83644/2012
«G. A. S. M. c/ M. A. M. DE LOS A. Y OTRO s/ ESCRITURACION»
LIBRE N° 083644/2012/CA002

En la Ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los días del mes de diciembre del año dos mil diecisiete, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala «A» de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos de apelación interpuestos en los autos caratulados: «G. A.S. M. c/ M. A. M. D. L. A. Y OTRO s/ ESCRITURACION», respecto de la sentencia de fs. 524/541 el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿SE AJUSTA A DERECHO LA SENTENCIA APELADA?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: señores jueces de cámara doctores: RICARDO LI ROSI –SEBASTIÁN PICASSO - HUGO MOLTENI - A LA CUESTIÓN PROPUESTA, EL DR. RICARDO LI ROSI DIJO:


I.- La sentencia de fs. 524/541 admitió parcialmente la demanda entablada por S. M. G. A. contra A. M. d. l. A. M. y C. J. M..
En consecuencia, condenó a estos últimos a abonar a la actora, en el plazo de diez días, la suma de Pesos Trescientos Mil ($ 300.000), con más sus intereses, juntamente con la cifra que surja de la etapa de ejecución de sentencia en lo relativo al rubro rotulado como «pérdida de ganancia». Asimismo, impuso las costas del juicio a los demandados.-
Contra dicho pronunciamiento se alzan las quejas de la demandante, cuyos agravios de fs. 556/565 no fueron respondidos por la contraparte.-

II.- Previo a proceder al análisis de los agravios formulados en esta Alzada, resulta oportuno efectuar una breve síntesis de los hechos que motivaron el presente conflicto.-
Relata la actora que con fecha 16 de julio de 2008 adquirió a la codemandada A. M. de los A. M. –por boleto de compraventa– un departamento en construcción, designado provisoriamente como unidad funcional «A» ubicado en el segundo piso del edificio con frente a la calle Thames 654/656.-
Aclara que la titular registral del bien era A. M. d. l. A. M. mientras que el constructor fue C. J. M., ambos sujetos pasivos de la acción.-
Indica que en la cláusula tercera la vendedora se comprometió a entregar el inmueble como plazo máximo el día 15 de julio de 2009 y que el precio se estableció en la suma de U$S 57.276, el cual fue abonado en U$S 22.910 a la firma del boleto y el saldo de U$S 34.365 se pagó en 15 cuotas mensuales y consecutivas.-
Destaca que, a pesar de su ejemplar cumplimiento, el departamento fue entregado dos años después de lo convenido, en fecha 6 de julio de 2011, período en el cual concurrió asiduamente a la oficina de la emplazada y realizó todo tipo de gestiones a fin de recibir la unidad conforme a lo acordado.-
Manifiesta que en fecha 22 de marzo de 2012 remitió carta documento a la codemandada A.M. d. l. A. M. intimándola a escriturar, a concluir la obra y a resolver los graves inconvenientes del suministro de energía eléctrica que presenta el edificio.-
Detalla todas las obras que restaban realizar en el edificio para culminar con su construcción y señala que los demandados jamás designaron administrador, motivo por el cual los adquirentes lo hicieron de manera provisional a fin de llevar adelante los trámites inherentes al edificio y a fin del desarrollo de su vida.-
Sostiene que el inmueble no presentaba inscripto el reglamento de copropiedad ni los planos a fin de afectar el edificio al régimen de propiedad horizontal, lo cual –a la época de promoción de la demanda– obstaba la escrituración.-
Afirma que, al momento de la entrega de la unidad, el inmueble poseía una instalación de electricidad sumamente precaria, no apta para el consumo del edificio y que impedía la aptitud del departamento para ser habitado.-
Expresa que, ante el desconocimiento de la situación del suministro del servicio eléctrico, procedió a dar en locación la unidad aunque luego de algunos meses aparecieron graves inconvenientes en la provisión de dicho servicio. A partir de ello, pudo comprobarse que el edificio no tenía habilitación de Edesur S.A., ni luz de obra y que el constructor robaba la luz de la calle. A raíz de este último extremo, se promovió una causa penal, donde se dispuso el corte del suministro de energía del edificio, permaneciendo casi dos meses sin servicio eléctrico. Aclara que, al no contar con la instalación para provisión de gas natural, la falta de electricidad torna completamente inhabitable el edificio.-
Indica que, como consecuencia de los problemas del suministro eléctrico, los locatarios decidieron dar por rescindida la locación.-
Agrega que la precaria instalación eléctrica dio lugar a que los adquirentes promovieran un proceso de amparo a fin de que la empresa proveedora de electricidad brinde dicho servicio.
