Sumario: Sociedad Extranjera: Compra de Inmueble – Operación en Calidad de “Acto Aislado”. S.A. Vende a Sociedad Extranjera. Representante – Apoderado. I.G.J.: Medidas de Investigación. Inmueble Destinado para Viviendade los Dueños cuando Vienen de Viaje a la Argentina. Actos: Relaciones Jurídicas – Exceso de Acto Aislado – Cumplimiento de lo Dispuesto en el 3er. Parr. Del Art. 118 de la L.S. y Art. 4º de la Resol. Gral. IGJ Nº 8/03.

BUENOS AIRES, 9 de Enero de 2006

VISTO el expediente N° 5.066606/637178, del registro de esta INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA, correspondiente a la sociedad F.T.S. INVEST ESPAÑA S.L. , y
CONSIDERANDO

Que las presentes actuaciones son instruidas en el marco de la Resolución General I.G.J. N° 8/03, a fin de analizarse, por parte de esta INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA, los alcances de la operación de compra de un inmueble sito en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en la cual ha intervenido como adquirente una sociedad constituida en el extranjero, quien invocó haber celebrado la operación en calidad de acto aislado; ello con el objeto de realizar el encuadramiento legal de la mencionada sociedad en orden a las disposiciones pertinentes de la Ley N° 19.550.

Que por escritura n° 299 del 4 de Agosto de 2004 del protocolo del escribano Adolfo Groisman, titular del Registro Notarial n° 485 de la Ciudad de Buenos Aires, obrante a fs. 2/5, se instrumentó la venta por parte de la sociedad MELO VILLAGE S.A., con domicilio social en la Avenida San Martín 2509, local 12, de la Ciudad de Buenos Aires, constituida el 2 de Enero de 2001 e inscripta en el Registro Público de Comercio el 12 de Enero de 2001 bajo el n° 690, L° 13 de Sociedades por Acciones, representada en ese acto por su presidente, el Sr. Julio Armando Casanova, a favor de la sociedad F.T.S. INVEST ESPAÑA S.L., con domicilio social en Mungia (Arritugane, 3), representada en ese acto por el Sr. Sergio Agustín del Rincón San Miguel o Del Rincón Navarro, con domicilio en la calle 25 de Mayo 317 de Zárate, Provincia de Buenos Aires, de la unidad funcional 33 del noveno y décimo piso, con entrada por la calle José Andrés Pacheco de Melo 2049 y la unidad 1 (parte indivisa), con entrada por la calle José Andrés Pacheco de Melo 2057, por un precio total y definitivo de U$S 60.000, manifestando la sociedad compradora que se trataba de un acto aislado.

Que en uso de atribuciones legales y reglamentarias (artículos 8°, Ley N° 22315 y 3°, Resolución General I.G.J. N° 8/03), a fs. 8 fueron dispuestas medidas de investigación consistentes en la realización de visita de inspección al inmueble objeto de la adquisición para constatar su estado de ocupación y título invocado por el ocupante, y también citaciones a brindar explicaciones a quien en representación de la sociedad del exterior había comparecido a la escritura traslativa de dominio del bien -requiriéndosele además acompañara el poder referenciado en dicha escritura para justificar la representación y copia del estatuto de la sociedad representada o de cualquier otra documentación correspondiente a la misma- y al representante legal de la vendedora MELO VILLAGE S.A.

Que a fs. 13 se presentó el Sr. Sergio Agustín del Rincón San Miguel o Del Rincón Navarro, en respuesta a la intimación de fecha 11 de agosto de 2005, obrando a fs. 19 declaración del mismo, en la cual afirmó que su designación como apoderado se limitó a la operatoria de compra venta objeto de las presentes actuaciones conforme poder especial de fecha 19 de abril de 2004 que agregaba a las mismas (fs. 14/ 18), señalando asimismo que no participó de ninguna otra operación en nombre de la sociedad F.T.S. INVEST ESPAÑA S.L. y desconociendo si la sociedad posee algún otro tipo de inmueble. También declaró que el inmueble de la calle Pacheco de Melo es utilizado por los dueños de la sociedad cuando vienen de viaje a la Argentina; que respecto del dinero utilizado para efectuar la compra su tarea se limitó a la firma de la escritura publica traslativa de dominio sin haber tenido nunca en su poder el dinero que se abonó por la compra; que conoció al representante de MELO VILLAGE S.A. el día de la escritura; en cuanto a la búsqueda del inmueble para proceder a su adquisición, reiteró que su tarea se limitó a la firma de la escritura habida cuenta de una relación de amistad que lo une con los dueños de la sociedad sin que exista relación laboral y/o comercial alguna.

