Parte II.-

Hoy pagaré 225.000 equivalentes a 1.332.000 pesos a cotización de 5,92. Diferencia en pesos a favor de Alejandro 166.500, es decir, 28.125 dólares Planteo: Si no hay descuento DD pierde 28, Alejando gana 28. Si me retiro pierdo 14, Alejandro gana 0. Propuesta: equiparar pérdidas y ganancias Si Alejandro descuenta 14, DD pierde 14, Alejandro gana 14 Precio de escritura 211.000» (ver. fs. 379). Cabe destacar que esta fase II de la pericia no ha sido objetada por ninguna de las partes.-
El día 4 de julio de 2012, el actor le remitió una carta documento al demandado donde indicó: «Por medio de la presente me dirijo a usted con relación a la reserva de compraventa con principio de ejecución en fecha 29 de mayo de 2012, relativo a inmueble sito en la calle Cramer piso 4B; inmueble conforme informara el escribano actuante se encuentra sujeto a la fecha bajo un embargo inscripto en el registro de la propiedad inmueble fecha fijada para la escritura traslativa de dominio el 6 de julio de 2012, recurro a este medio a efectos de intimarlo a arbitrar los medios necesarios para acreditar –en fecha indicada- la efectiva cancelación registral del indicado embargo. Caso contrario se tendrá por operada la sanción prevista bajo el punto 2) del [recibo] por usted suscripto. Reservo derechos» (ver. fs. 464).-
Al responder por el mismo medio el día 11 de julio de 2012, el Sr. A indicó «Le escribo en respuesta a su atenta carta n° CD 285874807 recibida el dia de hoy. Tal como le informara el escribano actuante, existe un embargo trabado sobre el inmueble de la calle Cramer 2323, 4»B», de mi propiedad, para mi absolutamente inesperado. Ya he procedido a cancelar el monto del embargo trabado, depositando su importe en la cuenta de autos, por lo que a la brevedad posible, el Juzgado actuante me autorizará a levantar la medida, libramiento del que lamentablemente carezco de fecha cierta. La documentación que avala mis dichos se encuentra a su disposición. Por lo tanto, he arbitrado y estoy arbitrando los medios necesarios para que se cancele registralmente el pequeño embargo sobre la propiedad, para instrumentar la correspondiente escritura de dominio lo antes que la Justicia lo permita. No hay arrepentimiento de mi parte ni incumplimiento imputable a mi como para que opere el punto 2 al que Ud. alude. Como Ud menciona, ya hubo principio de ejecución del contrato de compraventa. En cuanto a la entrega de la posesión, me pongo a su disposición para convenir una fecha adecuada para Ud» (cfr. fs. 466).-
Al día siguiente (12 de julio de 2012), el actor le remitió otra carta documento a la demandada donde le manifestó que: «Habiendo requerido del escribano actuante certificado en donde consta la frustración –por razones a usted imputables- respecto de la escritura traslativa de dominio prevista para el día 6 de julio pasado, relativa al inmueble sito en la calle Cramer 2323 piso 4B, en razón de que el mismo se encuentra sujeto a embargo; hago efectivo el apercibimiento notificado en mi anterior CD nro 285874807 en consecuencia intímole para que dentro de las 72 horas de notificada la presente proceda a restituirme las sumas de U$S 3.000 (dólares estadounidenses tres mil) y €2000 (euros dos mil) por usted recibidas conforme recibo de fecha 29 de mayo de 2012, con más otro tanto igual conforme lo previsto bajo el punto (2) del recibo…» (cfr. fs. 467).-
En respuesta a esa resolución del negocio jurídico, el demandado aseveró «La frustración de la escritura traslativa de dominio del inmueble de la calle Cramer 2323, 4 «B», se ha producido por razones no imputables a mi, tal como Ud. fuera informado oportunamente y como lo asume en sus mensajes de correo electrónico. La certificación notarial del 5 de julio de 2012 como manifesté en mi carta del 11 de julio, he cancelado el monto embargado durante el mes de junio, pero aún el Juzgado actuante no ha ordenado el levantamiento de la medida para proceder a formalizar el contrato de compraventa que nos ocupa y que ya ha tenido principio de ejecución. Apenas el Juzgado ordene la medida solicitada, instrumentaremos la escritura traslativa de dominio sobre el inmueble por Ud. adquirido» (ver. fs. 469).-

