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San Martín 50, Piso 4, Of. 34/36 (1004) CABA

Buenos Aires, Viernes 22 de Noviembre de 2019
AÑO: LXXX | Edicion N°: 20601


Ley_19550
Ley_22315
Decreto_1493
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PODER JUDICIAL DE LA NACIÓN

CAMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL
«JURISPRUDENCIA»
SALA G
R., I. S. Y OTRO c/ A., R. C. s/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Expte. nro. 63.835/2015
En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 21 de noviembre de Dos mil diecinueve, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer el recurso de apelación interpuesto en los autos «R., I. S. Y OTRO c/ A., R. C. s/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO», respecto de la sentencia de fs. 233/241, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿ES JUSTA LA SENTENCIA APELADA?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en siguiente orden:

Señores Jueces de Cámara Doctores GASTÓN M. POLO OLIVERA – CARLOS ALFREDO BELLUCCI - CARLOS ALBERTO CARRANZA CASARES.
A la cuestión planteada, el señor Juez de Cámara Doctor Polo Olivera dijo:

I. a. I. S. R. y A. R. W. promovieron demanda por daños y perjuicios, en relación con la frustrada operación de compra venta de cinco espacios guardacoches en el edificio de la calle Pacífico Rodríguez … del partido de General San Martín. Expusieron que el accionado evitó no sólo escriturar los bienes a su nombre perfeccionando así la transferencia de dominio comprometida mediante boleto, sino que vendió los espacios guardacoches a terceras personas. Reclamaron el valor de esos cinco espacios guardacoches (por un monto de U$S 75.000), el resarcimiento de daño moral y pérdida de chance por la renta de alquiler que pudieron haber percibido por esas cocheras.
b. El accionado negó los hechos tal como fueron invocados en la demanda, y dio su versión de lo sucedido al respecto. Expuso que los acuerdos oportunamente suscriptos con la actora fueron cumplidos, y que eventuales discrepancias contractuales con Marcelo Gil le son extrañas. Postuló el rechazo de la acción. Con costas.
c. La sentencia dictada en fs. 233/241 declaró la falta de legitimación para obrar en el coactor W., rechazó la acción incoada, con costas por su orden.
d. Esa decisión no satisfizo a los actores, quienes apelaron en fs. 249, expresaron agravios en fs. 258/263, cuyo traslado no fuera contestado por el accionado.

