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Buenos Aires, Miércoles 16 de Marzo de 2016
AÑO: LXXX | Edicion N°: 20601


Ley_19550
Ley_22315
Decreto_1493
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PODER JUDICIAL DE LA NACION

CAMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL
- SALA A -
15467/2010
Autos : «H., A. V. c/ Consorcio de Propietarios L H y otros s/ Daños y perjuicios»
Expte. n° 15.467/2010
Juzgado Civil n° 66

En la Ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los días del mes de febrero del año dos mil dieciséis, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala «A» de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos de apelación interpuestos en los autos caratulados: «H., A. V. c/ Consorcio de Propietarios LH y otros s/ Daños y perjuicios», respecto de la sentencia de fs. 219/237 el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿SE AJUSTA A DERECHO LA SENTENCIA APELADA?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: señores jueces de cámara doctores:

SEBASTIÁN PICASSO – RICARDO LI ROSI - HUGO MOLTENI.

A LA CUESTIÓN PROPUESTA,
EL DR. SEBASTIÁN PICASSO DIJO:

I. La sentencia de fs. 219/237 hizo lugar a la demanda y condenó al Consorcio de Propietarios del Edificio Avda. General Las Heras 1868/70 de Capital Federal a abonar, dentro del plazo de 10 días, la suma de $ 43.450 a V. A.H., con más intereses.
Asimismo, el anterior sentenciante ordenó al consorcio demandado que proceda a la restitución a su estado original (conforme al plano de obra) de la ventana de ventilación del baño de servicio del departamento de la actora, dentro de los 45 días de quedar firme el fallo, bajo apercibimiento de lo dispuesto en los arts. 513 y cc. del Código Procesal. Impuso las costas del juicio al demandado vencido. Por otro lado, el Sr. juez de grado rechazó la demanda incoada por la demandante contra H. N.F. D., A.E. S. de Z. y P. H. G. D. L. T., con costas por su orden. Por último, el anterior magistrado declaró abstracto e improcedente el tratamiento de la excepción de prescripción interpuesta por el codemandado G. D. L. T., con costas en el orden causado.
El pronunciamiento fue apelado por la actora, quien se queja a fs. 282/283 por la fecha a partir de la cual se decidió que debían correr los intereses. Esta presentación no recibió réplica de sus contrarias. Por su parte, el consorcio demandado expresó agravios a fs. 290/295. Cuestiona que se le haya atribuido la responsabilidad de manera exclusiva por los daños en la unidad funcional de la demandante, como así también que tenga que restituir a su estado original la ventana de ventilación del baño de servicio de aquel departamento. Por último, se queja de los montos concedidos en la anterior instancia por «daño moral» y «daño material». Esta expresión de agravios fue respondida por la actora a fs. 298/303.

II. Memoro que los jueces no están obligados a hacerse cargo de todos y cada uno de los argumentos expuestos por las partes ni a analizar las pruebas producidas en su totalidad, sino que pueden centrar su atención únicamente en aquellos que sean conducentes para la correcta decisión de la cuestión planteada (art. 386, Código Procesal). Asimismo, creo menester poner de resalto que, si bien a partir del 1 de agosto de 2015 ha entrado en vigor el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, los hechos ventilados en el sub lite (y por ende, la constitución de la obligación de reparar) han acaecido durante la vigencia del Código Civil derogado. Por consiguiente –y con excepción de ciertas normas puntuales de la nueva legislación que resultan inmediatamente aplicables, según se expondrá en cada caso-, la cuestión debe juzgarse a la luz de la legislación derogada, que mantiene ultractividad en este supuesto (art. 7, Código Civil y Comercial de la Nación; vid. Roubier, Paul, Le droit transitoire. Conflit des lois dans le temps, Dalloz, Paris, 2008, p. 188/190; Kemelmajer de Carlucci, Aída, La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2015, p. 158).