Que de la documentación acompañada a fs. 14/ 18 surge que en fecha 19 de abril de 2004, el Sr. Manuel Guzmán Olabarri, en nombre y representación de la sociedad F.T.S. INVEST ESPAÑA S.L. confiere poder especial a favor del Sr. Sergio Agustín Del Rincón Navarro y del Sr. Aitor Aguirre Urribarri, para que cualquiera de ellos en forma solidaria o indistinta otorguen escritura pública traslativa de dominio de la unidad funcional n° 33 ubicada en el noveno piso y de la cochera, ubicada en el primer subsuelo unidad funcional n° 13, ambas del inmueble sito en la calle Pacheco de Melo 2049/53.

Que a fs. 27 obra constancia de la visita de inspección realizada el 21 de octubre de 2005 al edificio en que se encuentra el inmueble adquirido, de la cual resulta que el encargado exhibió al agente actuante un listado de expensas del cual surge que las mismas eran abonadas por la sociedad F.T.S. INVEST ESPAÑA S.L., hallándose ésta atrasada en el pago según manifestación del mismo encargado, quien informó también los datos de la administración del edificio.

Que a fs. 28 se corrió vista de las actuaciones por 5 días a quien había representado a la sociedad F.T.S. INVEST ESPAÑA S.L. en la operación objeto de tratamiento, para que se expidiera sobre la totalidad de las constancias de autos.

Que habiéndose notificado dicha vista a fs. 29, la misma no fue respondida.
Que a fs. 32/37 la Oficina de Sociedades Extranjeras y Asuntos Especiales emite dictamen y las actuaciones quedan en estado de resolver.

Que conforme a las constancias colectadas, la actuación en la República de F.T.S. INVEST ESPAÑA S.L., que pudo ser determinada, consiste en haber adquirido el inmueble individualizado en considerandos anteriores, sito en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, por lo que corresponde determinar si una operación de ese carácter efectuada por una sociedad constituida en el extranjero puede ser considerada como un acto aislado en los términos del segundo párrafo del artículo 118 de la Ley N° 19550; o si, por el contrario, se trata de una actuación que impone la inscripción de dicha entidad en los registros mercantiles locales, en los términos del tercer párrafo del precepto mencionado.

Que si bien, como se ha señalado en doctrina, la parquedad de la ley de sociedades sobre la cuestión no permite fijar un criterio uniforme para todos los casos de adquisición de inmuebles por sociedades del exterior (cfr. POLAK, Federico, La empresa extranjera, Ed. Ábaco de Rodolfo Depalma, Buenos Aires, 2003, pp. 117/ 119), tal modo de actuación supone condiciones de permanencia en aquellos casos en los cuales -como se verifica en el presente, en que el inmueble aparece comprado el 4 de Agosto de 2004 y desde entonces se mantiene en el patrimonio social-, la adquisición no ha sido efectuada con el objeto de una reventa más o menos próxima como modo de liquidar una inversión esporádica favorecida eventualmente por diversas circunstancias.

Que por otra parte, contrariamente a lo afirmado por quien interviniera en la operación representando a F.T.S. INVEST ESPAÑA S.L., según se manifiesta en la escritura traslativa de dominio las partes habían suscripto boleto de compraventa con mucha anterioridad a la firma de ésta -casi un año y medio antes (18 de marzo de 2003)-, lo cual resulta por un lado fuera de toda práctica normal en operaciones inmobiliarias pero que, en lo que aquí importa, revela objetivamente que ha venido existiendo el propósito de mantener el bien dentro del patrimonio social y se han ejercido derechos posesorios.

Que a ello se agrega que, como lo expresó el mencionado representante, el bien es utilizado por los dueños de la sociedad cuando vienen a la República Argentina.