En ese expediente se obtuvo una medida autosatisfactiva mediante la cual diversos adquirentes obtuvieron que Edesur S.A. habilite una tarifa B que brinda servicio provisional por un año hasta tanto se adecuen las instalaciones a la normativa vigente y a las regulaciones de la empresa prestataria del servicio. Hasta el otorgamiento de la habilitación definitiva, la provisión eléctrica es restringida, debiendo los copropietarios consumir la menor cantidad de electricidad posible según expresas indicaciones de la empresa.-
Destaca que los adquirentes de varias de las unidades funcionales afrontaron y siguen pagando los gastos relativos a la realización de las tareas necesarias para la adecuación de las instalaciones eléctricas del edificio.-
Requiere que se admita la demanda tendiente a que la vendedora dé cumplimiento al contrato, resaltando la terminación del edificio con todos los servicios, la afectación a la ley de propiedad horizontal, los planos de subdivisión y mensura, el final de obra, la instalación del suministro de energía eléctrica de manera reglamentaria y definitiva, y la escrituración de la unidad. Asimismo, reclama indemnización por daños y perjuicios.-
A su turno, la codemandada A.M. d. l. A. M. reconoce la existencia del contrato y pone de resalto que a la fecha de interposición de la demanda la unidad de la actora ya se encontraba terminada ya que había recibido la posesión el 6 de julio de 2011, oportunidad en la cual recibió el inmueble de conformidad manifestando no tener nada más que reclamar al respecto.-
Sostiene que la obra siempre avanzó conforme a lo previsto, hasta que sufrió algunos inconvenientes como consecuencia de la crítica situación socioecónomica tanto a nivel nacional como internacional. A ello adiciona las numerosas huelgas por parte de los obreros, el desabastecimiento de materiales, las inclemencias climáticas, los extensos «feriados puente» y las demoras del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires para la aprobación de los planos.-
Empero, expone que quien compra en pozo asume el riesgo de que la obra se demore y destaca la ventaja económica que resultó para la accionante la adquisición del inmueble en la suma de U$S 57.276.-
Indica que el inmueble estaba para ser entregado antes del 6 de julio de 2011 pero la reclamante se negaba a recibir la unidad sin antes escriturar, lo cual no podía realizarse sin la aprobación del GCBA del plano de subdivisión de la obra.-
Considera que resulta ilógico que pretenda atribuirse a su parte responsabilidades que no le corresponden por tratarse de un trámite a cargo de una entidad gubernamental.-
Manifiesta que al entregarse la unidad se dejó constancia que aún se estaban realizando trabajos de obra sobre las partes comunes, los que serían terminados antes de la escrituración de la unidad.-
Alega que su parte intentó designar administrador, lo cual fue rechazado por los adquirentes de las distintas unidades funcionales por considerar que no lo necesitaban y que, de ser necesario, ellos lo designarían.-
Señala que es falso que el suministro de energía eléctrica se realizase robando luz de la calle, como también que el edificio tuviese una instalación eléctrica sumamente precaria. Sin embargo, reconoce que la obra sufrió algunos inconvenientes que obedecieron a distintos requerimientos por parte de la empresa Edesur S.A.-
Afirma que la entrega de todas las unidades se llevó a cabo en debida forma y en las condiciones de habitabilidad acordadas.-
Postula que la demandante conocía perfectamente el estado de su unidad y del edificio, de lo cual da cuenta el acta de entrega de la posesión, oportunidad en la cual manifestó que nada tenía que reclamar por ningún concepto.-
Respecto a la escrituración, expresa que la misma debía llevarse a cabo dentro de los 30 días de aprobado el plano de subdivisión y mensura, los cuales –al momento de la contestación de la demanda– ya estaban aprobados.-
Asevera haber cumplido el contrato en su totalidad, restando la escrituración de las unidades funcionales, estando terminados los trabajos de obra tanto en el edificio como en los departamentos.-
Por su parte, el codemandado C. J. M. no contestó la demanda y fue declarado rebelde, estado que cesó con la ulterior presentación del mismo a las actuaciones.-