III. Antes de entrar en el tratamiento de los agravios es pertinente destacar que no se encuentra cuestionado que la Sra. H. sea copropietaria de la unidad funcional ubicada en av. La Heras 1868, del piso 9, departamento «A», lo que por otro lado surge del informe de dominio de fs. 95/96 del expediente n° 109.654/2008 (caratulado «H., A. V. c/ Consorcio de Propietarios Las Heras 1868 y otros s/ Prueba anticipada», en trámite ante el Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil n° 66, que en original tengo a la vista).
Tampoco está discutido en esta alzada que el departamento antes identificado sufrió deterioros como consecuencia de filtraciones, lo que puede observarse en las fotografías certificadas por escribano de fs. 68/87 y, además, surge de la pericia de fs. 178/181 y 205/209, todas ellas de las actuaciones sobre prueba anticipada. Como ya dije, el anterior sentenciante condenó al consorcio demandado a pagar una suma de dinero por las reparaciones de la unidad funcional de la actora y, por otro lado, también ordenó que el emplazado mencionado restituya a su estado original (conforme al plano de obra) la ventana de ventilación del baño de servicio del departamento en cuestión. Esa decisión fue cuestionada por el consorcio, quien entiende que respecto de las filtraciones existen causas concurrentes o concausas, por lo que no debería responder por el total de los perjuicios reclamados por la demandante; y con relación a la ventilación del baño de servicio considera que no se trata de una propiedad común, y que de serlo sería de uso exclusivo del propietario de la unidad funcional «B» de aquel piso, por lo que no debería hacerse cargo el consorcio. También sostiene que los restantes copropietarios del edificio no tuvieron inconvenientes como los relatados por la actora, y, por último, considera prescripto el reclamo. En ese marco, señalo que no está discutida la existencia de las filtraciones, y que la cuestión relativa al rechazo de la demanda respecto de H. N.F. D., A. E. S. de Z. y P. H. G. D. L. T. ha sido consentida por las partes. Lo que se controvierte, en cambio, es la incidencia de las distintas causas que produjeron los perjuicios cuya reparación se reclama, y la orden de restituir la ventilación del baño de servicio del departamento. Corresponde, por lo tanto, entrar en el tratamiento de estas dos cuestiones. IV. Como es sabido, cuando el reclamo tiene lugar entre un consorcista y el consorcio de propietarios la responsabilidad es contractual (pues el reglamento de copropiedad y administración tiene tal naturaleza, y de él derivan obligaciones para ambas partes). Al respecto, afirma Higthon que la responsabilidad del consorcio frente a los copropietarios por filtraciones y humedades: «es claramente contractual pues la relación que une a las partes se desprende de la normativa de un reglamento de copropiedad y administración (...) Es así que corresponde dictar sentencia condenando al consorcio de propietarios a cumplir con su obligación de dar o hacer, por ejemplo, reparar las humedades y las causas de ellas, poniendo la unidad que corresponda en óptimas condiciones de buen uso y goce cuando el arreglo de las filtraciones y humedades corre por cuenta del consorcio, lo que compromete su responsabilidad y lo obliga a resarcir los daños producidos conforme a los previsto por los arts. 512 y 520 del Cód. Civil y 2°, 3° y 8° de la ley 13.512, además de las normas pertinentes del reglamento de copropiedad de cada edificio» (Highton, Elena I., Propiedad horizontal y prehorizontalidad, Hammurabi, Buenos Aires, 2007, p. 549/550).
Asimismo, por estarse en esos casos frente a obligaciones de resultado (la realización de las reparaciones pertinentes), el consorcio no puede exonerarse probando su falta de culpa, sino que, constatado el incumplimiento, la única forma que tiene para exonerarse pasa por la prueba de un caso fortuito que cause una imposibilidad objetiva y absoluta de cumplimiento, en los términos de los arts. 513, 514 y 888 del Código Civil.
Ahora bien, el consorcio condenado entiende que no puede ser responsabilizado por el total de los deterioros que presentó el departamento de la actora, pues sólo fue demandado por un porcentaje de esos daños. Asimismo, considera que hubo causas concurrentes o concausas que incidieron en los perjuicios sufridos por la unidad funcional de la actora. Adelanto que asiste razón al quejoso en cuanto a que la demandante limitó porcentualmente la responsabilidad que atribuyó al consorcio.
En efecto, en el escrito de inicio la Sra. H. dijo que el consorcio era responsable «por haber sido negligente en el cumplimiento de las obligaciones a su cargo dado que a su cargo se encuentra entre otras, la reparación y/ conservación en tiempo y forma de los sectores comunes del edificio. Estimo el quantun de su responsabilidad en un 75% del total reclamado en autos» (sic, fs. 2 vta.). Asimismo, esa limitación de responsabilidad se tradujo luego en los montos reclamados al consorcio (fs. 13/15 y 18/20).
El perito arquitecto designado de oficio en la causa sobre prueba anticipada informó: «la humectación del muro, por encima de los valores normales que posee todo muro de albañilería, fue producida por una falla en la aislación hidrófuga del muro», y constató «que una vez realizadas las tareas de pintura exterior del muro del patio de aire y luz –logrando de esa forma recuperar su capacidad de aislación hidrófuga- éste ya se encuentra sin humedad en su interior» (fs. 178 y vta., rtas. «A» y «B» de esos autos).
Además, el perito agregó que las fisuras y grietas constatadas en el departamento de la actora fueron ocasionadas por las intensas filtraciones que ha sufrido el muro perimetral del patio de aire y luz.

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