6°.- En primer lugar habré de evaluar las quejas vertidas por el actor acerca de la conclusión arribada por el sentenciante de grado, respecto a la falta de perfeccionamiento del contrato. Señala que el «a quo» debería haberle otorgado validez a la explicita cláusula del recibo la que fuera aceptada tácitamente por el demandado, quien convirtió en seña las sumas aportadas en la reserva de compra efectuada por el actor.-
Se ha sostenido que: «Desde que el contrato es una «declaración de voluntad común» en los términos del art. 1137, va de suyo que el consentimiento es el contrato. Cuando existe «el consentimiento unánime de dos o más personas», el acto es bilateral (art. 946 del Código Civil)» (conf. Alterini, Atilio A. en Llambías-Alterini, A.A., «Código Civil Anotado» t. III-A, pág. 34, n° 5, ap. e). Y agrega este autor, «Consiguientemente, adherimos a la tesis que ve en el consentimiento un acto bilateral, sin perjuicio de admitir que promedie el encuentro o conjunción de voluntades unilaterales de quien oferta y de quien acepta. Sólo tal conjunción «unánime» (art. 946 cit.) es consentimiento, en tanto no basta para formar el consentimiento «la voluntad de una persona» (id. art. cit.); lo cual no obsta a que la oferta y la aceptación, elementos del consentimiento, aisladamente consideradas, sean actos unilaterales».-
Por su parte, el art. 1145 trata de las formas de manifestación del consentimiento, prescribiendo que puede ser expreso o tácito. Es expreso cuando se manifiesta verbalmente, por escrito, o por signos inequívocos. El consentimiento tácito resultará de hechos o de actos que lo presupongan o que autoricen a presumirlo, excepto en los casos en que la ley exige una manifestación expresa de la voluntad o que las partes hubiesen estipulado que sus convenciones no fuesen obligatorias, sino después de llenarse algunas formalidades. El autor recién citado sostiene: «la manifestación es indirecta (tácita o mediata) cuando la voluntad negocial sólo se induce de cierta conducta. Se da cuando «una de las partes hiciere lo que no hubiera hecho, o no hiciere lo que hubiere hecho, si su intención fuese no aceptar la propuesta u oferta» (art. 1146); es decir, si bien tales manifestaciones «no tienen por fin directo e inmediato expresar la voluntad, son incompatibles, por la contradicción que significan, con una voluntad diversa» (Acuña Anzorena). La manifestación indirecta, en general consiste en los «actos por los cuales se puede conocer con certidumbre la existencia de la voluntad» (art. 918), por cierto, siempre que tal certidumbre no surja de manifestaciones directas» (conf. Alterini, Atilio A. op. cit., págs. 38/39, nº3; conf esta Sala en voto del Dr. Escuti Pizarro en libre n° 382.538 «G. H. M. c/ T. S.R.L. s/ Cobro de honorarios profesionales del 4/3/2004).- En orden a estos principios esenciales, en lo que hace a la existencia del consentimiento contractual, teniendo en cuenta las pruebas arrimadas al proceso, las ulteriores conductas adoptadas por las partes y que dicha cuestión no ha sido cuestionada por la emplazada al contestar la demanda, entiendo que la oferta fue sin duda aceptada por el vendedor y que el contrato quedo perfeccionado.-
Al contestar la oferta de compra fue el propio vendedor quien prestó su conformidad a los términos y condiciones de la reserva, imputando las sumas entregadas como principio de ejecución de contrato. Asimismo, indicó que el departamento contaba con dos aires acondicionados y que no existía baulera. Por ello, contrariamente a lo señalado en la instancia de grado, entiendo que no existieron importantes divergencias, ni se introdujeron modificaciones que merecieran una nueva aceptación por parte del comprador, a fin de que el contrato quede perfeccionado.-