III.- Antes de tratar los planteos formulados por la recurrente, creo necesario recordar que los jueces no están obligados a hacerse cargo de todos y cada uno de los argumentos expuestos por las partes ni a analizar las pruebas producidas en su totalidad, sino tan solo aquéllos que sean conducentes para la correcta decisión de la cuestión planteada (conf. arg. art. 386, Cód. Procesal y véase Sala F en causa libre Nº 172.752 del 25/4/96; CS, en RED 18-780, sum. 29; CNCiv., sala D en RED, 20-B-1040, sum. 74; CNFed. Civil y Com., sala I, ED, 115-677 -LA LEY, 1985-B, 263-; CNCom., sala C en RED, 20-B-1040, sum. 73; SC Buenos Aires en ED, 105-173, entre otras).- IV.- Establecido ello, corresponde analizar el primero de los agravios formulados por la apelante, relativo a que la sentencia de primera instancia omite condenar a los accionados al cumplimiento de la obligación de hacer requerida en la demanda.- Llega firme a esta Alzada la consideración efectuada por la anterior Juzgadora en lo atinente a los incumplimientos en que incurriera la parte demandada en el marco de la relación contractual que dio origen a este litigio.-
Las diversas inobservancias que se exponen en la sentencia de grado llevaron al acogimiento parcial de la demanda entablada, pronunciamiento que no fue recurrido por los accionados.-
En tal sentido, en el decisorio en crisis se desarrollan las graves fallas que presenta el suministro de energía eléctrica en el edificio construido, las cuales aparejan un palmario incumplimiento contractual que torna inhabitable la unidad adquirida. Para así decidir, la Sra. Juez de grado se apoya en la informativa dirigida a la Administración Camargo, la informativa a Edesur S.A., la causa penal en la que resultara imputado el Sr. C. J. M. y la pericia de ingeniería.-
También se encuentra consentido el hecho que no existen constancias en el expediente que indiquen que se haya regularizado el suministro de energía eléctrica en el inmueble.- Súmese a ello que en el escrito de fundamentación la actora sostiene que la situación no se encuentra solucionada de manera definitiva.-
Sobre la base del marco expuesto precedentemente, corresponde poner de resalto que debido a la adscripción del proceso civil al principio dispositivo y como manifestación tradicional de éste, las partes se hallan sujetas a una carga procesal genérica de probar los hechos que adujeron como fundamentos de la pretensión, defensa o excepción. Deben entonces aportar, a riesgo de sufrir un perjuicio en su propio interés en caso contrario, los hechos sobre los que habrá de girar la decisión judicial, y la prueba acerca de dichos extremos, de modo de lograr formar la convicción del Juez acerca de la probable existencia de los presupuestos fácticos previstos en las normas jurídicas cuya aplicación se pretende, pues el hecho alegado y no probado por los medios que el ordenamiento autoriza o dispone, en tanto no se halle exento de prueba, no existe para el proceso (conf. Kielmanovich, Jorge L., «Código Procesal Civil y Comercial de la Nación Comentado y Anotado», T°II, ed. LexisNexis - Abeledo Perrot; pág. 630).- Asimismo, cabe destacar que el principio de congruencia exige la concordancia entre la demanda, la contestación y la sentencia en lo que hace a las personas, al objeto y a la causa, de modo que las partes, al fijar el alcance y el contenido de la tutela jurídica requerida, delimitan la actividad jurisdiccional a las cuestiones incluidas en la pretensión del actor y la oposición del demandado (conf. CNCiv., esta Sala, voto de la Dra. Luaces en Libre nÚ 227.657 del 15/12/97; voto del Dr. Escuti Pizarro en E.D. 86-423 y sus citas de Palacio, «Derecho Procesal Civil» T° I, pág. 258/259; Fassi -Yánez «Código Procesal…» T° IÚ, pág. 779; mi voto en Libre n° 612.174 del 27/5/13).-
Así las cosas, en el escrito inaugural de la presente litis la actora requiere que se condene a los demandados al total cumplimiento del contrato, haciendo especial hincapié en la falta del final de obra y en la instalación del suministro de energía eléctrica de manera reglamentaria y definitiva (cfr. fs. 135 vta./136 pto. 3.A).-
La Sra. Magistrada de la anterior instancia considera que el cumplimiento cabal de las obligaciones de hacer por parte de los demandados ya no resulta posible dado que los adquirentes de varias unidades designaron a la Administración Camargo para organizar los trabajos que los constructores dejaron pendientes.-
En esta Alzada la apelante insiste en su pretensión original de que se condene a la parte emplazada a la íntegra finalización de los trabajos pendientes en el edificio.-
Tal como ya lo señalara, se encuentra consentido que la unidad adquirida por la actora fue entregada cuando el edificio aún no estaba terminado pues la provisión del servicio de energía eléctrica presentaba graves fallas y además no contaba con el final de obra (ver respecto a este último aspecto la prueba informativa dirigida al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires de fs. 317/324, fs. 371/372 y fs. 394/395).-