Que cuando el bien es utilizado en condiciones que desvirtúan el fin de lucro de una sociedad, tal circunstancia no puede ser válidamente invocada para pretender sustraer a ésta del ordenamiento legal que le sea aplicable y por otra parte, aun en la hipótesis de que el acto pudiera ser inicialmente concebido como de carácter aislado, el posterior devenir, la posterior continuidad dominial y el haz de relaciones jurídicas con terceros que a ello viene asociada (tasas territoriales, consorcio de copropietarios, relaciones de vecindad, etc.) importan algún grado de giro económico que si bien es menor en cuanto relacionado principalmente con el mantenimiento del bien en el patrimonio social, de todos modos asume permanencia suficiente para considerarlo incompatible con la subsistencia de la noción de acto aislado a su respecto como resguardo contra la obligación de registro impuesta por el tercer párrafo del artículo 118 de la ley de sociedades comerciales.

Que consecuentemente cabe una interpretación extensiva del régimen legal, favorable a una mayor publicidad frente a terceros, cuando se trate de operaciones signadas por la permanencia e importancia económica, como lo son habitualmente las que tienen por objeto bienes inmuebles, y siempre que tal permanencia se verifique en el caso concreto -tal como acontece en el sub examine, de acuerdo a lo relacionado-, lo que también favorece la seguridad jurídica no sólo de las transacciones sino de la posterior posición jurídica de terceros cuyos derechos se relacionen o puedan relacionarse con el bien. Resultaría suficiente que el representante de una sociedad extranjera invocara el carácter de aislado del acto y que a diferencia de lo que aconteció en la especie (v. fs. 2)- no poseyera domicilio real en el país ni constituyera uno especial a los efectos de dicho acto, para tornar virtualmente ilusorio el emplazamiento de la sociedad representada y con ello la efectividad del ordenamiento jurídico, ya que son conocidas las dificultades concretas que existen para citar a juicio a una sociedad del exterior en el país de su domicilio (cfr. CABANELLAS DE LAS CUEVAS, Guillermo, Derecho Societario, Parte General, Sociedades Extranjeras y Multinacionales, Ed. Heliasta, Bs. As., 2005, vol. 9, pp. 429/430; O’FARRELL, Ernesto y GARCIA MORILLO, Pablo, El emplazamiento en juicio de sociedades extranjeras, La Ley, 1997-E, p. 1317); y ello no sólo respecto del emplazamiento específico a que se refiere el artículo 122, inciso a), de la Ley N° 19.550, sino de todo otro que pudieran suscitar las múltiples situaciones y vinculaciones a que puede dar lugar la titularidad de un inmueble (cobros de expensas comunes, servicios, impuestos o tasas, servicios vinculados o necesarios para la conservación del bien, responsabilidades derivadas de relaciones de vecindad, etc.). Debe tenerse presente que de las constancias de las presentes surge que la sociedad se encontraba adeudando expensas.

Que si bien la calificación de un acto jurídico celebrado por una sociedad del exterior como acto aislado no puede ser considerada sólo con pautas cuantitativas (cfr. VITOLO, Daniel R., Sociedades extranjeras y off shore, Ed. Ad-Hoc, Bs. As., 2003, p. 49), ello no conlleva prescindir de un criterio restrictivo en la apreciación de la actuación pretendidamente aislada de la sociedad, que la doctrina ha postulado (ROVIRA Alfredo L., Sociedades extranjeras, Ed. Abeledo Perrot, Bs. As., 1985, p. 56; ZALDIVAR, Enrique, Régimen de las empresas extranjeras en la República, Bs. As., 1972, p. 84; PERCIAVALLE, Marcelo L., Actos aislados cumplidos en el país por una sociedad constituida en el extranjero, Rev. Profesional & Empresaria, Ed. Errepar, Julio de 2004, pp. 692 y siguientes, etc.), habida cuenta de la importancia del tráfico inmobiliario como actividad económica y del fundamento de la obligación de las sociedades extranjeras de inscribirse en los registros de comercio del país, inspirado en principios de soberanía y control que exceden el ámbito de interés económico de las partes (CNCiv., Sala F, 5-6-03, en autos Rolyfar S.A. c. Confecciones Poza S.A.C.I.F.I. s. ejec. hipotecaria). Similar orientación puede deducirse de la posición de la doctrina para la cual mantiene vigencia el fallo plenario del 30 de octubre de 1920 de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de esta Capital, que negó la posibilidad adquirir inmuebles como si se tratara de actos aislados ( ROVIRA, Alfredo, ob.cit., pp. 56/57; VERON, Alberto V., Sociedades Comerciales. Ley 19550, Comentada, anotada y concordada», Ed. Astrea, Bs. As., 1983, p. 501; PERCIAVALLE, Marcelo, Sociedades extranjeras, Ed. Errepar, Bs. As., 1998, p. 10; etc. ) y del Proyecto de Reformas a la Ley de Sociedades Comerciales elaborado por la comisión designada por la Resolución N° 112/02 del MINISTERIO DE JUSTICIA Y DERECHOS HUMANOS, que en la modificación al artículo 123 de la ley vigente propicia incluir, sin salvedades o excepciones, la exigencia de inscribirse en el Registro Público de Comercio para las sociedades extranjeras que adquieran inmuebles, lo cual, si bien prescinde dicho proyecto de la categoría del acto aislado en la consideración del régimen legal de actuación en el país de las sociedades constituidas en el extranjero, puede auspiciar mientras tanto, bajo las normas vigentes, la razonabilidad de la extensión interpretativa de esta categoría, con consideración a las circunstancias de cada caso.