II. Preliminarmente, en razón de la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación, evaluare cuál resulta la ley aplicable a la cuestión traída a decisión judicial.
El CCCN:7 predica que «a partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplican a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes. Las leyes no tienen efecto retroactivo, sean o no de orden público, excepto disposición en contrario. La retroactividad establecida por la ley no puede afectar derechos amparados por garantías constitucionales. Las nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución, con excepción de las normas más favorables al consumidor en las relaciones de consumo».
Si bien la normativa de incumbencia establece la aplicación inmediata de sus disposiciones con posterioridad al 1.8.2015 (t.o. ley 26.994), esto no implica la retroactividad de la norma, específicamente vedada por la disposición positiva, en análogo sentido a lo dispuesto por el Código Civil en su artículo 3, que ha sido su fuente (arg. Kemelmajer de Carlucci, La Aplicación del Código Civil y Comercial a las Relaciones y Situaciones Jurídicas Existentes, pág. 16, ed. Rubinzal – Culzoni, año 2015).
Introduce sí cierta novedad respecto de las normas protectorias del consumidor, estipulando que cuando las nuevas leyes supletorias sean más favorables al consumidor, las mismas serán aplicables a los contratos en curso de ejecución.
Distinguida doctrina explica que la aplicación inmediata importa que la ley toma a la relación ya constituida o a la situación en el estado en que se encontraba al tiempo en que la ley nueva es sancionada, pasando a regir los tramos de su desarrollo aún no cumplidos. Los cumplidos, en cambio, están regidos por la ley vigente al tiempo en que se desarrollaron.
Es decir, las consecuencias producidas están consumadas, pues respecto de ellas existe el llamado consumo jurídico. Por el contrario, las otras caen bajo la nueva ley por aplicación inmediata, sin retroactividad (Kemelmajer de Carlucci, Aída, La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes, ed. Rubinzal Culzoni, ps. 29 y ss.).
En consecuencia, teniendo en cuenta las particularidades del caso traído a decisión judicial, resulta aplicable la normativa vigente con anterioridad al 1.8.2015.
Ello sin perjuicio de las implicancias del nuevo sistema de fuentes que se incorpora al Código Civil y Comercial de la Nación, diverso del que imperaba respecto del Código Civil de Vélez, y lo dispuesto particularmente por el CCCN:2 y 3: el nuevo código Civil y Comercial de la Nación ha mutado el sistema de fuentes (con preponderancia de la Constitucional Nacional y normas convencionales), el particularismo aplicativo y del rol de los jueces como concretizadores y ponderadores de derechos que el Código debe garantizar pero no estructurar, dejando pues los magistrados la mera función de meros subsumidores silogísticos de normas (ver Gil Domínguez, El art. 7 del Código Civil y Comercial y los procesos judiciales en trámite. Una mirada desde el sistema de fuentes constitucional y convencional, Revista Código Civil y Comercial, La Ley, año 1, nro. 1, julio 2015, pág. 16/18).
Por otro lado, el Código Civil y Comercial de la Nación resulta, asimismo, una pauta interpretativa extremadamente valiosa respecto de cuestiones sujetas a la normativa derogada.