Tampoco se acreditó que los trabajos pendientes se hubieran culminado definitivamente con posterioridad a que la accionante entrara en posesión de su unidad funcional.-
Entonces, conforme al principio dispositivo que impera en el proceso civil, la actora probó el incumplimiento en el que incurriera la parte demandada.-
En virtud de lo expuesto y a la luz del principio de congruencia, considero que las quejas formuladas respecto a esta cuestión deben ser atendidas, por lo que debe declararse la procedencia de la condena a hacer que pretende la reclamante.-
No obsta a lo expuesto la realización de tareas por parte de la administración del consorcio desde su designación, pues tal circunstancia no releva a los emplazados de la obligación que les cabe en su carácter de vendedora y constructor del edificio, especialmente si se tiene en cuenta que los trabajos pertinentes no han culminado.-
Dicho de otro modo, el hecho de que los copropietarios hayan canalizado a través de la administración del consorcio la realización de ciertas labores que se omitieran en la construcción del edificio no es suficiente para exonerar a la parte obligada conforme a las estipulaciones que surgen del contrato de marras.-
En consecuencia, por el momento no resulta procedente la fijación de una indemnización sustitutiva de la obligación de hacer que deben afrontar los demandados.-
Conforme lo establece el art. 513 del Código Procesal, recién ante el incumplimiento de la sentencia que condena a hacer alguna cosa es que puede obligarse a la demandada a resarcir los daños y perjuicios provenientes de la inejecución o bien hacerse lo que se ordenó a su costa, a elección del acreedor.-
Asimismo, debe tenerse especialmente en cuenta que la actora no estimó los perjuicios derivados por el incumplimiento contractual, más allá de los rubros por daño moral, daño psicológico y tratamiento y por la imposibilidad de alquilar el inmueble.-
Es así que la orfandad argumentativa y probatoria vinculada a esta cuestión a la que alude la anterior Sentenciante obedece a que la pretensión efectuada por la reclamante resulta diversa a la condena resarcitoria impuesta en el pronunciamiento recurrido.-
Ello así, la fijación de una indemnización derivada del incumplimiento de una obligación de hacer podrá – eventualmente– sobrevenir en una etapa procesal posterior, de corroborarse que la parte demandada no ha dado cumplimiento a la condena judicial y en el supuesto en que la reclamante solicite se convierta dicha condena en resarcimiento de daños y perjuicios.-
En definitiva, aun cuando diversas obligaciones de hacer fueron cumplidas durante la sustanciación de este expediente (por ejemplo la relativa a la inscripción de los planos, el sometimiento del edificio al régimen de la propiedad horizontal y la escrituración a favor de la demandante), surge de la prueba rendida en la causa que no se encuentran terminadas las tareas tendientes a contar con el suministro de energía eléctrica de manera reglamentaria y definitiva y que el inmueble tampoco cuenta con el final de obra.-
En virtud de lo expuesto, los demandados deben ser condenados a cumplir con esas obligaciones, bajo apercibimiento de hacerlas a su costa o de obligarlos a resarcir los daños y perjuicios provenientes de la inejecución, a elección de la accionante (art. 513 del Código Procesal).-
En lo referente al plazo que corresponde otorgar para el cumplimiento de la condena a hacer, entiendo procedente fijarlo en 30 días hábiles, teniendo en cuenta la índole de las tareas que corresponde realizar como así también que los plazos oportunamente estipulados se encuentra notoriamente excedidos.-
Como lógica consecuencia de la modificación que habré de proponer al acuerdo, es pertinente dejar sin efecto la condena a pagar el monto de $ 300.000 establecida en el considerando 13 de la sentencia apelada.-
En síntesis, si mi voto fuera compartido, debería modificarse parcialmente la sentencia apelada, condenándose a los demandados a terminar las tareas tendientes a contar con el suministro de energía eléctrica de manera reglamentaria y definitiva y a obtener que el inmueble cuente con el final de obra, en el plazo de 30 días hábiles, bajo apercibimiento de hacerlas a su costa o de obligarlos a resarcir los daños y perjuicios provenientes de la inejecución, a elección de la actora. Asimismo, debería dejarse sin efecto la condena a abonar la suma de $ 300.000.-

V.- Cuestiona la demandante que no haya tenido favorable acogida el reclamo formulado en concepto de daño psicológico.-