Que por todo ello, y en el entendimiento que, atento las características que ofrece la adquisición del inmueble sito en la calle Pacheco de Melo 2049/57 de esta Ciudad -con sus datos de individualización indicados en la escritura respectiva- por parte de la sociedad extranjera F.T.S. INVEST ESPAÑA S.L., excede el concepto de «acto aislado» receptado en el artículo 118, segundo párrafo, de la Ley N° 19550, corresponde intimar a dicha sociedad -en la persona de su representante que actuó en el acto considerado y de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 4°, último párrafo, de la Resolución General I.G.J. N° 8/03- para que proceda a cumplir con su inscripción en el Registro Público de Comercio a cargo de esta INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA conforme al tercer párrafo del citado artículo 118 de la ley de sociedades, satisfaciendo al efecto los requisitos de dicha norma legal y los establecidos en las Resoluciones Generales I.G.J. Nros. 7/03, 3/05 y demás normativa aplicable.

Que la intimación referida se efectúa a los fines del tercer párrafo del artículo 118 de la Ley N° 19.550, habida cuenta de que en base a los elementos colectados en las actuaciones tal resulta ser prima facie el encuadre del caso, sin perjuicio de requerirse, en el trámite respectivo, que la sociedad se ajuste íntegramente a la Ley N° 19.550, en caso de que no sean abastecidos los extremos necesarios para la aplicabilidad a la misma derecho de su lugar de constitución (artículo 5°, Resolución General I.G.J. N° 7/03).

Por ello, lo dictaminado a fs. 32/37 por la Oficina de Sociedades Extranjeras y Asuntos Especiales y lo dispuesto en los artículos 5° y 118 de la Ley N° 19.550, 6° y 8° de la Ley N° 22.315, 4° de la Resolución General I.G.J. N° 8/03, demás normativa aplicable y doctrina y jurisprudencia referidas en los considerandos que anteceden,

EL SUBINSPECTOR GENERAL DE
JUSTICIA (int.) A CARGO DE LA INSPECCIÓN
GENERAL DE JUSTICIA
RESUELVE:

Artículo 1° - Intimar a la sociedad F.T.S. INVEST ESPAÑA S.L. -en la persona de su representante interviniente en la adquisición de inmueble a que se refiere esta resolución, Sr. SERGIO AGUSTIN DEL RINCON NAVARRO o SERGIO AGUSTIN DEL RINCON SAN MIGUEL, con domicilio en la calle 25 de Mayo 317 de Zárate, Provincia de Buenos Aires-, para que dentro de los noventa (90) días de notificado de la presente, dé cumplimiento a la inscripción normada por el artículo 118, tercer párrafo, de la Ley N° 19.550, bajo apercibimiento de promoverse las acciones judiciales pertinentes.

Artículo 2° - Regístrese, notifíquese por carta-documento a la persona indicada en el artículo anterior, dándose cumplimiento a las disposiciones del Decreto N° 1883/91 reglamentario de la Ley Nacional de Procedimientos Administrativos N° 19.549. Procédase en su caso conforme a lo dispuesto en el último párrafo del artículo 4° de la Resolución General I.G.J. N° 8/03. Cumplido, vuelva a la Oficina de Sociedades Extranjeras y Asuntos Especiales. Dr. HUGO ENRIQUE ROSSI – SUBINSPECTOR GENERAL (INT., a/c INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA.