Parte I.-

103194/2012
«D, D A y otro c/ A, A G s/ cumplimiento de contrato»

Juzgado Civil n° 42
Expte n° 103194/2012

En la Ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los días del mes de diciembre del año dos mil quince, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala «A» de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos de apelación interpuestos en los autos caratulados: «D, D A y otro c/ A, A G s/ cumplimiento de contrato» , respecto de la sentencia de fs. 490/496 el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada? Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: señores jueces de cámara doctores: HUGO MOLTENI - RICARDO LI ROSI – SEBASTIÁN PICASSO - A la cuestión propuesta el Dr. MOLTENI dijo:

1°.-La sentencia de fs. 490/496 admitió parcialmente la demanda entablada por D Á D contra A G A, condenándolo a restituir en el plazo de diez días, la suma de U$S 3.000 y la de € 2.000, o su equivalente en pesos al tipo de cambio vendedor que informe el Banco de la Nación Argentina al día de su efectivo pago, con más sus intereses a la tasa del 6% anual desde la fecha de la notificación de la carta documento, e impuso las costas por su orden. Asimismo, la sentencia rechazó la demandada incoada contra M M L C, con costas a cargo del actor.-
Para arribar a tal conclusión, el Sr. Juez «a quo» entendió que si bien pesaba sobre el inmueble un embargo que dificultaba concretar la operación dentro del plazo establecido (6-7- 2012), lo cierto es que las constancias del expediente dan cuenta que ese no fue el único motivo que hizo fracasar la compraventa. Al respecto, señaló que el correo electrónico enviado el día 22 de junio de 2012, demuestra que luego de conocida la existencia del gravamen en el departamento, el actor continuo negociando sobre la variación que estaba experimentando el dólar respecto a la moneda de curso legal de nuestro país. A partir de ello, entendió que la negociación de la compraventa inmobiliaria, se frustró por el mutuo disenso de las partes, por lo que les ordenó restituirse lo que hubieren recibido (art. 1200 Código Civil).- Respecto del incumplimiento atribuido a la codemandada C, el Juez de grado concluyó que las probanzas obrantes en el expediente impiden sostener que hubo un obrar negligente en la actuación de la intermediaria.- Contra dicho pronunciamiento se alzan las quejas del accionante, quien expresó agravios a fs. 508/518, los que fueron replicados por la codemandada C a fs. 528 y por el demandado a fs. 536/537.- Por su parte, el demandado expresó agravios a fs. 522/524, siendo contestados por el actor a fs. 531/534, donde solicitó la deserción del recurso.-

2°.- Al respecto, cabe recordar, que el art. 265 del Código Procesal exige que la expresión de agravios contenga la crítica concreta y razonada de las partes del fallo que el apelante considera equivocadas. Y en este sentido, el contenido de la impugnación se relaciona con la carga que le incumbe de motivar y fundar su queja, señalando y demostrando, punto por punto, los errores en que se hubiere incurrido en el pronunciamiento, o las causas por las cuales se lo considera contrario a derecho (conf. Fenochietto-Arazi, «Código Procesal Civil y Comercial, Anotado, Comentado y Concordado», tº I, pág. 835/7; CNCiv. esta Sala, libres nº 37.127 del 10/8/88, nº 33.911 del 21/9/88, entre muchos otros).- Desde esta perspectiva, entiendo que los pasajes del escrito a través del cual el demandado funda su apelación, logra cumplir los requisitos referidos. Es por ello que, como la deserción debe ser admitida de manera restrictiva para no lesionar el derecho de defensa, de indudable raigambre constitucional, es que no habré de proponer la deserción del recurso requerida.-

3°.- Previo a introducirme en el tratamiento de los planteos formulados por los recurrentes, creo necesario recordar que los jueces no están obligados a hacerse cargo de todos y cada uno de los argumentos expuestos por las partes, ni a analizar las pruebas producidas en su totalidad, sino tan solo aquéllas que sean conducentes para la correcta decisión de la cuestión planteada (arg. art. 386, Cód. Procesal y véase Sala «F» en causa libre Nº 172.752 del 25/4/96; CS, en RED 18-780, sum. 29; CNCiv., sala D en RED, 20-B-1040, sum. 74; CNFed. Civil y Com., sala I, ED, 115-677 -LA LEY, 1985-B, 263-; CNCom., Sala C en RED, 20-B- 1040, sum. 73; SC Buenos Aires en ED, 105-173, entre otras).- Asimismo, creo menester poner de resalto que, si bien a partir del 1 de agosto de 2015 ha entrado en vigor el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, la obligación ventilada en el sub lite ha acaecido durante la vigencia del Código Civil derogado, por lo que –tal como señaló el Sr. Juez de grado- la cuestión debe juzgarse a la luz de la legislación derogada, que mantiene ultraactividad en este supuesto (art. 7, Código Civil y Comercial de la Nación; vid. Kemelmajer de Carlucci, Aída, La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2015, p. 148; Roubier, Paul, Le droit transitoire, Dalloz, París, 2008, p. 390 y ss.).-

4°.- La presunción favorable que implica la falta de negatoria de los hechos y documentos al contestar la demanda debe ser apreciado por el juez en función de todos los demás elementos obrantes en el proceso conforme la directiva que contiene el art. 356 inc. 1 del ritual (conf.: CNCiv., Sala F, causas libres n Ú Ú 392.331 del 20/9/04, 447.988 del 15/6/06, entre otras; esta Sala, mi voto en libre n 527.746 del 29/7/09). Ello es así en la medida que la Ú sentencia siempre debe ser justa y fundarse en las constancias de autos, de modo que la condena de quien no ha negado los hechos no resulta automática ni ineludible. Cuando se trate de una cuestión de hecho, el fallo debe ajustarse a la prueba producida, pues la inactividad de una de las partes no puede ser causa suficiente para que se atribuyan a la otra derechos que no tiene (conf.: Colombo, Carlos J. y Kiper, Claudio M., Código Procesal Civil y Comercial de la Nación: anotado y comentado, Tomo I, 2a. ed., Buenos Aires, La Ley, 2006, pág. 466).-