7°.- Sentado lo expuesto, habrá de valorarse las quejas que ambas partes se achacan de la responsabilidad que le caben por el arrepentimiento y/o incumplimiento del negocio jurídico en cuestión.- El demandado señala que con su comportamiento no dio lugar a que la compraventa se frustre, sino que la misma se debió al arrepentimiento del actor, quien ejerció su derecho de manera abusiva (art. 1071 bis). Agrega que si bien se estableció un plazo límite para escriturar, en el expediente no existe prueba que demuestre que haya sido convocado para un día y lugar determinado.-
Por su parte, el actor sostiene que el único impedimento que frustró la compraventa inmobiliaria fue el del gravamen que pesaba sobre el inmueble y que en el correo electrónico de fs. 379 no se hizo mención al embargo, sino que solamente puso de resalto el perjuicio que le generaba las variaciones sufridas por la divisa acordada para saldar el precio.-
Sentado lo expuesto, debo adelantar que, luego de una detenida lectura de todas las constancias obrantes en autos y del expediente que corre por cuerda, no puedo sino disentir con el criterio adoptado por la Sr. Magistrado de la anterior instancia.-
El Sr. Juez de grado señaló que no existen elementos para sostener que el demandado comprometió un inmueble a sabiendas del gravamen que pesaba sobre el mismo. Sin embargo de la causa laboral que corre por cuerda (S, D A c/ Desarrollo y Comercializaciones S.R.L y otro s/ despido expte n° 3641/2010), surge que el Sr. A tenía conocimiento del inicio de ese juicio en su contra desde el año 2010, que el 16 de junio de ese año el apoderado del demandado homologó un acuerdo conciliatorio y que ante la falta de pago, el 23 de noviembre de 2010 se ordenó trabar embargo sobre el inmueble objeto de esta compraventa (ver. fs. 199 y fs. 205). Asimismo, cabe poner de resalto que el oficio ampliatorio que ordenó el embargo del inmueble fue retirado el día 17 de mayo de 2012 y que ante el pedido de levantamiento formulado por el aquí demandado (ver. fs. 221), la parte actora se opuso manifestando que «hace 2 años que las demandadas se encuentran en mora, a pesar de los innumerables llamados telefónicos conminándolos al cumplimiento del acuerdo arribado» (ver. fs. 226).- A pesar que el demandado manifiesta que el embargo recaído sobre su propiedad resultó ser inesperado y por una suma insignificante, cabe destacar que el mismo no puede ser considerado un caso fortuito, que desvirtúe la presunción de culpabilidad que genera el incumplimiento de las obligaciones contractuales (conf. conf. Colmo, A. «Obligaciones»,n 110,p. 88; Ú Salvat-Galli, «Tratado .Obligaciones» t. 1, n 140, p. 149 ; Borda, Ú G.A. «Problemas de la culpa contractual», L.L. t. 111,p. 925, b y p. 927 y ss. núms. 4 y 5; Llambías,J.J. «Tratado. Obligaciones», t. 1,p. 205, n 168). Ú Para que se configure el denominado hecho del príncipe, es decir, un acto emanado de la autoridad pública que obste el cumplimiento del deudor, es menester que el acto de la autoridad sea ilegítimo, y que el particular no este en situación de resistirlo eficazmente (conf. Salvat-Galli, «Tratado de las Obligaciones», t I n° 148 ps. 159-160 y nota 125; Busso E. «Código Civil Anotado» t. III, p. 315, n° 108 en Llambías, J. J., Tratado de Derecho Civil. Obligaciones», t. I, pág. n 240) Ú . Cualquier autoridad pública puede originar casos fortuitos de esta índole. Pero si se trata de resoluciones judiciales, como son, en general declarativas y no constitutivas de derechos y no se dictan oficiosamente sino a instancia de parte, no puede aceptarse que sean imprevisibles o ajenas al deudor (conf. Galli en Salvat-Galli, op cit, t I n° 149 a, p 161; Cazeaux y Trigo Represas, en «Derecho de las obligaciones» T. I p. 364; Bustamante Alsina, J.H., en «Teoría General de la Responsabilidad Civil» cit n° 724). Por esto se considera pacíficamente que el embargo no es un caso de fuerza mayor que exime al deudor de la responsabilidad por falta de pago (conf. fallo citados en nota n° 153, Cám. Civ. 1a «J.A» t. 36, p 1412; Cám. 2a La Plata «J.A», 1948-I, p. 613), a menos que el embargante no tuviera relación jurídica con el deudor y por tanto haya sido una medida dictada sin derecho (op. cit. Cám. Com., «J.A» t. 71, p 716, en Llambías, J. J., op. cit. t. I, pág. nÚ 240/241).