Cabe destacar que las lesiones psíquicas integran los perjuicios indemnizables. Pueden importar un daño patrimonial indirecto en tanto producen deterioros orgánicos que impiden o dificultan el ejercicio habitual de la actividad laborativa de la víctima y, en todo caso, infligen un daño no patrimonial directo al disminuir o afectar, de cualquier modo, la integridad personal de ella (conf. Zannoni, Eduardo, «El daño en la responsabilidad civil», ed. Astrea, págs. 165/166).-
En lo que hace a su diferenciación con el daño moral, puede afirmarse que éste último acontece prevalecientemente en el sentimiento, mientras que el daño psíquico sucede preponderantemente en el razonamiento. El daño psíquico, estudiado con la diferencia anotada, no significa dolor, aflicción, pesar, conmoción en el equilibrio espiritual de singular envergadura, características determinantes del daño moral (conf. Cipriano, Néstor Amilcar, «El daño psíquico (sus diferencias con el daño moral»), La Ley 1990-D, 678).-
En definitiva, el daño psicológico debe ser analizado en el marco de la incapacidad sobreviniente, pues el cuadro incapacitante padecido por la damnificada genera una merma patrimonial que sufre la víctima por la disminución de sus aptitudes y para el desempeño de cualquier trabajo o actividad productora de beneficios materiales.- Establecido lo anterior, corresponde analizar las conclusiones que emanan de la pericia psicológica rendida en la causa y que luce agregada a fs. 335/341.-
Del informe pericial se desprende que «…a partir de las entrevistas y de las diversas técnicas de exploración psicológicas implementadas, puede establecerse que la Sra. G. A., a raíz del hecho de autos, ha visto alterado su desempeño en diversas áreas de despliegue vital. Su yo se ha visto afectado en su plasticidad y en su adaptación al medio. La disfunción en las esferas afectiva y volitiva la limita en su capacidad de goce individual, familiar, social y laboral.-
Se constata en la periciada una dificultad en la tramitación del impacto que ha tenido en su psiquismo el hecho motivo de autos, connotado para su subjetividad como traumático.-
Conforme a la evaluación conjunta del material psicológico obtenido en el presente estudio, se evalúa en la Sra. G. A.una estructura de personalidad neurótica, con rasgos depresivos. Se establece que el hecho de autos ha impactado sobre dicha estructura, provocando un desequilibrio. Como respuesta al estresante sufrido, ha desarrollado síntomas evitativos, aislamiento emocional y restricciones, viéndose conmovidas de modo disvalioso las áreas laboral, social y familiar».-
Agrega la experta que «en cuanto al plano psíquico y afectivo, el hecho sufrido por la actora desencadenó oportunamente reacciones emocionales como: cambios en su estado anímico y en su humor, desánimo, reducción energética, sentimientos de impotencia, desesperanza y agotamiento emocional. Presentó alteraciones en el sueño que requirieron oportunamente la consulta con un especialista, siendo medicada con un antidepresivo.-
Asimismo, inició tratamiento psicológico que actualmente continúa.-
Su jornada laboral se vio reducida debido a las consecuencia anímicas que tuvieron inscripción directa a nivel corporal».-
La perito también indica que la vida de relación de la accionante se vio afectada y que «actualmente persiste en la psiquis de la actora sentimientos de decepción, abatimiento, labilidad afectiva, aislamiento, temor a la dependencia de otro; con el coadyuvante de acontecer en una persona que transita una etapa cercana al final de su actividad laboral, para la cual había proyectado un futuro que se vio abruptamente conmocionado por la situación ya descripta».-
Sostiene la idónea que «el tener que afrontar gastos por razones ajenas a su responsabilidad, cuando contrariamente había destinado sus ahorros –producto del esfuerzo realizado durante años– a proyectar su futuro de manera promisoria e independiente, impactó sobremanera en la psiquis de la actora, aflorando sentimientos de desánimo, impotencia, y desmoronamiento afectivo. Asimismo incrementó su preocupación por su solidez económica actual y futura, autolimitándose el contacto con el mundo externo».- Sostiene, entonces, que «…el hecho que motiva la litis ha sido disruptivo para su psiquismo afectando negativamente todas las áreas de su personalidad».-
Finalmente, recomienda «…la continuidad del tratamiento psicológico que lleva a cabo, con el fin de evitar un agravamiento del cuadro psicopatológico establecido».-
Si bien la pericia fue objeto de impugnaciones por parte de la demandada, no podría soslayarse que tales observaciones se dedujeron sin el respaldo de consultores técnicos y deriva, por tanto, en meras apreciaciones subjetivas que carecen de análoga relevancia técnica, insuficientes para conmover las conclusiones que arroja el informe pericial (conf. art. 477 del Código Procesal).-
Debería, pues, coincidirse que para apartarse del análisis efectuado por la perito en una materia propia de su arte, se debe encontrar apoyo en razones serias, es decir, en fundamentos objetivamente demostrativos de que la opinión de la experta se encuentra reñida con principios lógicos o máximas de experiencia, o de que existen en el proceso elementos probatorios provistos de mayor eficacia para provocar la convicción acerca de la verdad de los hechos controvertidos. Sin embargo, cuando el peritaje aparece fundado en principios técnicos inobjetables y no existe otra prueba que lo desvirtúe, la sana crítica aconseja, frente a la imposibilidad de oponer argumentos científicos de mayor valor, aceptar las conclusiones periciales de aquél (conf. Palacio, Lino E., «Derecho Procesal Civil», t. IV, pág. 720 y jurisprudencia allí citada; Morello-Sosa-Berizonce, «Código Procesal Civil y Comercial, comentado y anotado», pág. 455 y sus citas; Falcón, «Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, anotado, concordado y comentado», pág. 416 y sus citas; esta Sala, voto del Dr. Hugo Molteni publicado en LL 1991-A, pág. 358, L. n° 375.513 del 19/9/03 y L. n° 503.228 del 20/11/08, entre otros).-
Bajo este contexto, se ha corroborado que los hechos relatados en la demanda han afectado psíquicamente a la reclamante.-
Si bien la perito no detalla puntualmente el grado de incapacidad que presenta, del estudio contextual de su informe surge con claridad la existencia de un cuadro psíquico que afecta a la actora y que guarda vinculación causal con los hechos que dieron origen a esta acción.-
La presencia de secuelas psíquicas de carácter permanente es confirmada por la idónea cuando postula la continuación del tratamiento que viene encarando la accionante a fin de evitar el agravamiento del cuadro psicopatológico establecido.-
No es óbice a la procedencia de esta partida que en la pericia no se establezca con precisión el grado de incapacidad puesto que esta Sala participa del criterio jurisprudencial que relativiza el valor probatorio de los porcentajes de incapacidad, porque si bien constituyen un dato de importancia a los efectos de orientar al Juzgador, lo cierto es que no obligan a éste, a quien, en definitiva, lo que le interesa a los fines de precisar la cuantía resarcitoria es determinar previamente la medida en que la disfunción puede repercutir patrimonialmente en la situación de la víctima, a cuyo fin no podría sujetárselo a estrictas fórmulas matemáticas que, en general, no son aptas para traducir fielmente el verdadero perjuicio que el ilícito provocó en el damnificado (conf. esta Sala, L. 250.357 del 4/2/99, L. 509.931 del 07/10/08, L. 585.830 del 30/03/12, L. 615.638 del 12/08/13, entre otros).-
En definitiva, es evidente que se encuentra comprobada la existencia de una afectación psíquica de carácter permanente, por lo que propondré al acuerdo la modificación parcial de la sentencia, admitiendo la procedencia de la partida por daño psicológico.-
A la misma conclusión cabe arribar respecto al tratamiento psicológico reclamado en el marco de este rubro. Es que, comprobada la responsabilidad como se encuentra en autos, forzoso es concluir en el deber de la parte accionada de cargar con las erogaciones de una terapia psicológica que contribuya a sobrellevar las secuelas conflictivas sobrevinientes (conf. esta Sala, «Leiva, Natividad c/ Petroa, Raúl R s/ daños y perjuicios», 19/06/97; mi voto en libre n° 509.931 del 07/10/08 y libre n° 589.456 del 9/3/12, n° 604.748 del 05/02/13 y n° 626.635 del 09/05/14 y Expte. n° 61.008/2011 del 05/08/15, entre otros).-
A fin de lograr una cabal justipreciación del rubro en análisis, debo también considerar las condiciones personales de la víctima, quien tiene 64 años de edad a la fecha de este pronunciamiento, de estado civil divorciada y se desempeña laboralmente como abogada.-
Así las cosas, teniendo en cuenta la efectiva afectación padecida por la actora, en atención a las facultades permisivas que me otorga el art. 165 del Código Procesal, corresponde fijar la suma de Pesos Veinte Mil ($ 20.000) en concepto de incapacidad psíquica y la suma de Pesos Siete Mil Quinientos ($ 7.500) por tratamiento psicológico.-

VI.- También se encuentra cuestionado por parte de la recurrente el rechazo de la partida por daño moral.-
Este daño puede ser definido como la privación y disminución de aquellos bienes que tienen un valor precipuo en la vida del hombre, que son la paz, la tranquilidad de espíritu, la libertad individual, la integridad física, el honor y los más grandes afectos, a lo que se puede agregar que, ya sea que se caracterice como la lesión sufrida en los derechos extrapatrimoniales o como el que no menoscaba al patrimonio, pero hace sufrir a la persona en sus intereses morales tutelados por la ley o el que se infiere a los sentimientos, a la integridad física o intelectual, o a las afecciones legítimas, es decir que se causa a los bienes ideales de las personas, es condición esencial para esa indemnización que él exista o se haya producido (conf. Llambías, Jorge Joaquín «Tratado de Derecho CivilObligaciones», T º I, pág. 271, núm. 243; Cazeaux en Cazeaux-Trigo Represas «Derecho de las Obligaciones», Tº I, pág. 215; Mayo en Belluscio-Zannoni «Código Civil Comentado, Anotado y Concordado», Tº II, pág. 230; Zannoni, Eduardo «El daño en la responsabilidad civil», pág. 287, núm. 85; Bustamante Alsina, «Teoría General de la Responsabilidad Civil», pág. 179, núm. 556/7; Orgaz, Alfredo «El daño resarcible», pág. 223, núm. 55).-
Si bien pertenece al sagrado mundo subjetivo de los damnificados, para su reparación económica debe traducirse en una suma dineraria y no resulta sencillo determinar su quantum; para ello debe tenerse en consideración las circunstancias del hecho, la persona de la víctima y el daño sufrido en los valores mencionados. Corresponde, pues, concluir que el daño no puede medirse en razón de las secuelas que denuncia la víctima, pues debe tenerse en cuenta en qué medida los padecimientos ocasionados pudieron haber significado un grado de afectación y quebrantamiento espiritual (conf. esta Sala, mi voto en Libres n° 466.988 del 19/3/07, n° 464.517 del 03/11/08 y n° 586.773 del 02/12/2011, entre otros).-
Pueden destacarse dos cualidades en el daño moral: primera, que él supone, no sólo el dolor de afección, sino también el que resulta de cualquier atentado a la integridad de la persona humana: dolor físico, perjuicio estético. Segunda, que el daño moral debe ser el resultado de un ataque a los derechos de la personalidad, a su patrimonio moral, sea directa o indirectamente, sin que obste a ello la circunstancia de que a la par de él se produzca un perjuicio material para la víctima (conf. Acuña Anzorena, Arturo, «La reparación del agravio moral en el Código civil», La Ley, t. 16, n° 532).-
Asimismo, es dable señalar que, cuando estamos en presencia de los perjuicios originados en el ámbito contractual, la norma del art. 522 del Código Civil, a diferencia de lo preceptuado por el art. 1078, no se expresa en forma imperativa, ni establece una indemnización automática puesto que la deja librada al prudente arbitrio judicial. En ese sentido, se ha expresado también reiteradamente esta Sala en consonancia con abundantes precedentes jurisprudenciales, restringiendo su ámbito de aplicación para no atender reclamos que respondan a susceptibilidades excesivas o que carezcan de significativa trascendencia jurídica, al punto que el mero estado de incertidumbre o cualquier contingencia desfavorable carecerían de aptitud para generar un dolor anímico digno de reparación (conf. Llambías, ob. cit., T° II- A, pág. 182; Cazeaux-Trigo Represas, ob. cit., T° I, p. 382, 2da. ed.; CNCiv., esta Sala, voto del Dr. Escuti Pizarro en L. 255232 del 12/11/98 y sus citas; íd., íd., mi voto en L. 623.877 del 16/10/13, entre muchos otros).-
Empero, más allá de la naturaleza jurídica que se le pretenda achacar, la posibilidad de su otorgamiento que en el mentado art. 522 se relaciona con la índole del hecho generador de la responsabilidad y las circunstancias propias del caso, están otorgando pleno sustento para propiciar un apartamiento de aquellos estrictos lineamientos generales que se justifica cuando, como en la especie, cabe atribuir a la incumplidora tesituras al menos gravemente culposas, que es lo que acontece en el caso de autos a tenor de la seriedad de los incumplimientos en que ha incurrido la parte accionada en el marco del contrato celebrado y que fueran debidamente analizados en la sentencia apelada como así también en el presente voto.-
Súmese a ello las declaraciones testimoniales prestadas por M. C. A. G. (ver fs. 263/264) y por M. H. M. (ver fs. 265/266), quienes han descripto los padecimientos sufridos por la actora ante los incumplimientos de los emplazados como así también el cambio de ánimo y el humor de la Sra. G. A. ante las situaciones vividas. Ambas deponentes también se explayan respecto a las vicisitudes que debió atravesar la accionante al intentar alquilar la unidad en el estado en el que estaba, lo cual culminó con la rescisión anticipada de dicho vínculo a raíz de los problemas en el suministro de energía eléctrica.- Asimismo, debe ponderarse que como consecuencia del incumplimiento contractual la reclamante presenta una incapacidad psíquica.-