Ello en su carácter de síntesis de rumbos y matices que el Derecho Privado argentino ha ido adquiriendo, aun en la vigencia de los Códigos Civil y Comercial anteriores, en virtud del laborioso enriquecimiento derivado de los pronunciamientos judiciales y del aporte de la Doctrina.

III. En primer lugar debe recordarse que el Juzgador no tiene la obligación de ponderar todas las pruebas colectadas en la causa, sino solo aquellas que juzgue, según su criterio, pertinentes y conducentes para resolver el caso (CSJN, fallos 274:113; 280:320, entre otros). Asimismo, tampoco tiene el deber de tratar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan solo aquellas que estime posean relevancia para sustentar su decisión (Fallos 258:304, 262:222; 310:267, entre otros).
Debe decirse que el escrito de expresión de agravios no reúne los requisitos de audibilidad propios que exige el cpr 265: en lo sustancial, la presentación de fs. 258/263 se agota en reiteraciones de los escritos constitutivos del proceso, y en largas transcripciones de la sentencia de grado.
El cuestionamiento a la desestimación de la legitimación para obrar respecto del actor W. es por demás escueta y dogmática.
Empero, en atención al principio de defensa en juicio que esta Sala ha custodiado en su función jurisdiccional, corresponde soslayar estos defectos que, en sí mismos, conducirían a la deserción del recurso.
Avancemos pues sobre los cuestionamientos que aparecen formulados respecto de la sentencia de primera instancia. Breve racconto del plexo fáctico aportado por las partes:
i. La actora expuso que a principio de 2004 se propusieron adquirir cuatro espacios guarda coches en Villa Ballester; concurrieron a la inmobiliaria M., donde tomaron contacto con M. L. C. y M. A. G. «propietarios del negocio». Suscribieron una reserva el 13.3.2004 por un precio de U$S 12.500, y entregando una seña de U$S 500 para la adquisición de los espacios guarda coches nro. 5, 10, 11 y 12 en el edificio sito en Pacífico Rodríguez … del partido de gral. San Martín.
El 20.5.2004 suscribieron con C. R. A. y O. L. G. el boleto de compraventa, y abonaron U$S 5.500.
Agregaron que el 21.7.2004 abonaron el saldo de precio de U$S 6.000. Adujeron que el 2.8.2006 adquirieron la quinta cochera, mediante el boleto que luce en fs. 3/4, a G. y C.. Expusieron que ante demoras en la escrituración, se les ofreció una salida al conflicto: R. A. se comprometía a entregar dos departamentos que construirían en Le Breton …, pisos segundo y tercero. El pago sería mediante la entrega de tres departamentos de Pacifico Rodríguez …, piso 5to. B, 3ro. C, 3ro. A y cinco espacios guardacoches. Ese convenio se suscribió el 1.12.2006 (v. fs. 9/10).
Advirtieron que ante nuevos incumplimientos, se suscribió un nuevo acuerdo, con fecha 27.11.2007 donde se convino dejar sin efecto la anterior operación –porque los departamentos en Le Breton eran de imposible construcción- y la devolución de los tres departamentos, y los cinco espacios guardacoches de Pacífico Rodríguez … a los actores, más una indemnización de U$S 10.000 por los gastos sufridos.
Adujeron que ese acuerdo fue sólo cumplido en parte, pues el edificio de marras cuenta hoy en día con todos los espacios guardacoches escriturados, siendo que a sabiendas, les vendieron esas cocheras cuando era imposible perfeccionar la transmisión de dominio.

ii. De su lado, el accionado dijo que son conocidos con los demandantes y que mantuvieron, antes de estas circunstancias que los distanciaron, una relación amistosa que trascendía los negocios inmobiliarios.
Expuso ser un empresario de la construcción con aquilatada experiencia, y que en función de ello adquiere terrenos, construye y vende departamentos y unidades complementarias; en el marco de su actividad y en sociedad con Acuario Construcciones S.A. en el año 1999 adquirieron un terreno para levantar un edificio de trece pisos y 52 departamentos en Villa Ballester.
Expuso que con los avatares del 2001 el bien fue terminado recién en 2003. Refirió que M. G. le adquirió una serie de departamentos y diversas cocheras del edificio. R., por su parte, quien también suscribió la adquisición de diversos departamentos y cocheras en el bien en cuestión, en el año 2006 se interesó por un proyecto de construcción de otro edificio en la calle Le Breton … de la Ciudad de Buenos Aires. Arguyó que por intermediación de M. G., llegaron a un acuerdo para que R. invierta en ese nuevo proyecto en Le Breton,Ciudad de Buenos Aires, para lo cual realizó una permuta de los bienes adquiridos respecto del edificio sito en la calle Pacífico Rodríguez … de Villa Ballester, para suscribir la adquisición de los pisos 2do. y 3ro. del edifico de la calle Le Breton, contra la entrega de los pisos 3ro. A, 3ro. C y 5to. B de Pacífico Rodríguez …, más cinco espacios guardacoches.
Eso se instrumentó mediante un acuerdo, donde no hubo entrega de la posesión de ningún bien, pues había que esperar la aprobación de planos del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.
Expuso que la demora en la aprobación de esos planos, que finalmente se aprobaron y que derivaron en la construcción y venta de los departamentos en el año 2009, impulsaron a los actores a manifestar su deseo de desistir de esa operación, por lo que se suscribió un nuevo acuerdo el 27.11.2007.
En ese nuevo convenio, el accionado devolvió los espacios guardacoches y departamentos recibidos (de los cuales dijo nunca haber tenido la posesión de los mismos), quedando obligado sólo a entregar en compensación la suma de U$S 10.000 y firmar la escrituración del departamento del 5to. B de Pacífico Rodríguez … de Villa Ballester.
Explicó que la escrituración se circunscribió sólo al mentado bien y no a los restantes dos departamentos, porque «ese departamento estaba a mi nombre en la división que oportunamente realicé con mi socio Acuario Construcciones S.A. y se lo había vendido en el año 2003 al Sr. M. G., quien lo vendió a la sra. R., de allí que mi compromiso quedó en firmar la escritura» (v. fs. 38). Concluyó pues que las partes manifestaron en forma clara, en la suscripción de ese segundo acuerdo, que nada más quedaba por reclamarse por ningún concepto; con la entrega de los U$S 10.000 en el acto escriturario, conforme addenda de fs. 11vta., cuando se escrituró el departamento de marras (v. copia de fs. 32/34). El juez de grado consideró en su pronunciamiento que el segundo acuerdo, de fecha 1°.12.2006 y que luce en fs. 9/10 representó una novación respecto del boleto de compraventa de fs. 204/205; siendo que el de fs. 3/4 es ajeno al accionado –los vendedores son G. y C.-, por tanto mal podría demandarse daños y perjuicios derivados de responsabilidad contractual de quien no suscribió tal instrumento.
Este elemento medular para la decisión criticada ha sido escuetamente cuestionado por la actora, quien se limitó a considerar que ese convenio del 27.11.2007 sólo dejó sin efecto el acuerdo del 1°.12.2006, volviendo la situación al estado anterior. Ese segundo acuerdo hizo más que eso.
Estimo que puede existir coincidencia que el acuerdo del 27.11.2007 es un distracto (arg. cciv 1200), en la medida en que dejó sin efecto el acuerdo anterior del 1°.12.2006, porque el vendedor (R. C. A.) le resultaba imposible construir las unidades funcionales objeto de esa operación (dos departamentos en el futuro edificio de Le Breton …, CABA).
Autorizada doctrina tiene dicho que el mentado distracto es un contrato subsumible en la definición del cciv 1137; es el mutuo disenso, así como concebimos un mutuo consenso de dos o más partes para efectuar una declaración de voluntad común para establecer obligaciones patrimoniales, transmitirlas, conservarlas o modificarlas, así también concebimos un mutuo disenso para formular una declaración de voluntad común tendiente a extinguir esas obligaciones patrimoniales. Las partes que han formado el contrato, de común acuerdo también pueden extinguirlo.
Ese distracto contractual es, por tanto, un acto bilateral –contrato extintivo- que se distingue de la resolución y de la revocación, que son actos unilaterales (Spota- Leiva Fernández, Contratos, Instituciones de Derecho Civil, t. III, pág. 707, ed. La Ley).
En efecto, se trata pues de la rescisión típica o bilateral, continente de un acuerdo de voluntades por el cual se deja sin efecto el contrato; por ello se la llama a su vez distracto, puesto que el acuerdo de voluntades puede crear un vínculo jurídico, puede también extinguirlo o aniquilarlo (Borda, Tratado de Derecho Civil, Obligaciones II, pág. 191, ed. A. Perrot).
En ese entendimiento, las partes dejaron sin efecto el mentado acuerdo de fecha 1°.12.2006 y establecieron expresamente que no tendrían nada más que reclamarse por ningún concepto a partir de lo dispuesto en la cláusula segunda (v. fs. 11).
En esa cláusula segunda, el accionado A. devolvió (rectius: restituyó a la actora la posición contractual en compromisos asumidos -boletos de compraventa- para la conformación de las formalidades propias de la transmisión del derecho real de dominio) de los departamentos sitos en Pacífico Rodríguez … piso 5to. «B», piso 3 «A», y 3ro. «C» de Villa Ballester y de cinco espacios guardacoches, mediante la entrega de la documentación inherente a los mismos. Se agregó que los departamentos se entregaron con los gastos de expensas, tasas e impuestos cancelados, y que en compensación por la operación no concretada, se abonaría la suma de U$S 10.000 una vez se escriturara el departamento del 5to. «B», prestación a cargo del A..
No hay controversia en que la suma de U$S 10.000 fue entregada y que la escrituración del departamento del 5to. «B» fue extendida. Resta establecer si existió novación con estas obligaciones en sustitución de las anteriores, vinculadas pues a los boletos de compraventa sobre cinco espacios guarda coches.

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