Parte I

«T, J C c/ C. D. P. S.A. s/ escrituración»

EXPTE. n°. 59.615/2008

En la Ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los días del mes de octubre del año dos mil quince, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala «A» de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en el recurso de apelación interpuesto en los autos caratulados: «T, J C c/ C. D. P. S.A. s/ escrituración», respecto de la sentencia de fs. 341/351 el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿SE AJUSTA A DERECHO LA SENTENCIA APELADA? Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: señores jueces de cámara doctores: S. PICASSO - R. L. R. – H. M. - A LA CUESTIÓN PROPUESTA EL DR. SEBASTIAN PICASSO DIJO:
I.- La sentencia de fs. 341/351 admitió la demanda por escrituración entablada por J C T contra C. D. P. S.A., y condenó a esta a otorgar la escritura traslativa de dominio a favor del actor, dentro del plazo de treinta días, respecto del inmueble sito en la calle Asunción 2148/50/52/54/58, unidad funcional n.° 11, planta baja y primer piso, de esta ciudad, y el proporcional de los dos espacios guardacoches, bajo apercibimiento de lo previsto por el artículo 512 del Código Procesal, con costas. Asimismo, rechazó la indemnización de los daños y perjuicios en concepto de gastos y multa diaria, con costas al actor.
II.- Contra dicho pronunciamiento se alzan las quejas del demandante, quien expresó agravios a fs. 386/398, las que no merecieron la réplica de la contraria. El recurrente alega que la Sra. juez de grado realizó una errada interpretación de la forma en que deben valorarse los efectos de la declaración de rebeldía con relación a la documental acompañada en la demanda.
III.- Creo menester poner de resalto que, si bien a partir del 1 de agosto de 2015 ha entrado en vigor el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, los hechos ventilados en el sub lite (y por ende, la constitución de la obligación de reparar) han acaecido durante la vigencia del Código Civil derogado. Por consiguiente –y con excepción de ciertas normas puntuales de la nueva legislación que resultan inmediatamente aplicables, según se expondrá en cada caso-, la cuestión debe juzgarse a la luz de la legislación derogada, que mantiene ultractividad en este supuesto (art. 7, Código Civil y Comercial de la Nación; vid. Roubier, Paul, Le droit transitoire. Conflit des lois dans le temps, Dalloz, Paris, 2008, p. 188/190; Kemelmajer de Carlucci, Aída, La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2015, p. 158).
IV.- No se encuentra discutido que el día 7/11/2002 se firmó un boleto de compraventa a través del cual C. D. P. S.A. vendió al Sr. J C T la unidad funcional n.° 11 sita en Asunción 2148/54/58 de esta ciudad, Planta Baja, contrafrente y dos cocheras.
Tampoco está cuestionado que el actor abonó la totalidad del precio convenido en US$ 48.000, y que hasta la fecha la escrituración no se llevó a cabo. Sentado lo que antecede, por motivos de mejor exposición, procederé a tratar de modo preliminar los agravios atinentes a la desestimación de los daños y perjuicios correspondientes a la aplicación de la multa diaria prevista en el boleto de compraventa, para luego expedirme respecto del restante agravio.
La cláusula cuarta del boleto de compraventa dispone que la falta de cumplimiento de cualquiera de las cláusulas facultará a la parte afectada a exigir el cumplimiento integral del contrato, con más una multa diaria de U$S 50, hasta la efectiva ejecución de aquel (fs. 11).
El recurrente sostiene que la empresa demandada no cumplió con la obligación de escriturar, pese a haber sido intimada a ello.
Cabe señalar que la cláusula tercera del boleto de compraventa celebrado entre las partes dispone: «La Escritura Traslativa de Dominio se otorgará indefectiblemente dentro de los 90 días corridos a contar del día de la fecha, por ante la Escribanía Horacio Uman (…) quienes deberán citar a las partes con una anticipación de 05 días corridos…» (fs. 11). La anterior sentenciante consideró que se infería que ese plazo máximo fue ampliado –en principio- por circunstancias ajenas a la voluntad de los contrayentes, tales como el atraso en la aprobación municipal de los planos (vid. testimonio del escribano Uman, fs. 259/260) y la afectación del edificio al régimen de propiedad horizontal en marzo de 2005 (vid. copia del reglamento de copropiedad, fs. 212/226). No obstante haber concluido que había transcurrido en exceso el nuevo plazo -contado a partir del mes de marzo de 2005- que razonablemente podía admitirse para la escrituración, entendió que no quedó debidamente acreditado que desde entonces la demandada había sido constituida en mora respecto de la obligación de escriturar. Para así decidir sostuvo que el reconocimiento de las cartas documento que intimaban a la demandada a escriturar, como efecto de la declaración de rebeldía, es insuficiente para aceptar que esta última fue constituida en mora, en la medida en que debieron acompañase los acuses de recibo de las