele a dicha sucursal un capital de US$ 20.000; e) Que el Sr. Oscar Roberto Settembrini aceptó dicho cargo, pues presentó en el expediente de inscripción un escrito que obra a fs. 24, invocando su carácter de representante legal de la sociedad «Compañía Castilon Sociedad Anónima», la cual, luego de superar una serie de observaciones formuladas por este Organismo, fue inscripta en el Registro Público la aludida sucursal el día 19 de Abril de 1995.

7. Pues bien, y volviendo al expediente número 598750, a fs. 22/25 fue acompañada la escritura pública número 188 del 11 de Marzo de 2004, del protocolo del escribano Carlos Cartelle, de compraventa del inmueble de la Avenida Corrientes 5440/44 por parte de la sociedad extranjera «Compañía Castilon SA» al Sr. Diego Simeone. Surge de la misma que la referida entidad estuvo representada por el Sr. Alvaro Lorenzo, con domicilio en la calle Florida 622, piso 10, departamento 2 de la Ciudad de Buenos Aires y de nacionalidad uruguayo. Surge asimismo de dicha escritura que el inmueble enajenado le correspondía al vendedor por compra realizada a Roberto Oscar Settembrini (curiosamente, el mismo representante inscripto en la República Argentina de la sociedad extranjera compradora) el 14 de Octubre de 1992, mediante escritura suscripta por el mismo escribano Carlos Angel Cartelle, dejando constancia el representante de dicha sociedad foránea, el Sr. Alvaro Lorenzo, “...que el acto que realiza su representada reviste carácter de acto aislado conforme artículo 118 de la ley 19550...”,

8. A fs. 28 a 41, se presentó el Sr. Alvaro Lorenzo, adjuntando a esta INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA copia de los estatutos de la sociedad extranjera COMPAÑÍA CASTILON SA; así como también copia del poder con el cual se acreditó la representación de dicha sociedad, en oportunidad de la adquisición del inmueble de la Avenida Corrientes 5440/44, con fecha 11 de Marzo de 2004.

En cuanto al estatuto de dicha sociedad, la copia presentada es la misma que fuera agregada en el expediente 08333 correspondiente a la sociedad «Compañía Castilon SA», a la cual ya nos hemos referido en el parágrafo 6. En cuanto al poder especial otorgado a favor del Sr. Alvaro Lorenzo, dicho instrumento fue otorgado por el escribano de Montevideo, Jorge Alberto Calabrese Martino, en 2 de diciembre de 2003, representando a la referida sociedad el Sr. José Luis Balbi en su calidad de presidente del directorio. Se trata de un poder especial y expreso, a los fines de que el Sr. Lorenzo, actuando en nombre y representación de «Compañía Castilon SA» pueda adquirir el inmueble matrícula FR 15-14794/23, ubicado en la calle Corrientes 5440, piso 8° Departamento A de la Ciudad de Buenos Aires. Se aclaró que dicho poder se tendrá por vigente y válido mientras no se comunique por escrito su revocación o cualquier otro acto que lo altere a las oficinas donde fuese presentado.

Acompañó asimismo el Sr. Lorenzo copia del acta de directorio de la sociedad «Compañía Castilon SA» del 28 de Noviembre de 2003, que resolviera el otorgamiento de dicho poder y la legalización de las actuaciones notariales acompañadas.

9. Finalmente, el 20 de Octubre de 2004, el Sr. Coordinador del Departamento de Sociedades Comerciales y Regímenes de Integración Económica, el Dr. Luciano González, declaró cumplidas todas las medidas ordenadas en estas actuaciones, por lo que correspondía elevar las mismas a la consideración del suscripto, como Inspector General de Justicia, a los efectos del dictado de la correspondiente resolución.

Y CONSIDERANDO:

10. Que el presente expediente ha sido formado en cumplimiento de lo dispuesto por el artículo 3° de la Resolución General n° 8/2003 a los fines de analizar, por parte de la INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA, los instrumentos remitidos a este Organismo por el REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE en los cuales ha intervenido una sociedad extranjera invocando la celebración de un acto aislado en la República Argentina y con el objeto de encuadrar, legalmente, la actuación de dicho ente en nuestro país.

11. Que en puridad, una primera lectura de las presentes actuaciones aconsejaría el archivo de las mismas, pues a pesar de haberse dejado expresa constancia en la escritura pública 118 de venta del inmueble de la Avenida Corrientes 5440/44, octavo piso, unidad funcional 23, que para la sociedad adquirente, «COMPAÑÍA CASTILON SA», se trataba de un acto aislado, en los términos del artículo 118 de la ley 19550, - manifestación sumamente discutible en derecho, pues dicha sociedad procedió a alquilar el mismo, conforme surge de la diligencia efectuada en fecha 26 de Agosto de 2004 (fs. 11) - se descubre luego, merced a las tareas de investigación efectuadas por este Organismo de Control, que dicha entidad foránea se encontraba inscripta en el Registro Público de Comercio a cargo de esta INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA, desde el año 1995, esto es, casi nueve años antes de la celebración de la aludida operación inmobiliaria.

De manera que, estando inscripta la sucursal local de la sociedad extranjera «COMPAÑíA CASTILON SOCIEDAD ANONIMA» en el Registro Público de Comercio, la manifestación efectuada por su representante local, el Sr. Alvaro Lorenzo, formulada en el acto escriturario del 11 de Marzo de 2004, en el sentido de tratarse - la operación inmobiliaria instrumentada en dicha escritura - de un acto aislado en los términos del artículo 118 de la ley 19550, carece de toda virtualidad práctica, pues, es de toda obviedad que, aún constatado que no se hubiese tratado de un acto de tales características, no procede ordenar su registración, cuando dicha sociedad ya se encuentra inscripta en el Registro Público de Comercio, con anterioridad a la adquisición del inmueble.

12. Ahora bien, no puede dejar de señalarse que quien compareció a la aludida escritura de compraventa del inmueble de la Avenida Corrientes 5440, piso 8° «A» de la Ciudad de Buenos Aires, el 11 de Marzo de 2004, en representación de la sociedad extranjera «COMPAÑÍA CASTILON SOCIEDAD ANONIMA», el Sr. Alvaro Lorenzo, no es el representante local inscripto en el Registro Público de Comercio, sino un representante convencional, cuyo poder especial fuera otorgado en Montevideo, ROU, el 2 de diciembre de 2003 por el presidente del directorio de dicha compañía, y por ante el notario de esa ciudad, el Esc. Jorge Alberto Calabrese Martino, poder que no fue inscripto en dicho registro mercantil, como lo impone el artículo 118 de la ley 19550.

Por el contrario, quien se encuentra designado como representante local de la sucursal argentina de la sociedad uruguaya «COMPAÑÍA CASTILON SOCIEDAD ANONIMA», es el Sr. Oscar Roberto Settembrini, no habiendo constancias, en esta INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA, que aquella entidad foránea hubiese revocado la designación de su representante inscripto, o la nueva designación de un representante local.

13. Parece forzoso concluir que si el artículo 118 inciso 3) de la ley 19550 impone a la sociedad constituida en el extranjero que pretende establecer una sucursal, asiento o cualquier otra especie de representación permanente en la República Argentina, «justificar la decisión de crear dicha representación y designar la persona a cuyo cargo ella estará», para luego imponerle a dicho representante las mismas responsabilidades que para los administradores de sociedades nativas prevé la ley 19550 (art. 121), mal puede prescindirse de la actuación de dicho representante inscripto en el Registro Público de Comercio en todas las operaciones celebradas por la sociedad extranjera en la República Argentina, pues tal inscripción no puede tener otra finalidad que aquella que inspira a todos aquellos actos cuya registración es impuesta por el legislador en forma obligatoria, esto es, dar publicidad a todos esos actos (Castillo, Ramón, «Curso de Derecho Comercial», tomo I, página 183).