- Por ello, contrariamente a lo establecido en la instancia de grado, entiendo que el embargo fue correctamente admitido y el demandado no puede escudarse en él su incumplimiento, desde que no ha tenido un obrar diligente a fin de preveer y evitar que recaiga esa medida sobre el inmueble que estaba ofreciendo a la venta. Ello determina, en definitiva, que dicho emplazado incumpliera con la obligación que estaba a su cargo, esto es, que el inmueble se encontrara disponible y en condiciones para escriturar dentro del plazo convenido, sin que frente a esta conclusión sea razonable argumentar acerca de la falta de citación del escribano, cuando el embargo era el obstáculo que impedía o hacía ilusorio circunstanciar a esa obligación de hacer dentro del tiempo convenido.- De acuerdo a las constancias agregadas al expediente, el Sr. A prestó conformidad a los términos y condiciones de la reserva de compra de fecha 22 de Mayo de 2012 y se comprometió a presentarse a la firma de la escritura traslativa de dominio en día a confirmar (antes del día 6 de julio de 2012). Asimismo, en el recibo agregó que en el caso de arrepentimiento y/o incumplimiento por parte de la vendedora, deberá reintegrar a la compradora dentro de los tres días hábiles de producido el incumplimiento, el doble del monto de la suma recibida hasta ese momento, es decir la suma de Dólares Seis Mil (U$S 6.000) y Euros Cuatro Mil (€4000) (ver. fs. 438).- Por ello, aunque el escribano actuante no haya fijado una fecha cierta para la firma de la escritura, lo cierto es que ello obedeció a que el inmueble objeto de la transacción no estaba en condiciones de ser escriturado libre de gravámenes dentro del plazo estipulado por las partes en el contrato. Por tal motivo el actor, como contratante fiel, se hallaba posibilitado a dar por resuelta la operación por causas imputables al demandado (art. 1203 Cód. Civil), intimándolo a la devolución de las sumas dadas por seña, más otro tanto igual, según la cláusula penal convenida en el punto 2 del recibo (ver. carta documento de fs. 467).-
La segunda parte del art. 1204, Cód. Civil, estatuye que «las partes podrán pactar expresamente que la resolución se produzca en caso de que alguna obligación no sea cumplida con las modalidades convenidas; en este supuesto la resolución se producirá de pleno derecho y surtirá efectos desde que la parte interesada comunique a la incumplidora, en forma fehaciente, su voluntad de resolver» y eso es lo que ha ocurrido en los presentes, teniendo legitimación el actor para solicitar la resolución del negocio.-
Al respecto se ha establecido que el ejercicio del pacto comisorio expreso supone que alguna obligación no fue cumplida en las condiciones convenidas. De esta forma, previa mora del obligado, el otro contratante puede resolver el contrato, de pleno derecho, y a partir de su comunicación de voluntad al efecto (conf. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala I en Santander Río S.A. c. Carlos, Gustavo A. del 01/09/1998, publicado en La Ley 1999B).- Por otro lado, el demandado señala en sus quejas que la frustración del negocio jurídico se debió al arrepentimiento patente de la operación y del ejercicio abusivo del derecho. Al respecto, cabe destacar que fue el propio D, quien manifestó en sus quejas, que entre el 7 y el 15 de junio las partes tomaron conocimiento del embargo que pesaba sobre el inmueble y que el día 22 de junio 2012 le envío un correo electrónico a la demandada C, donde expuso las variaciones sufridas por el dólar estadounidense, planteando la posibilidad de obtener una rebaja sobre los U$S 225.000 ofertados originalmente (ver. punto 4 y 6 de fs. 513vta).- Si bien correo electrónico enviado -dentro del plazo estipulado para escriturar- demuestra que el actor intentó negociar una disminución en el precio pactado en la compraventa, no puede concluirse que mediante ese planteo el actor se haya arrepentido de la operación o que la misma resultara ser una condición que obste el cumplimiento de su obligación en el contrato, esto es, la de entregar los U$S 225.000 acordados como precio de venta.-