respectiva misivas u ofrecerse prueba informativa al Correo Argentino que justificase su recepción. Este tribunal ya ha señalado que las cartas documento son instrumentos públicos, por lo que hacen plena fe de su contenido en tanto no hayan sido redargüidas de falsedad (esta sala, C. A. K. y otro c/ F. M. M. y otro s/ Daños y Perjuicios , del 3/6/2013). Y si bien en el caso –como lo señaló la magistrada de grado- faltan los acuses de recibo –con lo cual esa plena fe, en principio, únicamente se referiría al hecho de haberse enviado las misivas, mas no al de haberlas recibido-, lo cierto es que la declaración de rebeldía de la demandada permite tener por reconocido también este último extremo. Al respecto cabe recordar que la ley hace pesar expresamente sobre el demandado la carga de pronunciarse categóricamente sobre la recepción de las cartas y telegramas a él dirigidas (art. 356, inc.1 del Código Procesal). En ese sentido se ha señalado: «La recepción proviene generalmente de un acto unilateral del actor, como ocurre en el caso de notificaciones extrajudiciales que al no ser negadas por el demandado provocan el reconocimiento de su puesta en conocimiento» (D. S. A., comentario al art. 356 en Highton, E. I. – Areán, B. A. (dirs.), Código Procesal Civil y Comercial de la Nación concordado con los códigos provinciales. Análisis doctrinal y jurisprudencial, Hammurabi, Buenos Aires, 2007, t. 7, p. 11).
Por esa razón es indudable que la rebeldía permite tener por reconocida la efectiva recepción de las cartas documento que el actor afirmó haber enviado a la emplazada, y que acompañó a la demanda. Destaco que de acuerdo al boleto de compraventa en cuestión la empresa demandada constituyó domicilio en la calle Charcas n.° 2538 de esta ciudad, lugar donde se tendrían por válidas todas las notificaciones judiciales y extrajudiciales (vid. cláusula quinta). Mediante la carta documento n.° 031484431, del 3 de marzo de 2005, el actor intimó a la demandada a escriturar bajo apercibimiento de ejecutar la cláusula cuarta del boleto de compraventa.
En efecto, la carta documento mencionada reza: «Por medio de la presente reitero la intimación cursada en fecha 26 de diciembre de 2003 mediante CD n° 00700385 y CD n° 00700384 a Ud y al escribano por Ud. designado a los efectos de dar pleno cumplimiento a la cláusula tercera del boleto de compraventa suscripto con fecha 7 de noviembre de 2002 a fin de de realizar la escritura traslativa de dominio (…) Todo ello bajo apercibimiento de ejecutar por su falta de cumplimiento la cláusula cuarta del boleto de compraventa suscripto» (fs. 22). No se me escapa que esta carta documento fue enviada al domicilio de la calle Charcas n.° 2538, y que del informe de la Inspección General de Justicia que consta a fs. 126 resulta que a partir del 22/11/2004 el domicilio registrado de la emplazada es Av. Santa Fe 2125 EP, de esta ciudad.
Sin embargo, de las presentes actuaciones no surge que este cambio de domicilio haya sido notificado el actor.
Es pertinente recordar que el domicilio integra una cláusula del contrato, «participa de la estabilidad de su régimen y no puede ser particularmente modificado, siendo necesario para que el cambio surta efecto que la contraparte sea notificada de ello por un medio idóneo y referido concretamente al contrato que los vincula» (esta sala, 17/3/1971, ED, 38, 858; vid. Mayo, Jorge A., comentario al art. 101 en Bueres, Alberto J. (dir.) - Highton, Elena I. (coord.), Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinal y jurisprudencial, Hammurabi, Buenos Aires, 2007, t. IA, p. 582 y 585, puntos «f» y «n»). Sin perjuicio de ello, y a mayor abundamiento, el demandante intimó nuevamente a la demandada a este último domicilio mediante la carta documento n.° 024463983, de fecha 11 de mayo de 2005. En dicha misiva se consignó: «POR LA PRESENTE INTIMO A UD. EN SU CARÁCTER DE PRESIDENTE DE «CONSTRUCCIONES DEVOTO PUEYRREDON S.A.» PROCEDA A LA INMEDIATA ESCRITURACION DEL INMUEBLE SITO EN ASUNCION N° 2148 UNIDAD FUNCIONAL 11 DE CONFORMIDAD A LA CLAUSULA TERCERA DEL BOLETO (…) ASIMISMO INTIMO SE EFECTIVICE LA CLAUSURA CUARTA DEL BOLETO DE COMPRAVENTA CELEBRADA EL 7 DE NOVIEMBRE DE 2002, EN CUANTO A LA MULTA DIARIA DE U$S 50.- (DOLARES ESTADOUNIDENSES CINCUENTA), HASTA EL EFECTIVO CUMPLIMIENTO DE LA ESCRITURACION TRASLATIVA DE DOMINIO AUN PENDIENTE, TODO ELLO BAJO APERCIBIMIENTO DE INICIAR ACCIONES LEGALES» (vid. fs. 24). Destaco asimismo que el actor también intimó al escribano designado en el boleto de compraventa (vid. fs. 23 y 25), quien mediante la carta documento obrante a fs. 18 contestó que: «…la escritura traslativa de dominio se encuentra en condiciones de ser otorgada desde el mes de febrero del corriente, ello conforme le fuera informado oportunamente. Consecuentemente, y a los fines requeridos, deberá acordar fecha y hora de escrituración con la parte vendedora, comunicando la misma al suscripto con treinta días hábiles de antelación, ello a fin de solicitar los certificados y documentación pertinente».