Con otras palabras, permitir que un mero apoderado designado por la sociedad extranjera desde su país de origen, pueda celebrar un determinado acto en la República Argentina, de la importancia que supone toda adquisición de inmuebles, e ignorando la presencia de su representante en el país, el cual fuera inscripto en un registro público, a los fines de darle publicidad a su nombramiento y tornar oponible su actuación, implica sencillamente derogar tácitamente - o hacer caer en letra muerta, lo que es lo mismo - la expresa exigencia prevista por el artículo 118 inciso 3° de la ley 19550.

Repárese asimismo que el artículo 25 del decreto 1493/82, reglamentario de la ley 22.315, al enumerar los requisitos que deben presentar las sociedades constituidas en el extranjero que realizan ejercicio habitual de su actividad en el país, establecimiento de sucursal, asiento o representación, dispone expresamente que los representantes locales de dichas entidades foráneas deben, en oportunidad de solicitar la registración de la compañía extranjera, denunciar sus datos personales y constituir domicilio especial a todos los efectos que pudieren corresponder. La finalidad de tal exigencia es obvia: anoticiar a los terceros los datos que les resultan de evidente interés a los fines de evaluar su actuación en los términos del artículo 121 de la ley 19550 y, eventualmente, iniciarle a tales representantes las acciones de responsabilidad. Así entendidas las cosas, no parece congruente con el espíritu del legislador sostener la validez de la actuación en la República Argentina de representantes convencionales designados desde el exterior, mediando un representante de la sociedad constituida en el extranjero inscripto en los registros mercantiles locales, pues ello, se reitera, implica desvirtuar el régimen de oponibilidad y responsabilidad previsto por el ordenamiento legal societario en materia de actuación permanente de sociedades constituidas en el extranjero en la República Argentina.


14. Ahora bien, y como ya se encuentra inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble la operación de compraventa del inmueble de la Avenida Corrientes 5440/44, matrícula FR 15-14794/23, así como registrada la titularidad dominial del mismo en cabeza de la sociedad extranjera “Compañía Castilon Sociedad Anónima”, con los efectos previstos por los artículos 15, 17 y 18 de la ley 19.549, en relación con dicha operación corresponde en lo inmediato poner la presente resolución en conocimiento del Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad de Buenos Aires, a los fines que el mismo estime del caso, como así también comunicarla al Colegio de Escribanos de la Capital Federal en orden a merituar la actuación del escribano autorizante de la operación, Carlos Angel Cartelle, titular del Registro Notarial número 1698, habida cuenta advertirse, a tenor de la escritura pública labrada, que el mismo receptó la simple manifestación de un apoderado convencional sobre la naturaleza del acto celebrado por su sociedad mandante en la República Argentina, en lugar de requerir los antecedentes de la misma ante esta Inspección General de Justicia.

Por todo lo expuesto y en mérito a las normas legales citadas en los considerandos precedentes,

EL INSPECTOR GENERAL
DE JUSTICIA
RESUELVE:

Artículo 1º : Declarar abstracta la cuestión debatida, en torno a la naturaleza y a los alcances de la operación de compra de inmueble celebrada por la sociedad extranjera «Compañía Castilon Sociedad Anónima» en la República Argentina en fecha 11 de Marzo de 2004.

Artículo 2°: Comunicar la presente resolución al Registro de la Propiedad Inmueble y al Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, a los fines de lo dispuesto por el considerando n° 14 de la misma, remitiendo copia certificada de la misma.

Artículo 3°- Regístrese, notifíquese y líbrense las comunicaciones contempladas en el artículo 2°. Oportunamente archívese. Dr. RICARDO AUGUSTO NISSEN – INSPECTOR GENERAL DE JUSTICIA.