En síntesis, los elementos de prueba incorporados al proceso me llevan a concluir en la procedencia de esta partida, por lo que propondré al acuerdo la modificación de la sentencia apelada en este aspecto.- Sin embargo, a la hora de cuantificar el daño moral, en una materia tan plagada de subjetividades es indispensable trazar parangones con precedentes análogos para arribar a soluciones medianamente objetivas. Y es en este sentido que el resarcimiento que habré de otorgar no debe exceder aquellos parámetros conforme a la equidad y las circunstancias antes descriptas, de modo que propiciaré la fijación de la suma de Pesos Veinte Mil ($ 20.000) para este rubro indemnizatorio (arg. arts. 1738 in fine y 1741 del Código Civil y Comercial).-
Si bien esta Sala ha sostenido reiteradamente que la suma reclamada en la demanda constituye un tope que debe ser respetado, so pena de violar el principio de congruencia, tal rigorismo formal debe ceder si, como sucede en la especie, la estimación del daño se efectuó bajo otras circunstancias económicas y se sujetó el reclamo a la fórmula «o en lo que más o menos resulte de la prueba a producirse», lo que me persuade de asignar una suma mayor a la reclamada en oportunidad de introducir la demanda.-
Ello, sin pasar por alto que la evaluación del perjuicio moral constituye una tarea delicada, ya que no se puede pretender dar un equivalente y reponer las cosas a su estado anterior como en principio debe hacerse de acuerdo al art. 1083 del derogado Código Civil – noción que actualmente se encuentra receptada en el art. 1740 del Código Civil y Comercial–. El dinero no cumple una función valorativa exacta, el dolor no puede medirse o tasarse, sino que se trata sólo de dar algunos medios de satisfacción, lo que no es igual a la equivalencia. Sin embargo, la dificultad en calcular los dolores no impide apreciarlos en su intensidad y grado, por lo que cabe sostener que es posible justipreciar la satisfacción que procede para resarcir, dentro de lo humanamente posible, las angustias, inquietudes, miedos, dolor físico, los padecimientos propios de las curaciones y actuales malestares subsistentes (conf. CNCiv., Sala F, en autos «Ferraiolo, Enrique Alberto c/ Edenor S.A. y otro s/ daños y perjuicios», voto de la Dra. Elena Highton de Nolasco, del 6/9/2000; CSJN, en autos «Baeza, Silvia Ofelia c/ Provincia de Buenos Aires y otros» del 12/04/2011, Fallos: 334:376).-
Es que, cuantificar este daño es tarea ardua y responde a una valuación necesariamente subjetiva por tratarse de daños insusceptibles de ser apreciados cabalmente en forma pecuniaria. La valoración de los sentimientos presuntamente afectados debe ser hecha por el Juez en abstracto y considerando objetivamente cuál pudo ser el estado de ánimo de una persona común colocada en las mismas condiciones concretas en la que se halló la víctima del acto lesivo. Se llega así a la determinación equitativa de la cuantía de este daño no mensurable (conf. Bustamante Alsina, Jorge «Equitativa valuación del daño no mensurable», publicado en «Responsabilidad Civil-Doctrinas Esenciales-Partes General y Especial», dirigido por Félix A. Trigo Represas, T° III, pág. 689).-
VII.- Se agravia la actora por la falta de determinación del rubro «pérdida de ganancia».- Liminarmente, cabe señalar que de la lectura del considerando 16 y de la parte dispositiva de la sentencia apelada surge con meridiana claridad la procedencia de esta partida indemnizatoria. Es más, la Sra. Juez de grado fijó ciertas pautas para la cuantificación de este rubro.-
Sin embargo, la anterior Sentenciante sostiene con acierto que no puede determinarse el momento en el cual cesaron los problemas de habitabilidad de la unidad adquirida, circunstancia que impide la definitiva fijación de un monto para esta partida.-
Por otro lado, también se ha ponderado que el valor locativo estimado por el perito tasador ha quedado desactualizado atento a la fecha en que se practicó la pericia (abril de 2014, conforme cargo de fs. 239 vta.).-
Por lo demás, debe tenerse especialmente en cuenta que en el presente voto se ha propuesto la modificación de la sentencia apelada, ordenando a los emplazados a terminar las tareas tendientes a contar con el reglamentario suministro de energía eléctrica y a obtener que el inmueble cuente con el final de obra. De allí que el estado de inhabitabilidad del inmueble se mantiene y resulta una circunstancia relevante para estimar la suma vinculada a esta partida.-
Así las cosas, resulta ajustado a derecho que en la sentencia apelada se difiriera para la ejecución de la sentencia la determinación del monto y el régimen de los intereses correspondiente a este rubro indemnizatorio.-
En virtud de lo expuesto, si mi voto fuera compartido, debería confirmarse este aspecto de la sentencia apelada.-