5°.- Antes de entrar en el tratamiento de los agravios, creo necesario realizar un breve resumen cronológico de las constancias relevantes de la causa.- El día 22 de mayo de 2012 el Sr. D Á D y la codemandada M M L C, firmaron una reserva de compra, donde el actor entregó la suma de tres mil dólares estadounidenses (U$S 3.000) y de dos mil euros (€ 2.000) en concepto oferta de compra, «ad referendum» del propietario, del inmueble de la calle Cramer 2323, piso 4° B, con su respectiva cochera fija y cubierta y baulera.-
En ese instrumento, el actor y la intermediaria dispusieron que «la reserva es válida hasta el día viernes 6 de Julio a las 12hs, plazo durante el cual el reservante se obliga a comprar el bien mencionado en las siguientes condiciones: PRECIO TOTAL... U$S225.000... FORMA DE PAGO: La suma de ... U$S225.000 al firmarse la escritura traslativa de dominio y entrega de la posesión. La escritura traslativa de dominio, se realizará dentro del plazo de validez de la presente reserva por ante el Escribano M M... se dará al reservante plena posesión del bien, libre de toda deuda o gravamen, con los impuestos, tasas y expensas que le correspondan pagos a esa fecha y en total estado de desocupación por todo concepto. Los gastos y honorarios de escritura serán abonados por las partes de acuerdo a usos y costumbres y arancel notarial vigente. El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), si correspondiera será abonado por el vendedor y el Impuesto de Sellos a cargo 1.25% por cada parte, en caso que la presente quede alcanzada por dicho impuesto. El lugar de la firma de la escritura será el Banco de la parte Compradora (Banco Galicia sucursal Congreso al 300...)... el reservante realiza la presente oferta condicionada a que los aires acondicionados queden en la propiedad. Esta venta se realizará sobre la base de títulos perfectos. El reservante se obliga a firmar la escritura traslativa de dominio dentro del plazo indicado, así como a abonar a New Oro Propiedades... la suma de U$S9000 por nuestra gestión de negocios y honorarios convenidos. Si el reservante no se presenta a firmar la escritura traslativa de dominio dentro del plazo de validez de la presente, se entenderá que ha desistido de la compra, con lo que este instrumento y todas sus especificaciones, quedarán nulas de pleno derecho, sin necesidad de previa interpelación de ninguna naturaleza y por el sólo transcurso del tiempo establecido, con lo que el comprador perderá el importe entregado en este actor a favor de New Oro Propiedades y/o de quien éste designe para ser imputado a resarcir gastos y posibles daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento a esta parte, sin desmedro de los derechos del propietario para disponer libremente del bien, sin recurrir a ninguna acción judicial o extrajudicial. En caso de no ser aceptada la presente oferta de compra por el propietario del bien, le será devuelto al oferente el mismo importe entregado en este acto en forma inmediata, sin que el mismo sufra ningún tipo de interés o indexación por ningún concepto» (ver. fs. 437).-
El día 29 de mayo de 2012, el demandado A G A prestó su consentimiento mediante una nota firmada, donde señaló: «Recibo de el Sr. D Á D DNI N° 8.511.027, la suma de Dólares Tres Mil (U$S 3.000) y Euros Dos Mil (€ 2.000) en concepto de seña, a cuenta de precio y como principio de ejecución de contrato, por la venta del inmueble sito en la calle Cramer 2323, piso 4° B, con una cochera fija y cubierta, de esta Ciudad, la venta incluye los 2 aires acondicionados tipo Split, en la suma de Dólares U$S 225.000. Presto conformidad a los términos y condiciones de la reserva de compra de fecha 22 de mayo de 2012 (... aclarando que no existe baulera) y me comprometo a presentarme a la firma de la escritura traslativa de dominio en día a confirmar (antes del día viernes 6 de julio de 2012) en el Banco Galicia Casa Matríz, Tte. Gral Juan Domingo Perón 415, CABA, ante el escribano designado por el vendedor. Se conviene especialmente y como condición esencial que en el supuesto de arrepentimiento y/o incumplimiento a la presente se resolverá de la siguiente manera:
1) Si la incumplidora fuera la parte Compradora perderá la suma entregada en carácter de reserva a favor de la parte vendedora en concepto de indemnización libremente convenida, no teniendo nada que reclamar por ningún concepto, pudiendo la parte vendedora disponer inmediata y libremente en la forma más amplia de todo lo comprometido en el presente.
2) Si el incumplidor fuera la parte Vendedora deberá reintegrar a la Compradora dentro de los tres (3) días hábiles de producido el incumplimiento el doble del monto de la suma recibida hasta ese momento, es decir la suma de Dólares Seis Mil (U$S 6.000) y Euros Cuatro Mil (€4000).
3) Las partes convienen y se comprometen a que, la parte incumplidora se hará cargo de abonar el total de las comisiones pactadas a New Oro Propiedades, dentro de los (3) días hábiles de producirse el incumplimiento».- A fs. 39/40 obra el certificado que realizara el escribano M A M, donde señaló: «Por la presente el que abajo suscribe en carácter de notario autorizante de la escritura traslativa de dominio del inmueble sito en la calle Cramer número 2323, cuarto piso, letra B, con su respectiva cochera; deja constancia que dicho acto no se llevara a cabo en razón de que el inmueble objeto de esta venta; conforme informa el certificado de dominio de fecha 7 de junio de 2012 se encuentra gravado con un embargo producto de los autos «S D c/Desarrollos y comercializaciones SRL y otro s/despido. Conste Vicente López a los 5 días del mes de julio de 2012».-
A fs. 40 obra el pedido de informes sobre el inmueble en cuestión, realizado del día 7 de junio de 2012.- Por su parte, el perito informático designado oficio, se constituyó en la casa del demandado y procedió a imprimir el mail de su computadora. Del mismo surge que la dueña de la inmobiliaria (codemandada) le escribió al demandado A, el día 27 de junio de 2012 un correo electrónico que dice «Ale esto es lo que me había enviado D el viernes (es lo que yo te trasmití telefónicamente porque me dijiste que no te interesaba ni verlo), AHORA te lo paso porque siempre sirve conocer [los argumentos del otro] en la negociación» (ver. fs. 379). A continuación de ese mail, la codemandada le transcribió el correo que el actor (Sr. D) le había mandado el día 22 de junio de 2012, cuyo autenticidad se encuentra reconocida por el propio actor.-
En el mismo escribió como asunto: «Los números de Cramer». «Estimada Marilyn, estos son los números para tomar una decisión. Cuando oferté 225.000 equivalían a 1.165.000 pesos a cotización de 5,18.